打造城市房地產(chǎn)行業(yè)信息化云服務(wù)平臺

◎ 李桂勝

打造城市房地產(chǎn)行業(yè)信息化云服務(wù)平臺，今天已不是一個虛無的課題，而是實(shí)際工作對我們提出的要求。2011年11月，河源市率先響應(yīng)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的系統(tǒng)整改要求，啟動河源市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)的整改工作。河源市房管局在實(shí)施單位的技術(shù)支持下，于2012年6月完成新舊系統(tǒng)的置換工作，初步建成“河源市房地產(chǎn)行業(yè)信息化云服務(wù)平臺”（以下簡稱“房管云”），“房管云”投產(chǎn)使用后，經(jīng)過這1年多的運(yùn)行并不斷完善，應(yīng)用成效顯著。

什么是“房管云”

“房管云”實(shí)際上是通過網(wǎng)絡(luò)向用戶交付各種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理功能的信息化服務(wù)平臺。建立“房管云”，首先是基礎(chǔ)軟硬件平臺的云化，其次是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)的云化，最后形成能滿足海量數(shù)據(jù)信息處理的云服務(wù)平臺。如圖所示：

“房管云”包括云基礎(chǔ)軟硬件平臺和云業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺。云基礎(chǔ)軟硬件平臺提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，云業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺提供平臺服務(wù)和應(yīng)用軟件服務(wù)。“房管云”的客戶端通過房管VPN專網(wǎng)或INTERNET網(wǎng)接入“房管云”，即可使用權(quán)限內(nèi)的業(yè)務(wù)功能，無需考慮系統(tǒng)的資源能力與資源調(diào)配。

云基礎(chǔ)軟硬件平臺

云基礎(chǔ)軟硬件平臺采用云虛擬化技術(shù)來保證系統(tǒng)的運(yùn)行性能高、運(yùn)行持續(xù)可靠。云虛擬化技術(shù)主要包括：CITRIX虛擬服務(wù)器技術(shù)、華為虛擬存儲技術(shù)和CITRIX虛擬應(yīng)用發(fā)布技術(shù)。

CITRIX虛擬服務(wù)器技術(shù)又分兩個技術(shù)。一是Cluster技術(shù)，當(dāng)一臺物理機(jī)發(fā)生故障，該物理機(jī)上的虛擬主機(jī)將動態(tài)地在其他物理機(jī)上重啟。二是資源動態(tài)調(diào)配技術(shù)，保持每一臺物理機(jī)的負(fù)載比較均衡，均不超過70%。

華為虛擬存儲技術(shù)是將超大存儲磁盤空間虛擬成若干個存儲設(shè)備，再將虛擬存儲設(shè)備動態(tài)分配給主機(jī)系統(tǒng)。

CITRIX虛擬應(yīng)用發(fā)布技術(shù)核心是其ICA協(xié)議。通過ICA的32個虛擬通道（包括鼠標(biāo)、鍵盤、圖像、聲音、端口、打印等等），將遠(yuǎn)程客戶端能安全接入到“房管云”

云業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺

云業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺采用微軟的.NET信息系統(tǒng)架構(gòu)體系，可以與其他系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)跨平臺、跨操作系統(tǒng)、跨語言的聯(lián)接。如上圖所示：

云業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺架構(gòu)層次由數(shù)據(jù)庫層、配置管理平臺、業(yè)務(wù)功能應(yīng)用層等構(gòu)成。數(shù)據(jù)庫層由配置管理數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫、登記簿及檔案數(shù)據(jù)庫等構(gòu)成。配置管理平臺層包括系統(tǒng)的運(yùn)維管理、業(yè)務(wù)規(guī)則的設(shè)置與檢查、業(yè)務(wù)平臺的配置等。業(yè)務(wù)功能應(yīng)用層由內(nèi)網(wǎng)業(yè)務(wù)平臺和外網(wǎng)網(wǎng)上申請及信息發(fā)布平臺組成。

設(shè)計(jì)思路

基于“房管云”的建設(shè)目標(biāo)，充分考慮業(yè)務(wù)系統(tǒng)的云化，我們制定了三個主要的業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路：一是基于樓盤表，以房屋編碼為主線；二是以電子登記薄為核心；三是以整個地級市為整體集中部署。

