穗莞深城際望洪站物業開發思路研究

徐艷琴

(鐵道第四勘察設計院集團有限公司，湖北武漢 430063)

穗莞深城際軌道交通是珠三角地區正在建設的城際鐵路主軸線之一，在區域中主要承擔廣州、東莞、惠州、深圳之間的客流。結合實際情況，本工程的實施面臨著巨大的資金挑戰，急需尋找新的資金來源。目前廣為認可并行之有效的方案為結合車站進行物業開發，物業開發的收益用于籌措工程建設資金及維護后續運營成本，促進珠三角城際軌道交通的可持續發展。

望洪站為穗莞深線、佛莞惠線、市域軌道R1線的三線換乘站，是珠三角城際的換乘樞紐。本次研究的主要內容包括:基礎經濟研究(車站所在地城鎮發展情況、房地產市場、特色商業等分析)、客流預測、物業開發模式、概念性開發思路等。

1 基礎經濟研究

1.1 城鎮發展情況

望洪樞紐站位于望牛墩和洪梅兩鎮的交界處，站點毗鄰洪梅大道及西部干線，通過西部干線向東可通往道窖，向西可至麻涌，通過洪梅大道向南可至沙田，向北可至望牛墩，交通便利。望牛墩鎮和洪梅鎮位于珠江三角洲中部，東莞市域西北部，屬于東莞市域西部的水網地帶，水路運輸發達，政府規劃目標為:東莞沿江產業帶重要節點，西北片服務、生產組織管理中心，以發展商貿、辦公、居住為主，先進制造、特色物流和生態旅游為輔的精致水鄉。

1.2 房地產市場分析

望牛墩鎮、洪梅鎮地處東莞市三線偏遠鎮區，房地產市場發展屬于起步階段，土地價格偏低，房地產開發項目較少，房價處于價格洼地。經過調查，目前商品住宅價格為4 500～5 500元/m2;商鋪(優質商鋪)價格為16 000～20 000元/m2，價格上升空間較大。在城際站選址確定的利好消息催動下，當地房地產市場開始變得活躍，出現多家開發商與政府洽談購地事宜。預計在望洪站開通運營之后，將會帶動周邊土地價值的上漲，周邊商品房價格也會受此影響。

1.3 地區特色商業分析

望洪站隸屬東莞，東莞素以“現代制造業名城”美譽全球，對外商務活動頻繁，餐飲酒店行業蓬勃發展，下屬鎮區專業市場發達，各具特色;中心區寫字樓市場供大于求，發展一直較為平淡，下屬的各偏遠鎮區寫字樓市場的發展更為冷清。望牛墩鎮和洪梅鎮以休閑娛樂業市場與專業市場為主要特色，如印刷包裝、玻璃、紡織服裝等。

1.4 站址環境及規劃

望洪站周邊土地現狀以工業區、村莊為主，屬于城鎮郊區，周邊的經濟活動以工業區發展為主要特征。站點周邊地區為農田和空地，站點西北有村莊，北面有商業居住及廠房，站點西側和南側有企業和廠房，南邊是洪梅鎮函涌社區的服務中心，有匯景酒店、漁家村酒店、匯翠苑商務酒店，農貿綜合市場，商場百貨，衛生站等，整體發展形態落后。伴隨著車站的選址確定，周邊地區的實施規劃是以站場為核心，周圍主要為商業用地，向外延伸以規劃商住用地與金融辦公用地為主(如圖1、圖2所示)。

圖1 望洪站現狀

圖2 望洪站規劃

2 客流預測

2023、2033年高峰小時客流預測如圖3、圖4所示。可以看出，在洪梅站以北的各站，抵達客流明顯多于發送的客流。望洪樞紐站的客流最大，遠期進出站客流約12萬人/高峰小時。而中堂和望牛墩站點的客流量約為望洪樞紐站的1/4。洪梅站遠期進出站客流高峰小時總客流超過4萬人。

