試論房地產(chǎn)工程造價控制和管理

唐 琴

（新疆春荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新疆 奎屯833200）

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了在經(jīng)營過程中不斷提升自身的知名度外，還要從每次房地產(chǎn)開發(fā)項目中獲取最大的凈利潤，而凈利潤的獲取必須通過正規(guī)的、符合法律運作方式，其中當然既包括施工方案、技術措施、質量保證措施，也包括工程項目的成本控制和造價管理。目前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在如此激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地， 就必須十分重視所開發(fā)項目的全過程造價管理，即在投資決策階段、可行性研究階段、設計階段、項目實施階段和竣工驗收階段等各階段做好造價控制和管理工作。

1 投資決策階段和可行性研究階段的造價控制

這個階段的造價控制首先是組建一支高素質的造價管理團隊，這個團隊通常由決策者（企業(yè)主要領導人）、市場營銷人員、項目主任工程師、注冊造價師、總會計師等人員組成。 利用這個團隊的集體智慧，在投資決策和可行性研究階段充分運用價值管理先進理念和方法，精心編制工程項目可行性研究報告， 力求做到擬建工程項目價值最大化。因此，在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程項目可行性研究報告時，可以圍繞下列重點進行深入分析：

1.1 市場營銷人員對建筑市場進行預測分析，內(nèi)容包括市場現(xiàn)狀、市場供應與需求預測、市場價格預測、目標市場與市場競爭力分析、市場風險分析等。分析的重點是：運用價值管理先進理念和方法，根據(jù)市場現(xiàn)狀、市場供應與需求預測，選擇最佳戶型結構、房型比等指標。

1.2 項目主任工程師進行工程整體方案分析，其重點是：運用價值管理先進理念和方法，選擇最佳建造方案，內(nèi)容包括確定建筑結構型式、地基基礎結構方案和主要施工工藝等。

1.3 在對工程項目建設規(guī)模、結構型式、技術方案、設備方案、施工工藝方案和項目實施進度計劃等進行研究并基本確定的基礎上，造價師可估算該工程項目投入總資金，并測算建設期內(nèi)分年度的資金需求量。

1.4 認真進行房地產(chǎn)項目的財務評價，重點是：分析預測工程項目財務效益與費用、計算財務評價指標、判別擬建項目的財務可行性，并在上述三項分析的基礎上，最后擬訂出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告，對該項目作全面歸納和總結，擇優(yōu)提出推薦方案，并提出該項目可行與否的明確結論，供決策者定案。

2 設計階段的造價控制

有關統(tǒng)計資料表明， 對工程項目投資影響最大的莫過于設計階段，其影響投資的可能性可達75%左右。 因此，設計階段如能精打細算，其節(jié)約投資的潛力要比項目施工階段大許多；加強設計階段的造價控制，確定合理的設計方案、減少在施工階段重大設計變更和方案改變的發(fā)生率，對于有效控制工程造價將起到相當重要的作用。 設計階段造價控制的方法大致有以下三項：

2.1 在設計招投標階段的評標過程中， 盡量做到技術和經(jīng)濟有機的結合，優(yōu)選設計方案，不僅要對參與投標的設計方案的技術性指標進行分析、評判，還要對投標設計方案的經(jīng)濟性指標進行認真分析比較，從源頭上確保設計方案的先進性、合理性和經(jīng)濟性。

2.2 認真進行設計方案會審工作。 在設計方案會審時，需要對初步設計總圖方案及單項設計方案進行經(jīng)濟性分析和評價，建設單位應組織有關各方參與設計方案會審，運用價值管理理念，通過技術經(jīng)濟指標的比較和分析，提出優(yōu)化設計的建議，削減不必要的功能及其成本投入，促使設計方案更加先進、合理和經(jīng)濟。

2.3 為確保實現(xiàn)設計估算、 概算和預算這三者相互制約和相互補充關系，讓前者控制后者、后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統(tǒng)，就必須加強對設計概算的審核工作，以杜絕設計概算發(fā)生漏算、重算和錯算現(xiàn)象。 如在設計階段采取了上述造價控制方法，就一定能夠消除設計單位重設計輕經(jīng)濟核算的弊端，真正從源頭上抓住造價控制的關鍵環(huán)節(jié)。