（一）基于樓盤表，以房屋編碼為主線

業(yè)務(wù)系統(tǒng)要實(shí)施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”的設(shè)計(jì)思路，要做到如下幾點(diǎn)：

首先，要確保房屋編碼的唯一性。

房屋編碼采用坐標(biāo)法一旦生成，不能在再改變。房屋登記基本單元合并、分割，房屋編碼應(yīng)重新編碼，原房屋編碼不宜再賦予其他房屋登記基本單元。

其次，樓盤表要落地，確保真實(shí)性。樓盤表是記載房屋單元物理信息、權(quán)屬信息及相關(guān)業(yè)務(wù)狀態(tài)信息的用房屋編碼關(guān)聯(lián)起來的一組數(shù)據(jù)表；建立樓盤表時(shí)，要依據(jù)國土、規(guī)劃等材料，經(jīng)現(xiàn)場勘察測繪核實(shí)樓盤表落地信息的真實(shí)性。

最后，樓盤表作為系統(tǒng)總線，通過房屋編碼與整個房屋生命周期（建造、測繪、登記、使用、維護(hù)、滅失等）各業(yè)務(wù)系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。如下圖所示：

實(shí)施“基于樓盤表，以房屋編碼為主線”設(shè)計(jì)思路有二大好處，一是基于樓盤表的房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也是真實(shí)可控的，也使得數(shù)據(jù)的集中存儲和共享成為可能；二是樓盤表作為系統(tǒng)總線，既能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享和業(yè)務(wù)的協(xié)同，還能確保各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的相對獨(dú)立性，更方便系統(tǒng)的業(yè)務(wù)功能的不斷擴(kuò)展和完善。

（二）以房地產(chǎn)登記簿為核心

我國《物權(quán)法》明確規(guī)定房地產(chǎn)登記簿是房屋權(quán)利歸屬的根據(jù)。“以房地產(chǎn)登記簿為核心”的設(shè)計(jì)思路也來源于《物權(quán)法》這一規(guī)定。實(shí)施該設(shè)計(jì)思路，業(yè)務(wù)系統(tǒng)必須做到如下幾點(diǎn):

首先，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)電子登記簿。在業(yè)務(wù)終審環(huán)節(jié)把登記業(yè)務(wù)審批結(jié)果記錄在電子登記簿數(shù)據(jù)庫，要求“終審→登簿”的唯一途徑和單向不可逆性，一旦登簿，只能通過更正登記來修正，確保電子登記簿的獨(dú)立性、合規(guī)性和權(quán)威性。

其次，要引用電子登記簿信息。系統(tǒng)在交易與登記業(yè)務(wù)中的調(diào)檔、繕證、檔案查詢等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)應(yīng)統(tǒng)一引用電子登記簿信息，確保這些業(yè)務(wù)的正確性和合規(guī)性。

最后，電子登記簿要充當(dāng)?shù)怯洏I(yè)務(wù)系統(tǒng)的系統(tǒng)總線。由于電子登記簿記載了各種交易登記業(yè)務(wù)的結(jié)果數(shù)據(jù)，在交易登記過程中可通過房屋編碼在電子登記簿中引用該房屋單元的房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)狀況，實(shí)現(xiàn)各種交易登記業(yè)務(wù)的相互協(xié)同。

實(shí)施“以房地產(chǎn)登記簿為核心”的設(shè)計(jì)思路有二大好處。一是符合國家標(biāo)準(zhǔn)，確立登記簿的權(quán)威性；二是既實(shí)現(xiàn)各種交易登記業(yè)務(wù)之間的協(xié)同管理，還能確保各種交易登記業(yè)務(wù)辦理的獨(dú)立性，方便了各種交易登記業(yè)務(wù)功能模塊的不斷擴(kuò)展和完善。

