淺析房地產開發企業財務管理的創新策略

萬麗萍

房地產企業是我國最近幾年主要的經濟支柱，目前，由于最新的“國五條“的出臺，對我國房地產開發企業未來盈利能力提出了巨大的考驗。房地產開發企業如何靈活地面對國家政策的不利因素，如何有效地制定出有效的財務管理政策是房地產開發企業可持續經營的關鍵。本文將對房地產開發企業財務管理面臨的主要問題和創新策略進行專門的探討。

一、房地產定義

房地產又叫做不動產，從狹義的角度來講是指房屋的建筑部分與建筑地有機結合的整體和他們衍生的一些列物權。

二、房地產開發企業財務管理的現狀和主要的問題

房地產開發企業的財務管理是指企業在經營活動過程中對資金的籌集、使用、分配等進行預測、計劃、控制、核算和考核工作，并且能夠正確處理復雜的財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理中最重要的活動之一，也是最為關鍵的管理活動。

1.房地產開發企業的開發風險難以控制

房地產開發企業的前期資金占用較大，資產負債率較高，項目的涉及的周期較長，財務管理的難度較大，并且在房地產開發的過程中會掩藏很多的不確定因素，這些因素可能會相互作用導致房地產項目的失敗。房地產開發過程中存在很大的風險，對于那些規模較小，敏感較強的房地產開發企業來說，控制風險的能力難以對付突變的政策環境。因此，提高房地產企業的財務管理水平，就能夠為房地產開發企業提供較為有效的投資決策和提高預防風險的能力。

2.房地產開發企業融資難度較大

對于房地產開發企業來說，目前的開發一個項目的資金規模需求越來越大，并且時間跨度相當長，一般來說，房地產開發企業要經過征地、開發、建設、竣工驗收等階段，他們的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間，而商品房在出售的過程中又采取的是分期付款的方式，因此，對于房地產開發起來前期巨額的資金占用很難在短時間內收回，這與普通的制造業企業具有很大的不同，加大了房地產開發企業的融資成本。

3.房地產開發企業的財務管理人員素質不高

目前，絕大多數的中小房地產開發企業的所有權和經營權沒有分開，大多數的老板直接管理房地產的開發活動和經營活動，他們沒有專門的職業經理人。這樣雖然能夠大大減少開發企業的人力成本，但是在財務管理的效率上面沒有能夠滿足企業的投資融資需求。再者，房地產開發企業老板財務管理理念陳舊，這就直接導致了房地產開發企業在進行項目投資、融資、可行性研究、招投標等方面不能做到心中有數，顯示出投資決策極大的盲目性。

4.房地產開發企業的融資成本較大

房地產開發企業與普通的制造企業財務管理具有很大的不同，房地產開發企業在前期需要投入巨大的長期資金，資金周轉率特別低，資產負債率較高，這說明了該行業屬于資金密集型行業。從目前來看，房地產開發企業的融資方式主要采取的是債務融資，特別是依靠銀行的信貸資金，貸款的資金較大，相應的財務風險較大。目前，國家對房地產行業政策調控較嚴，嚴厲控制銀行對房地產開發企業貸款額度，再加上土地政策和信貸政策的收縮都使得房地產的融資成本越來越高，面臨的資金鏈斷裂的危險。

三、房地產開發企業財務管理的創新策略

1.創新房地產開發企業的內部控制制度

房地產開發企業維持正常的生產經營主要是依靠企業的內部控制制度，它是企業進行財務管理的有效手段之一。要在內部控制制度上面進行創新，需要房地產開發企業做到以下幾點。首先，需要建立一個健全的內部控制制度體系，有效的保證經營、決策、控制三方面的相互配合和相互制約。其次，確定大型開發企業中董事會在內部控制制度中的核心地位，而監事會必須監管企業運作的各個環節，站在企業的高度制定統一的內部控制制度，按照統一的規則進行項目的開發、授權。最后，加強創新企業的內部審計制度，對企業的重大財務支出，重大財務投資項目進行專項審計。

2.創新房地產開發企業的風險管理方法

企業在經營活動過程中面臨各種風險，其中財務風險是影響財務目標實現的主要風險。因此，對于現代企業來講就必須加強風險的管理。房地產開發企業面臨的風險隨著開發成本的不斷增加而變得難以控制，隨著國際經濟市場局勢的波動而變得十分復雜，行業的不穩定性直接導致了企業面臨巨大的風險，房地產開發企業不得不采用創新的風險管理方式，通過逐一識別各種風險，確定風險管理的目標，設立風險管理部門，以便對開發企業面臨的各類風險進行分析和研究，提出風險防范的有效措施，使得中小房地產企業的經營更加穩定。

3.不斷提升房地產開發企業財務人員的創新能力

提高房地產開發企業的關鍵因素之一是提高財務人員的專業素養。首先，新招聘的財務人員必須具有相應的崗位資格證書，具有較好的綜合素養，能夠充分利用財務分析系統進行項目投資分析。其次，不斷地對房地產開發企業財務人員進行業務培訓，提升他們的業務能力。最后，財務人員應該對經濟發展、行業政策變化做出一定的分析判斷，能應用合理的風險策略組合，控制企業經營風險和財務風險。

4.創新建立房地產開發企業財務管理信息化

當今的社會是比拼信息的社會，誰掌握了信息獲取的渠道誰就能先發制人。房地產開發企業應該把整個企業的上上下下通過信息系統統一的聯系起來，讓企業的各個部門共享企業的信息。同時，這樣的信息化建設也能夠方便企業的財務部門匯總各個部門的財務數據，然后通過統一的分析決策系統掌握企業的經營活動，使企業能夠做出更加有利于企業股東的行為。加強創新企業信息化操作的嚴密性，防止工作人員走漏于制度之外，掏空企業的寶貴資源。應該設立嚴格的內部審計機構，事后對重大的財務事項進行獨立的專項審計。

總之，我國經濟的快速發展離不開房地產行業所作出的貢獻，房地產的快速成長也離不開國家政策的支持。目前，我國房地產行業受到政策調控的打壓越來越多，房地產企業面臨各種各樣的風險。因此，房地產企業應該從內部出發，不斷加強自身的財務管理工作水平，重視財務管理的理論，并且不斷的創新新的財務管理制度，以便能更好的適應企業的發展，能更好的適應國家政策的相關變化。房地產開發企業只有把財務管理放到企業戰略化的高度才能不斷為企業增添新的活力。

[1]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理[J].現代商業，2007（02）.

[2]王師.如何防范房地產企業的財務風險[J].財經學術版，2010（01）.