房地產企業財務風險分析及防范

□ 鄭州 宋 薇

房地產企業的財務風險，主要就是指因為財務狀況出現異常或惡化而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回等情況給企業帶來經濟損失的可能性。從廣義上看，是指房地產企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。

一、我國房地產企業財務風險的表現

1.無力償還債務。房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數房地產企業的負債率很高，不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。

2.負債的結構不合理。我國房地產企業普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業的籌資風險。房地產企業一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產，當短期借款到期時可能會出現難以籌措到足夠的現金來償還短期借款的風險。

3.利率變動風險。房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

4.再籌資風險。再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅。

透過以上風險的表現形式不難發現我國房地產企業的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產的不確定性是房地產商品區別于其它商品的一種基本特性。房地產企業的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結果的各種因素在不斷發生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。（2）分散轉移性：房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于大環境的經濟形勢和當地的經濟發展趨勢非常敏感，并且由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產企業是持續經營的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

鑒于以上表現和特征，分析我國房地產企業財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環境分析，房地產企業比較容易受到國家和地區經濟情況影響，當前房地產行業的調控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業自身難以改變的。同時企業本身也存在一些缺陷，比如變現能力較低，周期較長，市場不成熟等 。我國房地產業是個新興產業，起步晚，對它的發展規律、經營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產企業將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產企業在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經營期間，有些企業對當期的經營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業中，普遍存在經驗主義和主觀個人決策現象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調研和科學論證。沒有重視項目開發對資源環境、公共環境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經常發生，從而產生財務風險。

二、我國房地產企業應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制

1.建立科學的財務結構。首先，固定成本的存在使企業在利用經營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業的銷售量不能夠持續的增長，經營杠桿所產生的作用就將是負面的。其次，企業資金籌措是企業理財的重點內容，但外來資金（銀行信貸）對企業的發展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業一時的自給難題，但企業的長期穩定發展，必須依靠形成一種來自企業經營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業資產的合理及有效的利用，保證現金流入與流出在時間、數量與速度上的協調一致，唯有如此企業的持續發展方有持續的財務資金支持。再其次，引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。

2.制定合理的發展戰略。由于房地產企業屬于資金密集型企業，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建，以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。

3.合理應對外部風險。自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等，均屬于外部財務風險的范疇。為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。為了應對外部情況造成的風險，房地產企業應該建立有效地財務預警系統。通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用科學分析方法對獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標進行分析，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統。

企業的利潤獲取和風險防范是密不可分的，企業應建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位，并做好風險預算。使得房地產企業在風險面前能夠應對自如，把風險帶來的損失降到最低，保證房地產企業的健康發展，只有根據企業的不同情況不同問題，采取靈活的方式，設計一條適合企業發展的內部會計控制體系，企業才能更快的發展，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。