用“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的幌子來做事

最近四五年，新生了“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的概念，受到不少人的追捧。

這個叫法最早是由聯(lián)東集團(tuán)提出的，它沒有確切的定義，嚴(yán)格來說，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”就是依托早期的工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)衍生而來，只是叫法比較好聽。

通俗來講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的是：在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標(biāo)，以工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓宇及科技園區(qū)地產(chǎn)等為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。它是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念的升級和提煉。

而如今，國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)蓬勃燎原之勢，珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈以及西北經(jīng)濟地帶等依次蔓延。

為什么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會成為時下房地產(chǎn)行業(yè)的新寵？

我們先看它是如何運作盈利的。歸納來看，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作有以下四種模式：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。但無論哪種模式，它的利潤來源都是土地溢價的增值部分、二級開發(fā)出租或者出售變現(xiàn)和配套服務(wù)。

而現(xiàn)實是，這三部分利潤中，商業(yè)樓、配套住宅銷售的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)開發(fā)，因此政府、開發(fā)商、機構(gòu)平臺，都在用“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的幌子來做事。

當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得以異軍突起，成為市場和政府的新生寵兒也有國家發(fā)展形勢的現(xiàn)實基礎(chǔ)做支撐。

首先，就是城鎮(zhèn)化推進(jìn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之后做什么？發(fā)展工業(yè)。農(nóng)民沒地了，去哪里？進(jìn)工廠。大勢造就了土地用地緊張正好支撐起了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這個體系。

其次，如今整個社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會經(jīng)濟機構(gòu)的轉(zhuǎn)型，需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級。

最后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分支，商品房開發(fā)火熱了十多年，國家開始給它調(diào)控降溫了。政府和開發(fā)商都有需要尋找下一個更好的盈利模式出來，即便它僅僅是旗號或者幌子。

創(chuàng)新出的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”模式帶有第三產(chǎn)業(yè)的特性，有高增長性、高附加值的盈利空間。但是由于圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供的服務(wù)需要專業(yè)化，短期內(nèi)又不能夠速成，這就決定了從事此類行業(yè)的特殊性。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入非常大，資金回報率周期非常長，更重要的除了充足的資金，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要大量的社會資源整合積累沉淀過程。這些導(dǎo)致了進(jìn)入行業(yè)的門檻相對高，很多企業(yè)還在保守觀望。

所以，目前看來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭相對商品房市場并不那么激烈，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的公司也都處在高速擴張階段。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的擴張速度是有目共睹的，各種形式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)層出不窮，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)療地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等等數(shù)不勝數(shù)。但是前期的風(fēng)光蜜月期過后各種問題接踵而至，亂象叢生卻不可避免，產(chǎn)業(yè)園和地方經(jīng)濟的推動也難以實現(xiàn)。

第一，就是剛剛提到的企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名行開發(fā)住宅之實。

機構(gòu)、企業(yè)、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房和研發(fā)樓空存，甚至還有部分機構(gòu)及企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。

第二，招商引資階段暴露出低層次的競爭趨勢。

由于產(chǎn)業(yè)園開發(fā)由政府主導(dǎo)，前期通過政策吸引企業(yè)入駐，但地方政府為了實現(xiàn)片面追求單一指標(biāo)，降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。

而企業(yè)引導(dǎo)的模式又容易出現(xiàn)大量圈地，圈地開發(fā)商品房前期雖能帶來稅收，后期沒有足夠的資金，問題卻不容小覷。

第三，是產(chǎn)業(yè)園的空心化。

過多的剩余產(chǎn)品招商不力，開發(fā)商本身又不具備開發(fā)管理的經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)沒有形成，開發(fā)商無法提供完善的生活配套服務(wù)，接踵而來的后果就是一個又一個的空城鄂爾多斯。

第四，是中國的現(xiàn)實問題，地方政策不連貫會給由民營企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園造成很大的隱患。一旦政策改變，造成的沖擊和損失將不可估量。

雖然現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)荊棘重重，但未來的前景卻是不可限量的，那么突破口在哪里？

其實，放眼房地產(chǎn)行業(yè)的整個國際環(huán)境，產(chǎn)業(yè)服務(wù)化已成為世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個大趨勢，突出重圍的大門在發(fā)展高端服務(wù)業(yè)：也就是要加強對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)和規(guī)范，建立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和區(qū)域乃至世界品牌，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實現(xiàn)增長突破，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，助推區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

利好的消息也同樣存在，世界范圍的房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)給中國政府敲響警鐘，必須從政策上做出調(diào)整，靠產(chǎn)業(yè)支撐抑制市場蕭條，引導(dǎo)投資走出“短平快”，資本流向二、三、四線城市。這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式未來的希望。