（三）以地級市為整體集中部署

實(shí)施“以地級市為整體集中部署”的設(shè)計(jì)思路，業(yè)務(wù)系統(tǒng)要做到基于“機(jī)構(gòu)”的業(yè)務(wù)流程配置和數(shù)據(jù)存儲。業(yè)務(wù)系統(tǒng)把某個業(yè)務(wù)主管單位定義成“機(jī)構(gòu)”，然后在該“機(jī)構(gòu)”上配置業(yè)務(wù)流程和組織數(shù)據(jù)存儲，實(shí)現(xiàn)向多個業(yè)務(wù)主管單位提供各自獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理服務(wù)。

這樣做的好處很多：一是系統(tǒng)只會隨國家、省市政策法規(guī)不斷完善，基本不受業(yè)務(wù)主管單位拆分和合并等調(diào)整的影響；二是避免各級業(yè)務(wù)主管部門在機(jī)房、硬件設(shè)備、軟件系統(tǒng)等建設(shè)的重復(fù)投入以及日后系統(tǒng)升級、運(yùn)維服務(wù)的重復(fù)投入，解決資金短缺問題；三是解決市縣房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理水平參差不齊、業(yè)務(wù)規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和報(bào)表上報(bào)難等問題；四是解決建立統(tǒng)一的個人住房信息系統(tǒng)難的問題。

業(yè)務(wù)功能

“房管云”的業(yè)務(wù)功能將隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳規(guī)劃的系統(tǒng)功能基本框構(gòu)下不斷擴(kuò)展與完善，分期研發(fā)完成。

（一）“房管云”一期業(yè)務(wù)功能

“房管云”已完成的一期業(yè)務(wù)功能包括：商品房預(yù)銷售許可審批系統(tǒng)、新增商品房預(yù)銷售網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、存量房買賣網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、商品房屋租賃網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、房地產(chǎn)權(quán)屬交易與登記管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)電子登記簿管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)、個人住房信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息綜合發(fā)布系統(tǒng)等。

（二）“房管云”二期業(yè)務(wù)功能

即將研發(fā)“房管云”二期業(yè)務(wù)功能包括：房地產(chǎn)從業(yè)主體管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)測繪與成果管理系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理系統(tǒng)、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管系統(tǒng)、基準(zhǔn)房價(jià)評估系統(tǒng)、房屋安全鑒定管理系統(tǒng)等。

應(yīng)用成果

“房管云”在河源市實(shí)施投產(chǎn)后，在茂名、陽江、云浮等城市也得到實(shí)施應(yīng)用，應(yīng)用成果顯著：

（一）系統(tǒng)建設(shè)投入大幅減少，見效快。“房管云”建設(shè)經(jīng)費(fèi)由我局和各縣分擔(dān)，大大減少了我局和各縣的經(jīng)費(fèi)投入。系統(tǒng)在我局上線后向各縣覆蓋時(shí)，每個縣僅需一周時(shí)間就可以完成，見效快。

（二）大幅提升了各縣信息化水平。“房管云”投產(chǎn)使用后，各縣使用與我局完全一致的符合省和國家要求的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，嚴(yán)格按國家規(guī)范建立房地產(chǎn)電子登記簿和電子檔案，在網(wǎng)上開展新增商品房預(yù)/銷售、存量房交易、房屋租賃等管理業(yè)務(wù)，給各縣的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息化帶來了全新的理念，大幅度提升了各縣的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息化水平。

（三）有效規(guī)范了各縣房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理。 “房管云”投產(chǎn)使用后，各縣和我局保持一致，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)規(guī)范都通過系統(tǒng)進(jìn)行了有效的規(guī)范化約束，形成了統(tǒng)一的辦事標(biāo)準(zhǔn)，一致的辦事流程，規(guī)范化的管理模式，從而加強(qiáng)了對各縣房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理工作的規(guī)范統(tǒng)一。

（四）為系統(tǒng)功能的進(jìn)一步擴(kuò)展奠定了基礎(chǔ)。“房管云”為河源市建立了系統(tǒng)集中統(tǒng)一部署的市縣聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用模式，為今后系統(tǒng)的擴(kuò)展上留下了很大的空間。在此模式下新開發(fā)的“物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理系統(tǒng)”、“住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管系統(tǒng)”等新系統(tǒng)，完全可以供整個地級市統(tǒng)一使用，這就使得各縣在今后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息化發(fā)展上得以順利開展，確保了整個地級市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理信息化的持續(xù)發(fā)展。