省錢有道微型寫字樓紅火

經(jīng)濟(jì)復(fù)興，百業(yè)漸盛，帶旺美國(guó)寫字樓租賃業(yè)。迎合微型初創(chuàng)企業(yè)的小型辦公室市場(chǎng)欣欣向榮，大投資的傳統(tǒng)寫字樓、增值服務(wù)寫字樓也比比皆是。中國(guó)投資客在這一波商樓淘金潮中，不甘落后。“中國(guó)人來(lái)了”現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在全美住宅市場(chǎng)，紐約大都會(huì)的寫字樓市場(chǎng)也頻現(xiàn)身影。

迷你辦公室 創(chuàng)業(yè)者青睞

據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，創(chuàng)業(yè)公司層層轉(zhuǎn)租辦公室的風(fēng)潮，目前方興未艾。最低一層分租客，在共同工作空間內(nèi)，與別人共用一張長(zhǎng)桌，只有一張椅子是自己的。自雇創(chuàng)業(yè)者David Spiro就是這樣一位租客。他吃著上家（四房東）Fueled公司無(wú)限量供應(yīng)的零食接受采訪時(shí)，自認(rèn)“太幸運(yùn)了”，他說(shuō)，用650元月租得蘇荷區(qū)辦公“室”，真是物超所值。“我籌了些錢，但還不夠在曼哈頓租一間典型的辦公室。所以這地方很棒”。

百老匯568號(hào)，這棟蘇荷區(qū)原制衣廠大樓，目前已形成了“俄羅斯套娃式租賃”結(jié)構(gòu)。，二房東出版商Scholastic將兩層樓轉(zhuǎn)租給社交媒體公司Foursquare，后者又將其中一層分租給幾家科技公司，設(shè)計(jì)手機(jī)應(yīng)用軟件的Fueled公司則把租賃區(qū)設(shè)計(jì)成共同工作空間，租給包括Spiro在內(nèi)的個(gè)人科技企業(yè)者。大樓搖身一變，成為一個(gè)頗具知名度的小科技公司群集地。且因嵌套結(jié)構(gòu)、共用辦公設(shè)施，有利降低租賃成本，吸引更多租戶入駐，也讓大樓減少空置。

這些迷你辦公室的規(guī)模、格局從小、從簡(jiǎn)，引起辦公室租賃業(yè)者的醒覺(jué)。在7大道485號(hào)內(nèi)與他人合伙經(jīng)營(yíng)My Company Suites的張志（Chi Cheung，音譯）說(shuō)：“美國(guó)經(jīng)濟(jì)好了，創(chuàng)業(yè)公司多了，我們覺(jué)得開(kāi)發(fā)一些小型辦公室是時(shí)候了。它們價(jià)格低、租期短，靈活性高，很受歡迎。”張先生認(rèn)為，目前這個(gè)市場(chǎng)，正在迎接大量新生小企業(yè)：“誰(shuí)知道未來(lái)的喬布斯，不是從這些小辦公室走出來(lái)的呢？”

My Company Suites在這棟名叫“7大道中庭（Seventh Avenue Atrium）”的大樓16層分隔了十多個(gè)辦公空間，大的有兩張辦公桌，小的只有一副桌板。如果租不起全月，可以按日租，也有按小時(shí)租用的會(huì)議室。

“我們這里幾乎都是初創(chuàng)企業(yè)。”讓張志印象尤為深刻的是一家兩個(gè)年輕人開(kāi)創(chuàng)的軟體設(shè)計(jì)企業(yè)。“他們非常認(rèn)真，常常關(guān)起門半天不出來(lái)。”6個(gè)月后，加州知名電商Fab.com看中了他們的技術(shù)，以200萬(wàn)美元收購(gòu)這家小公司。

高級(jí)寫字樓 中國(guó)客搶投

近年來(lái)，中國(guó)人大手筆投資國(guó)際大都市黃金地段寫字樓的消息，屢屢見(jiàn)諸報(bào)端。爬出2008年金融風(fēng)暴的美國(guó)商業(yè)樓市已漸擺脫低迷，寫字樓、工廠及零售店的物業(yè)市場(chǎng)觸底反彈。目前辦公室空置率減少，租金穩(wěn)中有升，且較之零售商業(yè)地產(chǎn)，投資回報(bào)更可控制。

此外，人民幣升值、中國(guó)投資者的海外購(gòu)買力爆發(fā)，中國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)的尺度加大等綜合因素，讓中國(guó)資本越來(lái)越流向海外寫字樓投資。