圖3 穗莞深線2023年客流預測示意

圖4 穗莞深線2033年客流預測示意

3 物業開發模式

3.1 TOD發展模式

站點開發以廣東省住建廳頒布的《珠三角城際軌道站場TOD發展總體規劃綱要》內容為基礎，以“TOD公共交通導向型發展”模式為開發原則。即公共交通導向型發展模式，依托公共交通改變土地利用形態和居民的生活方式，進而引導城市空間結構的合理演變，實現城市的可持續發展。

3.2 TOD發展要素

(1)綜合商業中心的裙房以及購物廊與站房公共區域相連，或在500 m的范圍內能夠步行到達。

(2)在站房或其他公共交通換乘站上方或周邊有高密度的住宅和商業設施。

(3)有必備的公交換乘站及停車設施。

運用TOD模式后，站點周邊的土地開發將貫徹珠三角城際軌道站場TOD發展規劃指引的要求，由各市主管部門組織進行控制性詳細規劃修編和土地利用總體規劃調整，支持省市合作開發，體現通過TOD綜合開發，支持珠三角城際軌道交通可持續發展的要求。

3.3 車站商業的類型

車站商業代表城市軌道交通中與交通動線站點相聯接的商業系統。車站是人流的重要集散地，這與商業的發展需要相符，提供了兩種業態之間的結合。地鐵商業受限于建筑空間，可以有三種主要的方式:點式商業、帶式商業及立體化物業。

點式商業多位于車站的公共空間內，如過道、候車點、出入口等設置的商業零售點，以應急商品零售為需要，比如報紙雜志、飲料、電話卡等，這種商業形式更多的為乘客服務，在地鐵商業所占比例較小;帶式商業多為一些街道式聯接在一起的若干家商鋪或店面構成的通道商業，其經營的主要是快速消費品，比如快餐店、藥店、花店、書店等。

立體化商業是位于車站附近或相聯的購物中心、超市等，而且規模相對比較大，包括多個樓層的經營空間。

3.4 車站商業的定位

借鑒國外、香港等地成熟的軌道交通站點周邊物業開發實例，車站物業的開發與經營基本上是圍繞“商務、休閑、居住”的三大主題功能展開的。而車站出口周圍步行5 min到10 min范圍內，是最佳的人流集散面，也是車站商業的黃金選址區域，10 min到20 min區域將會進入相鄰的站點外圍商圈，這一帶發展居住、辦公之類的項目會很適宜。地鐵上蓋商業項目，也占盡天時地利，投資效益很高，但定位不準往往會形成叫好不叫座的局面。

車站商業的定位一定要突破傳統的單一商業功能，與地面已有商業相結合，集商業功能、城市形象功能、便民功能于一體，形成互補、融合和借勢的關系。

3.5 車站商業的運營

以地鐵車站商業運營為例，香港地鐵商業基本上都采取“只租不售”，為的是開發商擁有絕對的統一管理權，更有利于商業經營;廣州地鐵商鋪主要是引進連鎖經營和知名商家，區分商場、商鋪的不同情況，采用分別招商、整體招商相結合的方式，引導經營理念上有共識的商家進駐。

3.6 車站商業的開發強度

從軌道運營角度來講，若要站點500 m半徑范圍內覆蓋人口達到5萬人的門檻值，車站周邊地塊開發平均容積率需在3.0以上才能做到。另外，車站類型的不同、接駁方式不同，影響站點周邊地塊開發強度。一般來說，樞紐站接駁條件好，公共設施齊全，換乘方便，站點周邊地塊適宜高強度開發，容積率宜為6～10左右。考慮到站點周邊用地功能組織的多元化客觀存在的必要條件，并受到區位、交通、地塊規模、市場等條件的影響，一般來說，車站適宜混合開發，周邊地塊平均容積率宜在5.0以上。

3.7 區域地塊劃分

車站周邊積聚大量的人流和車流，需要便利的步行系統和公交系統。根據國際經驗和相關研究，車站站點周邊應增大路網密度，保證微循環暢通，地塊劃分不宜過大。主要目的是，一方面快速疏散人流、車流;另一方面是為了提高地塊的可達性。一般來說商業性用地宜控制在1公頃左右，居住控制在0.8～2.0公頃左右，混合用地可適當放大，宜控制在3公頃左右。