3 項目施工階段的造價控制和管理

項目施工階段的造價控制和管理又可細分為以下兩個階段：

3.1 招標投標階段的造價控制。 各工程參與單位在編制招標文件時，務必遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按工程量清單計價方式編制好招標文件；在編制工程量清單過程中，不能局限于設計圖紙，還應有一定的預計性， 要預計到在工程項目施工過程中將會發(fā)生的情況，為此，可采用綜合單價包干的方法在標書上加以明確和限定。此外，詢標要全面、深入，建設方應要求招標代理單位認真研究并分析回收的投標書，對其進行詳細的技術性及數(shù)據(jù)審查，然后提出投標書分析報告，該報告中應對技術標及商務標等進行綜合評審， 必要時可編制標底，將投標價與標底進行綜合分析和比對，以最終擇優(yōu)選定中標單位。

3.2 項目施工階段的造價控制和管理。 由于工程項目本身的復雜性導致其計價必然要進行多次，因而與施工過程相對應的各階段的造價便是其總造價的動態(tài)反映。比如，由于外部條件的變化，設計階段未考慮到的因素隨時會暴露出來，以至于發(fā)生設計變更；又如因施工現(xiàn)場條件的制約或不可預見事件的突發(fā)等等， 會導致工程簽證的發(fā)生，造價也就隨之而變。 對此的控制措施大致為：

3.2.1 在優(yōu)化的施工組織設計指導下，編制出較詳細的成本計劃并進行分解和落實，為后續(xù)成本計劃控制作準備；嚴格做好現(xiàn)場簽證的控制和管理。

3.2.2 嚴格控制并管理好設計變更通知單和技術核定單；造價師應對設計變更通知單進行仔細的經(jīng)濟分析，并及時提出因設計變更而產(chǎn)生的工程總造價動態(tài)分析報告。

3.2.3 加強對實物工程量的計量管理。

3.2.4 項目施工階段造價管理的重點應是做好造價的動態(tài)控制，為此，項目部應及時采取糾偏行動，就是根據(jù)施工過程中發(fā)現(xiàn)的各種偏差，分析原因，充分發(fā)揮項目部造價管理團隊的整體力量，及時采取有效的糾偏措施，從而使工程項目保持有序和可控狀態(tài)。

4 竣工驗收階段的造價管理

工程項目竣工驗收階段的造價管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制的最后一個重要環(huán)節(jié)，它主要包括竣工結算審核和項目后期分析評價兩大內(nèi)容。

4.1 竣工結算審核。 建設單位對施工單位送審的結算書需要進行全面、系統(tǒng)、細致的檢查和復核，做到及時發(fā)現(xiàn)和糾正所存在的錯誤和問題，從而更合理地確定工程總造價，確保項目成本管理目標順利實現(xiàn)。竣工結算審核的重點是：

4.1.1 對結算資料的完整性、合理性和合法性進行審核。 首先應認真核對招投標文件、施工合同條款，對于凡是違背招投標文件和施工合同條款約定的費用， 和合同條款中約定屬于風險費已包含的費用等，一律核減；其次，檢驗結算資料時，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設計變更單等才能計入結算總價。

4.1.2 對工程量的審核。對施工圖工程量的審核關鍵是要依據(jù)國家統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則對實物工程量進行全面而細致的審核； 此外，要認真劃分總包與專業(yè)分包的界面，不能重復計算；對現(xiàn)場簽證及設計變更，應根據(jù)相關資料核實，做到實事求是、合理計量、計價。

4.1.3 對套用單價的審核。單價應根據(jù)招投標文件規(guī)定和合同約定的計價原則和計價定額執(zhí)行。

4.1.4 對費用的審核。取費時應根據(jù)所在地工程造價管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結合招投標文件、施工合同約定等來確定費率。審核時還應注意取費文件的時效性、執(zhí)行的取費表是否與工程性質相符、費率計算是否正確、價差調整的材料是否符合規(guī)定等。

4.2 項目后期分析評價。 竣工結算結束后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應回顧該項目的全過程，對項目作一個整體分析與評價，重點是對工程造價全過程進行比對和分析，找出節(jié)約或超支的具體內(nèi)容和原因，這對于總結經(jīng)驗教訓、提高造價管理水平、積累技術經(jīng)濟資料和為類似項目的投資決策提供資料和經(jīng)驗，都是非常重要的。