商住酒店式公寓投資風險分析

李開芝

(紹興文理學院土木工程學科，浙江紹興 312000)

0 引言

近幾年，城市化進程的過程中，房地產業可謂是扮演著一個重要的角色，城市規模急劇擴大的同時，不僅新城區煥然一新，老城區的舊商業中心也面臨衰老和退化，大型的商住群也逐漸落成，在一定程度上反映了一個城市發展的水平和潛力。但是，因為市場發育不完善等原因，不斷上漲的房價使得不少人們對大中戶型的房子嘆為觀止，尤其是北上廣深等一線城市。此時相對總價較低、服務齊全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店，兩者有著不同的概念。《上海市城市規劃管理技術規定》中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，并明確其區分與界定。《規定》中的名詞解釋第13條明確寫明:“公寓式酒店指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。”第14條:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。”酒店式公寓屬于住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業(非住宅)。正因為兩類物業性質不同，所以前者可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售。酒店式公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及必要的設施。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一種特殊形式，以辦公、居住混合的形式存在［1］。

1.2 商住酒店式公寓的發展

商住酒店式公寓的雛形起源于20世紀中期歐美發達國家的社會變革，因社會的發展，人們的生活方式發生了較大的改變，人口流動增加，人們對配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于這種居住形式的靈活性強，價格低于一般酒店，服務也較為齊全，所以受到了經常出差的商務人士的歡迎。

商住酒店式公寓在我國經過了十幾年的發展，我國經濟發展的特點決定了我國酒店式公寓除了自用以外，還兼有投資的功能。其服務人群主要是投資者和經濟實力較強的外籍商務人士。

2 商住酒店式公寓的優勢和矛盾

2.1 優勢

1)總價優勢。商住酒店式公寓是以住宅為根本，行使寫字樓的功能，主要功能還是以住宅為主，所以在戶型設計方面，普遍以小戶型為主，這樣總體成本就比較低。相對于大戶型、總價較高的寫字樓相比，投資的成本較低［2］，投資的靈活性較大。

2)功能優勢。商住酒店式公寓將居住功能和商業功能巧妙地結合起來，而隨著我國城市化的加速發展，城市建設的綜合性和整體性已經受到了廣泛的關注，土地資源集中利用也成為一大熱點。

3)工作、生活多樣性優勢。在經濟迅速發展的今天，越來越多的人追求便利和“新鮮感”，商住兩用兼顧了居住與辦公功能空間的復合優勢，更好地適應了相關行業從事者的需要，也給在此居住的人群提供了享受商業配套設施的權利，豐富了生活。

商住酒店式公寓通過建筑的功能結合、空間環境改善，在提升商業價值的同時滿足居民的生活品質［3］。

2.2 矛盾

房地產項目要將兩種功能進行結合就一定會有矛盾，如設計矛盾、政策矛盾、居住環境矛盾。

設計矛盾:在商住復合具有優勢的同時，商業與居住也在功能、形態、結構等方面存在著諸多差異。這也使得很多相關專業的學者對其差異的改進進行了研究，如張秋慶與梁文逵就針對大型綜合商住樓的特點，對其排水系統進行了設計探討［4］。

政策矛盾:2005年5月1日，廣州市正式頒布了《廣州市房屋租賃管理規定》，其中明文指出，承租人應當按照房屋規劃用途使用房屋，不得擅自改變建筑物的使用性質。但2007年《物權法》的頒布對“住宅禁商令”產生了很大的影響，《物權法》更強調了對私有財產的關注，當然這不意味著否定了住宅禁商，也并不意味著住宅可商，住宅商用的可與不可應該在充分分析其利弊的基礎上綜合考慮［5］。

居住環境矛盾:雖然配套設施會給人帶來方便，但是也會有負面影響。商與住混合在一座樓中，辦公環境就會受到很大的影響。面對兩種截然不同的功能，對物業管理的要求也較高。辦公的人可能會受到住戶生活噪聲的影響;而對于安全感要求較高的長期住戶來說，可能會因為每天看到不同的陌生人而感到不滿。

3 投資風險分析

雖然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服務，又有公寓式的舒適環境，但是對其進行投資仍然需要面臨一些不可小覷的風險。