4 概念性開發思路

4.1 站點土地開發規模

經過實地調研，望洪站點800 m范圍儲備1塊用地。該儲備地塊位于西部干道與望洪路交叉口東南角，面積約40畝。

4.2 站點土地開發方式

望洪站是佛莞惠線和穗莞深線的換乘站，兩線均為高架站。站房結合物業開發的方式有兩種:一是以站房為核心的城市綜合體開發，即站房位于軌道上方，利用城市綜合體將兩站房連接起來的物業開發形態;二是以站點為核心配建站房的大型綜合性項目，即開發大型綜合性項目，考慮將軌道站房合二為一，置于綜合體內。綜合考慮本站的實際情況，采用方案二，以站點為核心配建站房的大型綜合性物業開發，此類物業與車站結合緊密，商業規模較大，所得收益較高(如圖5)。

圖5 望洪站車站形式示意

4.3 站點總體布局建議

綜合考慮地塊規模及形狀，結合軌道交通站臺位置和客流特征，建議項目的總體布局如下。

(1)依據地塊形狀特點及軌道站臺位置，用地分東、西兩區，西區地塊兼負站房等交通功能。

(2)地塊均緊鄰主干道，西區地塊裙樓開發密度80%，東區地塊裙樓開發密度40%，最大化開發商業面積。

(3)西區塔樓以寫字樓等商務功能為主，東區塔樓以居住類的酒店或公寓為主。

(4)東、西兩區之間開發地下空間，將兩區地下室聯系起來。

(5)東、西兩區間地下空間開發方案:

建議設立下沉廣場，采取劇場式設置，中間設置表演舞臺。廣場兩側上空設立玻璃屋頂，增加項目采光面積，雨水可以直接流出到廣場上。采用拱廊概念，增加購物空間的通透性，增加空氣新鮮度，讓顧客在商場停留更多時間，將購物拱廊作為創新形式引入，增加地下空間商業價值。

(6)采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結合的商業布局形態:

主力商家需要大平面布局，地下購物長廊適合各類品牌進駐，購物長廊在軌道交通站點中具有重要作用，可以重點考慮購物和休閑形態，提高旅客的旅行質量。

4.4 商業配比建議

從洪梅鎮及周邊區域的發展來看，目前常住居民較少(僅15萬)的現狀，必將因為城際的出現，使區域人口迅速增加。按照城市規劃預測，片區2020年人口將達20萬人，站點重點輻射區域人口預測將達30萬人。

以常規的商業需求人均0.8～1.0 m2/人計算，站點周邊商業總規模可達24～30萬m2，而通常中心商業體占比約20%，即4.8～6萬m2。綜合考慮，本項目商業物業主要為大型主題商場，主要位于地塊西區，和站房連接，設置4層裙樓，裙樓2層為站房，其他樓層部分區域中空留出公共空間，供人流在不同區域聚集，提高商業價值。業態以單個精品店、服裝店、餐飲店為主，單個商鋪平均建筑面積為200～250 m2，走廊式商業;地塊東區為另一種大賣場式的主體商場，引入百貨和超市等旗艦店。

4.5 建筑風格建議

建議采用“嶺南建筑”風格，形成獨特的項目形象，符合當地“水鄉文化”。

5 項目定位

結合上述區位條件、現狀概況、相關規劃等分析，望洪站物業開發定位為:東莞城市次級副中心、交通樞紐、生產性服務中心和城鎮綜合服務中心。項目集商業、寫字樓、酒店、公寓等多元化產品于一體，以“新天地”命名，象征一種多姿多彩的生活方式。打造望洪站及周邊地區五星級商務休閑度假天堂，成為區域中心，成為新名片，通過做大做強商務休閑娛樂配套，最終帶動項目整體發展，使項目實現名利雙收的“雙贏”。