房地產企業財務風險管理的對策分析

溫州欣榮稅務師事務所有限公司 伍晗鶄

我國的房地產產業的興起可以追溯到20世紀80年代中期，雖然只有短短的20多年發展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業相比，成長性很高。隨著世界經濟的快速發展，我國各個行業也都顯現出欣欣向上的發展趨勢，對房地產行業來說更是如此。房地產業與其他行業很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產行業與一般行業相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現能力差，正是因為這些特點，房地產企業在財務風險上比其他行業面臨的挑戰更多更大。因此，要想增強房地產企業在市場經濟中整體的競爭能力，必須要對房地產整個企業的財務管理水平進行提升。但從目前房地產企業財務管理風險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產企業產生財務風險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。

一、房地產企業產生財務管理風險的原因

(一)負債率偏高

從相關數據統計來看，在房地產企業中，負債率偏高是很大一部分企業存在的普遍現象，有些企業在負債率上甚至超過73%，而我國房地產負債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產企業的人都應該很清楚，房地產企業要想在運營中真正運作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產企業經營的風險。如果不對資產負債率進行降低，進行合理的借貸協調措施，只會使企業在投資上的風險越來越大，隨時都有可能翻船。

(二)通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產企業比其他行業相比會長一些。房地產這種行業缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產企業借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經濟危機等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應的緊縮，很多房地產企業因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業的預期收益增加了很多的風險。

(三)市場經濟低迷

在金融市場上，房地產企業要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環節。但對于上面提到的已經負債的房地產企業來說，這種方法也使得企業的負債率會進一步加大。企業對于債權人的債權保證程度在客觀上有所降低，高負債率的自身情況使企業在融資渠道上貸款的進一步可能性也受到了限制。此外，從經營鏈條上來看，房地產企業比一般企業要長，在這種高負債率的情況下，鏈條風險也在不斷加大，如果斷裂就會出現一系列的反應，對整個國民經濟都會造成無法預估的影響。

二、房地產企業在財務風險管理上的明顯問題

(一)企業缺乏合理的規劃，對待貸款比較隨意

從對房地產企業最近幾年的各種調查資料顯示來看，我國房地產行業中超過一半的很少對自身的資金進行合理的規劃。有些企業對這一環節甚至完全忽視，也缺乏對內外負債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側面上來看，增加了房地產項目的投資風險。其中有三成的企業在拿到上項項目之后，對整個項目并不進行合理規劃性，也很少做出相應的研究計劃，一味盲目地使用，使企業在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務管理增加了不少風險。

(二)在單個項目上的負債金額普遍較大

我國房地產企業中大部分企業幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產項目一旦上項以后，由于自身的風險和質量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內，這些項目都會給房地產企業帶來困擾。

(三)資本在結構上出現不當

資本結構不當，指自有資本與借人資本在企業資本總額中比例出現不恰當，這種狀況會對企業收益產生很大的負面影響。在項目運作和實施過程中，房地產企業需要一定數量的資金。及時的籌集到所需資金是關系到企業生存和開發的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產企業在這些方面的表現并不樂觀，資本結構明顯不當，也導致資本利用率較低。

三、房地產企業財務風險管理的對策

(一)完善房地產政策

針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調控下已經有所下降，基于這種已經改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應該在加息的同時對存款準備金率進行上調，還應該對房地產政策進行完善，對信譽比較好的房地產企業，國家應該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。

(二)從細節上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理

房地產是一種資金密集型的行業，對于房地產企業的每一個項目來說，基本上所要投資的資產都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產企業必須進行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產項目上一些不必要的損失。其次，房地產企業還應該對投資組合進行合理運用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區等的構建。只有加強對單個項目的投資管理，從細節上對財務管理風險進行控制，盡可能地區適應市場，才能真正提高房地產企業在財務管理上的抗風險能力。

(三)提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業，房地產企業財務管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進行統籌安排，合理利用，是房地產企業所必須做好的工作。房地產企業應該對資金進行統籌安排，使貨幣的價值有充分的發揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產企業在財務風險管理中移動要認真地對相關帳譜認真進行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現的問題及時追查。再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產信貸風險進行分散。除此以外，房地產企業還要對金融做好防范，盡可能地避免財務風險問題。

房地產企業在運營中對財務風險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當前我國房地產行業財務風險管理上的問題，只有對房地產政策進行完善，加強對單個項目的投資管理，在細節上對財務管理風險進行控制，提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理才能降低房地產企業的財務管理風險，使房地產行業朝向更加健康的方向發展。

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