國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

銅陵有色置業(yè)有限公司 李琳

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)一方面面臨著大批量進(jìn)入中國市場的跨國房地產(chǎn)公司的挑戰(zhàn)，另一方面，我國政府為了使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這些政策的頻繁出臺，使得房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，正確認(rèn)識并防范房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于保障我國房地產(chǎn)業(yè)市場的健康有序的發(fā)展，有著非常重大的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

由于在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，而且加之其自身的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槭艿搅藘?nèi)部和外部環(huán)境的各種影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)發(fā)生了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或收益。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：

(一)利率波動的風(fēng)險(xiǎn)

央行從2004年以來8次提高金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的核算成本，而且使得購房者付出的房貸成本上升，這樣就降低了購房者的購房欲望，從而導(dǎo)致了整個(gè)市場對于房地產(chǎn)需求的降低。

(二)籌資與償債的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，一般都是跨時(shí)間、跨地域性開發(fā)，而且同時(shí)會有好幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)企業(yè)在一開始要一次性投入大量的資金。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部的資金少，所以房地產(chǎn)企業(yè)資金中所占比重最大的是銀行貸款部分，可是在房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金能力降低時(shí)，如果不能及時(shí)償付貸款及利息，那么就面臨很高的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)指權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金在資金結(jié)構(gòu)中占有極小的比例，而負(fù)債資金所占的比例則高達(dá)70%，甚至更高。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策失誤，則會導(dǎo)致到期不能還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資量大，投資期較長，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，是成本控制難度增大。目前房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用的銀行信貸資金在實(shí)際投資中占的比重比較大，其資金的時(shí)間價(jià)值對成本的影響就比較大，而房地產(chǎn)企業(yè)從準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)再到施工階段，持續(xù)時(shí)間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價(jià)格隨市場的變化而波動，投資開發(fā)過程涉及單位多，國家的有關(guān)政策以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場，都會影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理全面預(yù)算化

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的周期較長，面對市場環(huán)境的變化莫測，將會有許多不確定的因素存在于財(cái)務(wù)預(yù)算方面，這對于房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項(xiàng)目的成敗和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著決定性作用。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分，通過財(cái)務(wù)預(yù)算使得每個(gè)部門得到合理的財(cái)務(wù)資源，同時(shí)也可通過預(yù)算解決一些可預(yù)見的潛在問題。為了效降低公司的營運(yùn)成本，可以利用財(cái)務(wù)預(yù)算加強(qiáng)對費(fèi)用支出的控制，通過某些措施來控制或者降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，建立有效的全面預(yù)算體系可以預(yù)測存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到減少企業(yè)損失的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門需對投資開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)算，這樣就可以把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

(二)強(qiáng)化資金管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目回收效益時(shí)間長，占用大量的資金，導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)不暢，使得企業(yè)更加有必要做好資金管理工作，資金使用計(jì)劃要合理。具體而言：嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)收支監(jiān)控，安排合理調(diào)度資金，滿足企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目施工與營銷的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，第一、控制應(yīng)收賬款規(guī)模。在平時(shí)的產(chǎn)品銷售過程中注重客戶的資信等級，并對客戶的償債能力進(jìn)行評估。第二、減少應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)。采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關(guān)系，以利按揭貸款的及時(shí)到賬。

(三)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但是也有其弊端，就是隨著負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免不合理的資本結(jié)構(gòu)，確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)組合，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?jié)摿?、籌資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，以此來降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加強(qiáng)企業(yè)的成本管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著手加強(qiáng)成本管理的控制工作，努力做到增效降本，落實(shí)好項(xiàng)目成本費(fèi)用、收益預(yù)算。即對產(chǎn)品項(xiàng)目的投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備的采購、施工建設(shè)、產(chǎn)品銷售等過程進(jìn)行控制和管理。加強(qiáng)施工現(xiàn)場成本管理，提高成本意識，減少后期維修支出。依據(jù)事先確定的成本控制、預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查和考核，對各個(gè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)實(shí)行監(jiān)督管理。

綜上所述，作為高風(fēng)險(xiǎn)的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足發(fā)展，就要對財(cái)務(wù)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行密切關(guān)注，并不斷提高財(cái)務(wù)管理水平及抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)技巧及能力，大大提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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