3.1 市場風險

眾所周知，房地產價格在10年內上漲了很多，使得很多開發商加大投資并且有很多人在滿足自己居住的情況下買了兩套房、三套房等，如表1所示為國家統計局發布的2013年1月份～6月份全國房地產開發和銷售情況。

從表1可以看出，2013年1月份～6月份，商品房銷售面積51 733萬 m2，同比增長 28.7%，其中，住宅 46 090萬 m2，增長30.4%;辦公樓1 121萬m2，增長31.7%，商業營業用房3 066萬m2，增長了8.3%。待售面積43 731萬m2，其中住宅28 736萬m2，增長了42%;辦公樓1 770萬 m2，增長了27.5%;商業營業用房8 392萬m2，增長了34.4%。從數據對比可以看出，除辦公樓的銷售增長率比待售增長率稍高以外，住宅和商業營業用房均存在待售面積和增長率大于銷售面積和增長率的情況，也就是說，住宅業商業營業用房存在滯銷現象。

表1 2013年1月份～6月份全國房地產開發和銷售情況

但即使如此仍然不斷的有開發商進行開發投資，看重的就是顧客的投資心理。所以對于投資者來說，投資能否得到期望的利潤，需要慎重考慮。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一個最大的特點就是其具有酒店式的服務，物業負責內務工作，包括打掃房間，清洗衣物，送餐等。對于使用者來說，商住酒店式公寓因其具有較普通住宅更為完善的物業服務，因而要承擔相對較高的物業管理費。

同時從配套設施上看，酒店式公寓所在小區的停車費用高出普通商品住宅1倍多，以杭州地區為例，酒店式公寓的停車費用最低約800元/月，而普通商品住宅的停車費用最高也就360元/月。

另外，商住酒店式公寓的水電費如果按照商業用房收取，會比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售價并不便宜

商住酒店式公寓因其面積小，總價低、首付低而吸引著投資者，但是實際上并沒有那么簡單。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的產權期限可以達到70年，以杭州市某商住酒店式公寓及其周圍的普通住宅為研究對象，調查發現，普通商品房的單價在2.5萬元左右，按國家規定，產權期限為70年。商住酒店式公寓的單價在2萬元左右，產權期限為40年。投資者如果購買面積相同、地段臨近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓，以70 m2的小戶型為例，需要分別投資175萬元和140萬元。由此看來商住酒店式公寓的成交價比普通住宅要低許多。但是仔細分析會發現并非如此。首先，商住酒店式公寓的使用年限僅為40年，僅相當于普通商品房的4/7，平均分攤到每年的成本就比普通商品房高了;另外，因為政策限制，商住酒店式公寓不可使用公積金貸款，且還款期限為10年內，貸款利率要比基準利率高出10%。對于投資者來說，這些多出資金的投入并不能輕易忽視。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、廚房、餐廳、臥室、書房、兒童房、老人房等，功能齊全，可以滿足絕大多數家庭對“家”的需求。而商住酒店式公寓在設計上會遵循開發商利潤最大化的原則，在有限的空間內分隔出更多的單元，而對生活實用性的考慮較少，很多的設計戶型單一，甚至沒有獨立的廚房和客廳，其格局更接近于家庭旅館，只具備酒店和旅館的暫住性功能，對于許多人來說，商住酒店式公寓明顯不適宜長期居住，從而讓投資貶值。

4 結語

正所謂“存在即合理”，商住酒店式公寓作為時代發展的產物也有其獨特合理的的地方，眾多商住酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物業管理”“公司就在自己家”等誘人口號，對于人口流動性比較大的城市來說，投資商住酒店式公寓有著獨特的優勢，但是在投資之前，應充分考慮商住酒店式公寓的弊端和投資風險，及時掌握市場信息，關注市場動態，運籌帷幄，從而決勝千里。

［1］余源鵬.酒店式公寓項目開發全程策劃［M］.北京:中國建筑工業出版社，2009:1-3.

［2］姜潔勇.民用建筑商住樓的實用價值［J］.現代建筑，2011(12):34.

［3］蔣 薇.中德城市中心工商住混合型歷史街區更新的比較研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊為例［J］.現代城市研究，2012(1):34-46.

［4］張秋慶，梁文逵.大型綜合商住樓排水系統設計探討［J］.給水排水，2012(10):86-89.

［5］孔 帥.城市化背景下的商住復合體研究［D］.昆明:昆明理工大學，2010.