五大措施綿里藏針調控暗含加碼空間

文|張 敏

2月20日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等五個方面的政策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。

與此前市場傳言的二套房門檻提高等措施相比，此次出臺的政策措施力度稍顯溫和。業內人士指出，高層在兩會前夕針對樓市調控再發強音，對市場預期的影響不可忽視。在看似原則性的表態背后，不排除未來調控加碼的可能。若房價持續大幅上漲，限購擴圍、信貸門檻提高和房產稅試點擴軍都可能成為政策加碼的著力點。

樓市微妙 政策強音適時發出

會議指出，我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。業內人士認為，這其中提到的“住房供求緊張格局”是促成本次表態的重要原因。

從2012年末開始，部分區域的房地產市場出現非理性上漲。即使在傳統的春節銷售淡季，市場熱度仍然不減。根據中國指數研究院的統計，今年2月9日至15日，該機構監測的27個城市中，有21個城市樓市成交量較去年春節同期上漲，其中14個城市成交量漲幅超過一倍。

按照該機構的監測，貴陽是房屋成交量漲幅最大的城市，達到2675%；其次是溫州，漲幅達1433.33%。總體而言，27個城市春節期間樓市成交量平均上漲513.42%。

隨著春節假期的結束，熱點城市樓市迅速恢復。據媒體報道，春節后僅三天，北京二環以內熱點小區的二手房價每平方米就上漲了10000元，二手房的掛牌量和交易量均在飆升。不少業內人士驚呼，在熱點城市的部分區域，樓市已呈現出非理性上漲的態勢。

有媒體報道，自1月以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調住房公積金貸款額度的通知。受此影響，“樓市調控加碼”的消息不脛而走，市場更是傳言二套房首付將提至7成，利率調至基準利率的1.3倍。

該傳言雖未得到主管部門的證實，但加劇了市場的恐慌情緒。在房屋成交量持續釋放的同時，滬深兩市的地產、水泥、建材等股票連日下跌，幾大龍頭房企股票跌幅居前。

基于上述背景，五項政策措施的提出并不顯得意外。“之所以做出上述表態，說明非理性因素已經影響到房屋交易市場和資本市場，且原有的政策執行得并不到位。”中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示。

據悉，這是“新國八條”出臺兩年來，高層針對房地產調控做出的又一次明確表態。不少業內人士認為，在兩會召開前的關鍵節點上，上述表態釋放出強化調控的政策思路，其信號意義十分明顯。

綿里藏針 預留調控加碼空間

事實上，盡管時機頗為敏感，但與市場傳言的政策力度相比，此次政策祭出的手段顯得溫和。多數業內人士認為，新政提出的五方面政策措施多為對原有措施的強調，而非政策力度加碼，其對市場的影響恐較為有限。

但個別條款仍引起市場關注。國務院常務會議強調，其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。被認為暗含了“限購令”擴圍的可能。而一旦“限購令”真正實現擴圍，無疑將成為區域樓市的重大利空消息。

會議還強調，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。制定并公布房價控制目標是“新國八條”中提出的重要措施，但在2011年高調推行后，2012年并未被著重強調，不少城市也未公布上述目標。此次重提，被不少業內人士解讀出“加碼”的意味。

同時，擴大個人住房房產稅改革試點范圍也被此次會議提出。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，盡管推進房產稅試點困難重重，但該試點有可能在今年實現擴軍，“熱點城市+有準備的中西部城市”或成下一批試點的城市組合。

會議還強調，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。同樣被業界認為是現有政策的延伸。

對于外界最關注的差別化信貸政策，會議使用了“嚴格實施”的措辭，并未明確提高二套房購房門檻。但陳國強認為，這一表態仍然留有調控的余地，即如果個別區域的樓市繼續暴漲，不排除傳聞變成現實的可能。

就當前的房地產市場走勢而言，市場對此次政策措施的解讀并非浮于字面。多數業內人士認為，此次出臺的幾條措施可謂“綿里藏針”，一旦樓市再出異動，政策很可能再度加碼。偉業我愛我家集團的解讀認為，2013年全年政策的出臺邏輯應該與2011年類似，年初國務院確定調控方向及原則，之后政策的重點在于各城市執行細則，各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態更加值得關注。

在未來可能出臺的細化措施中，長效機制的建立不可或缺。陽光100置業集團副總裁范小沖表示，未來房地產政策的制定，將站在城鎮化推進的大背景下來考慮，因此在維持政策穩定性的同時，各項長效機制將可能加快推進。

觸底回升 市場情緒趨向樂觀

與各項條款的制定相比，執行環節的強化能夠更直接影響市場。按照國務院常務會議的要求，預售制度管理、商品房銷售明碼標價規定，以及中介機構的違法違規行為都將在強化之列。這將影響市場預期。

事實上，在兩會召開前夕，五項政策措施對市場的影響不可低估。陳國強認為，隨著細化措施的陸續出臺，部分區域市場非理性的情緒將有所緩和，市場成交量和價格也將趨于穩定。

范小沖認為，今年的市場情緒與去年完全不同，如果說2012年樓市還經歷了底部掙扎，那么2013年市場就確立了回升軌道，市場信心已大為恢復。

他還強調，歲末年初出現的開發商高價拿地、購房者搶房等現象，說明供需雙方均看漲未來樓市，這種心態與去年同期截然不同。

事實上，盡管樓市調控始終不言松動，但在更大的背景下，房地產企業似乎具有足夠的樂觀理由。范小沖強調，城鎮化概念的提出，是未來房地產業發展的重要契機。

今年1月，多家龍頭房企銷售額與銷售面積均同比大漲，其中不乏同比翻番、增長數倍的例子。不少房企也紛紛提高2013年的銷售目標，顯示出對市場的信心。多數業內人士認為，今年的房地產市場仍將維持量價齊升的態勢。

但就區域市場而言，系統性風險仍然存在。業內人士認為，在一線城市普遍存在供不應求的同時，部分二三線城市出現供應過剩的風險，若未來差別化的調控手段無法到位，不排除風險爆發的可能。房產稅試點擴大、限購城市擴圍等措施落實，有可能給部分城市樓市當頭一棒。