根據(jù)有關(guān)報(bào)告，2013年一季度全球?qū)懽謽腔貓?bào)率較高的物業(yè)集中在澳大利亞、北美及歐洲的國(guó)際級(jí)門戶城市。紐約市排在第七位，前六位都是澳大利亞城市。

除了“順帶玩一把”的，當(dāng)然也有更專業(yè)的中國(guó)投資客。最近，盛傳商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司SOHO中國(guó)與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手出資7億美元，買下紐約通用大樓40%的股權(quán)。據(jù)了解，這也是中國(guó)目前最大一筆在美不動(dòng)產(chǎn)投資，且基本穩(wěn)賺不賠，因?yàn)榇藰浅鲎饴矢哌_(dá)95%。而SOHO中國(guó)內(nèi)部工作人員透露，這是CEO張欣的私人投資行為。無(wú)論如何，中國(guó)資本大舉進(jìn)入這棟租戶包括蘋果全球旗艦店的大廈，成為其二房東，在紐約商業(yè)地產(chǎn)界一度引起震動(dòng)。

若說(shuō)動(dòng)手早，2002年即關(guān)注新世貿(mào)中心重建的北京萬(wàn)通地產(chǎn)，算是一例。多年運(yùn)作后，萬(wàn)通于2008年向紐新港務(wù)局達(dá)成在新世貿(mào)一號(hào)樓64至69層建設(shè)“中國(guó)中心”的意向。從俗稱“自由塔”的一號(hào)樓竣工（2013年下半年）開(kāi)始計(jì)算，面積19多萬(wàn)平方英尺（近1.8萬(wàn)平方米）的“中國(guó)中心紐約有限責(zé)任公司（China Center New York LLC）”與港務(wù)局的租期共計(jì)20年9個(gè)月。“中國(guó)中心”2014年進(jìn)駐裝修，同年啟用。

華人聚集地 業(yè)態(tài)較繁雜

曼哈頓土地分區(qū)使用管理嚴(yán)謹(jǐn)，辦公室出租隨著金融區(qū)、時(shí)裝區(qū)、肉庫(kù)區(qū)等分區(qū)，有相應(yīng)的群聚效應(yīng)。同時(shí)，租賃法規(guī)也得到較好遵守。皇后區(qū)法拉盛等華人聚集地則是另一番雜生形態(tài)，但法拉盛有法拉盛的好，熱鬧，方便。很多華人來(lái)這兒休閑、消費(fèi)一天，不大的地方，吃的、逛的、玩的，都有了。看醫(yī)生、找律師、報(bào)稅，各種專業(yè)服務(wù)也一應(yīng)俱全。

不過(guò)法拉盛商租高，當(dāng)?shù)劁N售的商品和服務(wù)在價(jià)錢上卻難以抬高，人們的定位就是，去曼哈頓是高檔消費(fèi)，去法拉盛是買廉價(jià)東西，這一定程度造成法拉盛小商鋪和小辦公室租賃業(yè)的發(fā)達(dá)。微型的商租空間，在法拉盛隨處可尋。

法拉盛辦公室市場(chǎng)復(fù)雜，還體現(xiàn)在有些出租空間使用不符合規(guī)定。比如凱辛納大道的某大廈，開(kāi)發(fā)規(guī)定是一半民居一半商租。但因靠近街市口，一些人把民居租去，當(dāng)作家庭辦公室。

大樓知情人士趙先生表示，“在門外人行道，有時(shí)你可以看到中介豎著牌子招租。”租客到底怎么使用，很少有人管。盡管樓里到處是監(jiān)控?cái)z像頭，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)罰款。“但進(jìn)出大樓的人，只需登記姓名，不管太多。”趙先生補(bǔ)充。

“對(duì)租客來(lái)說(shuō)，付一份價(jià)錢，商住兩用，不是太合算了嗎？”湯女士感慨。有市場(chǎng)，就有人不怕違規(guī)。

從房東角度，對(duì)租客背景也最好心中有數(shù)。根據(jù)紐約市行政法規(guī)，若確認(rèn)房東知情、或應(yīng)當(dāng)知情租戶從事違法商業(yè)活動(dòng)，且屢次事發(fā)，產(chǎn)生較大公眾影響，房東還不予以處置，則市府可以通過(guò)法庭要求封樓整頓。“像華埠堅(jiān)尼路三角地賣假包，警方多次查處，居民也不堪其擾，這就符合該條行政法規(guī)的執(zhí)行條件。所以，2008年樓宇被封，今年前不久才重開(kāi)，房東損失慘重。”華埠堅(jiān)尼路小中國(guó)城，也是同樣原因，于2008年被彭博市府查封。28家店鋪只有兩家未涉假，也受牽連被關(guān)。至今那一片依然塵封。

（編輯/唐馨）