淺談房地產企業融資問題及解決建議

王曉輝

房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。

相較于其他行業，房地產企業融資具有特殊性：

開發資金需求量大，高度依賴外部資金；需要以土地和房產作為抵押擔保的條件；高經濟風險，高財務風險；高度依賴資本市場。

一、房地產企業融資渠道現狀概述

2013年2月20日，國務院常務會議出臺了調控房地產市場的“新五條”政策，確定穩定房價和調整住房供應方面的政策。這幾條專門針對房地產市場的調控政策，使得房地產企業的融資面臨一個更加嚴峻的環境。

1.資金需求量大，由于房地產企業運營項目和提供商品的獨特性質，導致房地產企業的項目具有資金占用周期較長、資金占用金額巨大、受政策影響大等特點。即資金的使用呈現資金需求集中、金額巨大、占用時間長、回收周期長的特點。這種使用特點對于資金籌集和金額要求都比較多。

2.融資渠道多樣化，主要融資途徑按資金來源渠道可分為內部融資和外部融資。其中內部融資包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產開發債券、銀行信貸、房地產投資信托、商業抵押擔保證、利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

二、房地產企業融資存在的主要問題

1.融資結構單一且間接融資比重過大。目前我國房地產融資結構比較單一，間接融資比重過大。房地產開發的三個階段：取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段。每一階段都離不開銀行資金的支持。房地產開發所需資金仍約有60%來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策提高房地產開發商的貸款門檻，使融資方式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險。一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產產業風險的最大承擔者。

2.對房地產融資的限制因素太多。對房地產經營而言，資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于國內房地產業目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發行股票融資都受到了極大的限制，房地產企業經營相對陷入困境。首先，央行加強房地產企業信貸業務管理房企的銀行融資渠道受限要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理，控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，使房地產最脆弱的神經——資金鏈受到打擊。其次，其特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市（IPO）的可能性很小。房地產是個特殊的產業，在證券市場快速發展的今天，我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。

3.銀行貸款方式及金融創新太少。房地產作為資金密集型行業，其特點是開發周期長，投資規模大。這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短。這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾。再加上我國金融創新少，融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。

4.企業規模與所有制形式影響融資的難度。在同等信譽下，規模大的房地產開發企業比規模小的房地產開發企業更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規模較犬的企業也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規模也較大。此外國有性質的房地產開發企業往往比私有和民營的房地產開發企業更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發行債券之路也比其他性質的企業走得順暢。

三、解決房地產企業融資問題的建議

1.理性融資，控制融資規模。權衡理論（MM），作為現代資本結構研究的起點，強調了負債規模要適度，否則籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，則又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策時，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資難易程度和成本情況，量力而行確定企業合理的融資規模。

2.合理預測風險大小，及時采取應對措施。目前房地產企業采用的融資手段大多比較單一，企業可以分析可能對企業融資活動產生影響的因素，根據相關學者提出的較為可靠的風險模型，結合企業的實際情況，對融資活動可能出現的風險以及風險大小進行預測，并根據預測，提前制定相應的補救措施。對于風險預測模型的選擇也應該盡量貼近企業融資活動的實質，并緊密結合經濟環境和經濟政策的變動，合理預測風險大小，避免過高估計風險，降低資金使用效率；也不應該盲目樂觀，導致風險事件發生時措手不及。

3.拓寬融資渠道，改善企業的融資結構。大多數房地產企業目前使用銀行貸款進行融資，由于結構比較單一，單純利率變動都會帶來較大的融資成本變動，增加融資的風險。企業應該考慮債券融資、上市發行股票、信托基金以及與其他企業合作利用其閑置資金等融資渠道，積極拓寬企業使用的融資渠道，綜合使用多種渠道混合的融資方式，選擇規避風險的融資組合，來分散融資風險。這樣不僅能有效降低融資活動的風險，還有利于企業改善整體優化融資結構，進而改善資本結構，促進企業更長遠的發展。

另外，國家相關部門也應該積極完善金融市場，培育資本市場的金融工具，進行金融產品和融資渠道的創新，為企業融資手段提供更寬泛的選擇。同時也應提供更加完善的法規法律，為企業選擇創新產品提供保障。

4.加強資金管理能力，提高資金利用率。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度。每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。以往在商品房貸款資金回籠環節中，整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。企業可參考當前市場的情況，適當的優惠。另外還要減少企業過度預支，嚴格控制成本費用的支出。

總之，房地產企業的融資，要根據對資金的需要、企業自身條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資方式和規模，而且融資方案也要有利于企業資金結構的優化。通過選擇合適的融資方式，房地產企業獲得了充足的資金支持，增強了支付能力和發展后勁，擴大了企業規模并提高了獲利能力，使企業可以充分利用規模經濟優勢提高企業在市場上的競爭力，加快企業發展。

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