營改增等新一輪稅改對房地產企業的影響與對策

張玉珍

一、房地產稅制在目前所存在的問題

1.稅收制度合理性和調控作用不足。在稅收的設計上，比如土地增值稅等，有非常不當的地方，因而導致了調控的力度無法凸顯。針對納稅人的區別，扣除項目也有所不同。在城鎮土地使用稅方面，征收土地使用稅的對象為城市建設及工礦企業征稅用地，卻不包含企業在城鎮之外的用地。出于對投機炒房的打壓而征收的營業稅及個人所得稅，卻又因為賦稅的轉嫁效應而間接增加了二手房購買者的壓力。土地增值稅的增收無疑將成本轉嫁到了住房購買者的身上，無形中也推高了房價。企業通過更換同類型的稅種的名目來逃避稅費，也讓稅款流失加劇，降低了稅收對于經濟的調控力度。

2.稅收種類繁多，缺乏規范，費大于稅。在現存的稅制中，僅僅針對房地產的開發、流通和保有環節的，就有十多種名目。比如城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。這些稅目種類繁多，而且存在著重復征稅和稅基稅率上的種種不合理因素。根據有關數據，二十世紀九十年代至今，在我國的地方財政收入中，房地產相關的稅費所占比重僅為十分之一，與發達國家相比顯得過低。并且，由于費大于稅的實際情況在我國目前房地產開發和交易階段表現突出，導致了稅款征收對于房地產價格調控的無力。

3.稅收制度不一致導致公平缺失。在我國，目前存在的稅制有兩套，這也導致了稅費不公平。內外資的房地產企業，需要承擔企業所得稅、外商投資企業與外國企業所得稅這兩條不同的房地產和土地的稅制。內資房地產企業需要交納房產稅和城鎮土地使用稅，然而涉外的企業卻不需要對地產繳納賦稅。這樣的稅收制度顯然讓內資賦稅的壓力大于外資企業，也降低了他們的收益，同時也不符合市場上的公平原則。在我國，現行的房地產稅制體系中，集中在開發和流通的環節設置征稅項目，如耕地占用稅、土地增值稅、營業稅、契稅等等。除此之外，還有其他費用的征集。這些環節的稅費在房地產的價格組成中占據了三到四成，而在整個稅收組成中更是占到了八成之多。相反，在房地產的保有環節上，僅僅有房產稅和土地使用稅兩種。這樣的設置無疑是對投資小需求擴張的促進，讓土地的流通和交易更加迅速，也使得稅收的杠桿作用更加被忽視。

4.征管不嚴，稅收流失過多。稅收征管體制的不完整和不完善也是我國目前房地產市場弊病中的一項突出問題。沒有一整套的科學的評估體系，稅收及相關人員的素質無法保證，就使得征管的工作無法真正落到實處。對于部分房地產企業來說，納稅意識不足，不及時申報和繳稅，甚至存在較高的欠稅比例或者偷稅漏稅，也是稅收過程中的一個難點。對于稅收部門來說，過于注重上級主管部門下達的任務和指標，人為干預的環節過多，甚至以豐補歉和違規預征等等，都是非常不規范的行為。對于稅務部門來說，清算的力量不夠，在預征稅方面稅率不齊，有些稅務清算不及時，也縱容了偷稅和漏稅的行為。綜上所述，機制、人員和監管，是目前房地產相關稅費征管難度大的三個突出原因。

二、關于完善改革房地產稅制的思考及建議

1.計稅依據管理。在計稅依據上，有兩種考慮。其一，市場價值可作為物業稅的主要計稅依據。其二是房地產評估價值，這樣才能夠比較客觀的考慮了房地產價值和納稅人的承受能力。在防止重復征稅的問題上，可以用營業稅、城建稅和教育附加稅等其他稅種來調節，不再將新征收物業稅考慮在內。在應征面積的征稅標準上，作為稅務專家的劉恒先生認為，在部分南方城市的房地產稅試點方案中，基本住房的確定以家庭人均住宅為標準，而對超過部分征稅，是正在實踐的一種制度。

2.優化稅種設計。在稅種設置上，以房地產市場運行的過程和市場為依據來進行稅種的優化設置。開發投資環節上，保留建筑業營業稅，對耕地占用稅進行修訂和完善進而對征稅范圍進行擴大，同時對單位稅額標準進行提高，將其更名為農地占用稅。轉讓環節上，可設置不動產轉讓稅或者房地產轉讓稅。在課稅的依據上以不動產在轉讓時的流轉額為標準。在取得環節上，開征遺產與贈與稅，對印花稅和現行契稅進行歸并。設立不動產取得稅，在計稅依據上以不動產取得時的支付或者估值為根據，取得時征集。在占用環節上，合并房產稅、沉思房地產稅和土地使用稅，計稅依據上以房地產估值為根據，繳納者為房地產所有者和使用人。在收益環節上，對內外企業的所得稅進行統一標準，對個人所得稅進行完善和修訂，對土地增值稅進行保留來配合國家相關的經濟政策和行為。合并房產稅和城市房地產稅并對土地和房產統一征收物業稅。不動產的保有環節是需要首先被考慮的，可合并房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，簡化和統一成房產稅。對更低占用稅和土地增值稅直接取消，保持契稅不變。

3.稅收政策與經濟發展相協調。與經濟的高速發展相比，我國在房地產稅制上面是明顯滯后的。為了吸引外資，改革開放時期，我國制定了針對內外的兩套不同稅收政策。這樣的稅制顯然是違背了市場公平的原則的，也與目前新環境下經濟發展的要求不匹配。因此，制定內外統一的稅制，呼喚公平是大勢所趨。

4.規范房地產的稅收種類。由于房地產保有環節占據時間長且稅額較少，對于持有環節的稅收力度加大勢在必行。對于開發用地是征收土地使用稅的不合理情況，應該停止征收該項稅種。另外，由于與土地出讓金在性質上重復，耕地占用稅也可以取消。在新稅收政策中，應該簡化稅種，形成所得稅、營業稅和物業稅為主要稅種的一整套合理的、制度化的體系。對于房地產的評估和征稅，需要建立完整的配套體系，從而對征收環節形成規范，有所獎懲。唯有如此，房地產稅收的合法和規范性才能夠得到保證。在人員素質上，需要不斷提高業務水平和工作技能，高素質的人員才能真正形成監督，促使房地產行業在稅收上合理健康的運行和發展。

三、結語

房地產稅收體制的合理與否意義重大，直接關系到我國的住房供需平衡保障。有效的房地產稅收機制能夠對房價的異常上漲進行有效抑制，從而促進行業整體健康。對于我國來說，房地產目前所處的階段仍然是發展時期，在稅收的體制上面也略顯不成熟。以目前中國的發展現狀為依據，需要對其進行改革和完善，從而更好的發揮稅收的杠桿作用，為宏觀調控貢獻力量。

[1]劉艷杰，淺析我國房地產行業的稅收制度，財經界[J]2011（08）.

[2]王占群，試析房地產稅收中的征管問題，當代經濟[J]，2011（20）.