預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管或助推房?jī)r(jià)上漲？

6月中旬，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》），規(guī)定開發(fā)商禁止直接收取商品房預(yù)售款，而是要存入銀行的專用賬戶。預(yù)售款受到“特殊”監(jiān)管，這一個(gè)小小的變化，竟在京城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起了不小的爭(zhēng)議。

《辦法》同時(shí)要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，主要是為了防止開發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購(gòu)房者、銀行等相關(guān)利益方帶來?yè)p失，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。此外，《辦法》通過要求企業(yè)實(shí)施專款專用，可以有效防止開發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

實(shí)際上早在2010年12月，北京市就出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）。陽(yáng)光100集團(tuán)副總裁范小沖告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，當(dāng)時(shí)《暫行辦法》也要求商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，但這一規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行中往往大打折扣。

時(shí)隔兩年半，北京市出臺(tái)《辦法》，意味著北京市再度加大了對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，但這一政策真能有效調(diào)控房?jī)r(jià)嗎？

嚴(yán)控預(yù)售金防止項(xiàng)目爛尾

范小沖：這個(gè)規(guī)定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商挪用這項(xiàng)資金，導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目不能如期交付或者爛尾，那么就會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)益，帶來社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在發(fā)文嚴(yán)管這一款項(xiàng)實(shí)際是卡住了開發(fā)商的一條資金渠道。預(yù)售資金不能隨意挪用，那么開發(fā)商就可能面臨資金短缺的壓力。但是，要想得到這一效果，必須要嚴(yán)格監(jiān)督。

陳云峰：預(yù)售資金監(jiān)管制度重在保證工程安全，預(yù)防房?jī)r(jià)大幅下滑時(shí)開發(fā)商卷款潛逃，保證了預(yù)售項(xiàng)目如期完工不爛尾，從這一角度來看，這一政策或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行下去。

胡景暉：房地產(chǎn)預(yù)售條件趨嚴(yán)，意味著預(yù)售之前需要更多的資金投入，一定程度上加大企業(yè)的資金壓力；預(yù)售資金監(jiān)管政策“轉(zhuǎn)正”將使得開發(fā)商的預(yù)售資金使用靈活度受限，影響資金的流動(dòng)性。

而這項(xiàng)政策出臺(tái)的意義更多在于對(duì)近期即將到來的新房市場(chǎng)交易高峰進(jìn)行提前干預(yù)，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，進(jìn)一步管理好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

中小企業(yè)或被洗牌出局？

謝逸楓：預(yù)售資金大約占房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期資金的三分之一，預(yù)售資金并不會(huì)對(duì)其生存發(fā)展產(chǎn)生明顯的牽制作用。但是對(duì)于中小房企，特別是小型房企的打擊就會(huì)比較嚴(yán)重。

這些小企業(yè)自有資金本身就很少，既不能得到銀行貸款，又無(wú)法登陸資本市場(chǎng)。信托、基金也不偏愛他們。所以中小房企的主要資金來源就是靠賣房子，也就是銷售回款。現(xiàn)在這條騰挪之路也被堵死了，那么他們必將面臨資金考驗(yàn)。說嚴(yán)重了，他們甚至面臨死亡考驗(yàn)。

范小沖：預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)際上是把這部分錢“鎖在了籠子里”。那么一些資金渠道稀缺，資金鏈不穩(wěn)定的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到明顯的影響。

中小房企如果不能使用預(yù)售資金擴(kuò)張，那么他們就要另尋出路。但是，無(wú)論是私募基金還是信托還是民間借貸，這些資金渠道的融資成本都相當(dāng)高。

大型企業(yè)比如國(guó)企央企除了預(yù)售資金，他們還有其他的融資渠道，比如銀行貸款。而其他大企業(yè)實(shí)力雄厚，可以承擔(dān)其他融資渠道帶來的高成本。

會(huì)提高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期？

范小沖：我認(rèn)為《辦法》不但不能抑制房?jī)r(jià)，反而可能會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。因?yàn)槿绻@部分資金被限制使用，那么房企就要尋找其他高成本融資渠道。那么這部分資金成本壓力最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。此外，預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)實(shí)際上也是減緩了房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的節(jié)奏。這可能會(huì)減少市場(chǎng)上房源的供給。

謝逸楓：預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)，會(huì)增加有效供給，但不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。因?yàn)槊總€(gè)房企都會(huì)根據(jù)自己項(xiàng)目所處位置的總供應(yīng)量和自己的庫(kù)存情況、去庫(kù)存化進(jìn)度等因素來確定銷售價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，即便要求預(yù)售款專款專用，也不能刺激房企增加供應(yīng)。房企一旦不能借預(yù)售款回籠資金，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率下降，由此帶來的損失企業(yè)有可能會(huì)以提高房?jī)r(jià)的方式進(jìn)行彌補(bǔ)。