房地產(chǎn)泡沫有無(wú)之推敲

關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫之爭(zhēng)，時(shí)下已經(jīng)成為最無(wú)解的爭(zhēng)論。盡管專家與學(xué)者分歧巨大，但房?jī)r(jià)還是在上漲，政策還是在施壓。股票投資者、房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者，都被迫陷入無(wú)止境的心理內(nèi)斗絕境。房?jī)r(jià)多高算是泡沫？這是第一個(gè)需要推敲的問(wèn)題。

房?jī)r(jià)收入比

國(guó)內(nèi)一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，只有房?jī)r(jià)收入比達(dá)到合理的水平，房?jī)r(jià)才沒(méi)有泡沫。他們普遍引用的數(shù)據(jù)依據(jù)，是歐美國(guó)家的5倍左右房?jī)r(jià)收入比。這個(gè)數(shù)據(jù)的意思，就是一個(gè)家庭平均年收入的5倍，是房?jī)r(jià)平均水平，才是合理的。例如，一個(gè)美國(guó)家庭，夫妻年齡為30歲，平均年收入為10萬(wàn)美元，那么，其合理房?jī)r(jià)為每套50萬(wàn)美元較為合理，為無(wú)泡沫狀態(tài)。

那么，我們來(lái)計(jì)算一下，這個(gè)美國(guó)家庭，實(shí)際上有多少收入支付一套滿足基本住宅需求的房屋呢？我們假設(shè)，基本住宅需求，是一套80平方米左右的房屋。

我們做一個(gè)常規(guī)假設(shè)，這個(gè)美國(guó)新婚家庭，在購(gòu)房之前，夫妻已經(jīng)存款5年，約20萬(wàn)美元，形成首付。在銀行貸款30萬(wàn)美元，形成有利息負(fù)債。美國(guó)的貸款利率假設(shè)為3%，家庭收入增長(zhǎng)率平均水平，約等于美國(guó)GDP增長(zhǎng)率2%，在40歲之后收入增長(zhǎng)率略高一些，4%左右。經(jīng)過(guò)計(jì)算，這個(gè)家庭到60歲退休，總收入為425萬(wàn)美元左右，支付一套房屋的實(shí)際支出為62萬(wàn)美元左右，房屋在人生收入中的總占比為14.57%。

接下來(lái)，我們對(duì)兩戶同樣年齡的中國(guó)家庭做對(duì)比分析。一個(gè)家庭在二線城市，一個(gè)家庭在一線城市。我們以目前城市購(gòu)房的主要代表職業(yè)，即白領(lǐng)打工族的收入為代表進(jìn)行計(jì)算。

在一線城市，普通購(gòu)房者主要為兩類：一類是白領(lǐng)，另一類是各種自營(yíng)業(yè)主，收入多數(shù)略高于白領(lǐng)，有些略低。因此，以白領(lǐng)家庭為代表，是有說(shuō)服力的。目前，白領(lǐng)夫妻雙方都工作的，月收入合計(jì)約12000元為平均水平，合計(jì)年收入為15萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)房時(shí)年齡30歲，已經(jīng)有一定存款，購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)元左右房屋。首付支付50萬(wàn)元人民幣，貸款支付150萬(wàn)元。家庭收入增長(zhǎng)率，在40歲之前，與GDP預(yù)期相同，約7%；在40歲到45歲之間高一些，為10%；45-50歲，為5%；50歲到60歲退休，為零增長(zhǎng)。這家庭30年合計(jì)收入約1270萬(wàn)元，房屋支付總價(jià)約300萬(wàn)元，房屋支出占一生收入比例為23.5%。

在二線城市，同樣的白領(lǐng)收入，家庭每年約70000元。同樣的增長(zhǎng)率與貸款利率，計(jì)算的結(jié)果是：一生合計(jì)收入為595萬(wàn)元，房屋支出為65萬(wàn)元，房屋支出占比為10.92%。

在上述案例中，美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是5倍，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比是20倍，二線城市的房?jī)r(jià)收入比是7倍。但在房屋支出占生平勞動(dòng)總收入的比例方面，中國(guó)一線城市僅僅比美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)高0.8倍，二線城市比美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)還要低。這個(gè)基本數(shù)據(jù)說(shuō)明，中國(guó)的房?jī)r(jià)，相比理想中的美國(guó)數(shù)據(jù)，并沒(méi)有高太多。

之所以大家普遍覺(jué)得房?jī)r(jià)高，是因?yàn)榇蠹覜](méi)有考慮中國(guó)家庭未來(lái)預(yù)期收入增長(zhǎng)率高于美國(guó)這個(gè)基本可實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。因此，以房?jī)r(jià)收入比作為泡沫論的依據(jù)，并不充分。

房租收益率

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，合理的租價(jià)比應(yīng)該在1：200-300之間。這就是說(shuō)，一套300萬(wàn)元的房子，每月租金不低于1萬(wàn)元，才基本達(dá)到合理價(jià)格水平。這樣，倒過(guò)來(lái)說(shuō)，一年收入是12萬(wàn)元，相對(duì)于200—300萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)說(shuō)，年度收益率是6%-4%之間才是合理的。

對(duì)此，我們觀察國(guó)內(nèi)主要一線城市租價(jià)比與收益率情況。

在一線城市，一套200萬(wàn)元的房子，市場(chǎng)化的租金目前在5000元左右，租價(jià)比為390倍。在二線城市，一套60萬(wàn)元的房子，租金每月在800-900元左右，租價(jià)比為750倍左右。前者，年收益率為3%，后者年收益率為1.6%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，如果為了收租而購(gòu)買(mǎi)房屋，完全不如購(gòu)買(mǎi)銀行的理財(cái)產(chǎn)品。

從這個(gè)指標(biāo)看，國(guó)內(nèi)二線城市的泡沫很?chē)?yán)重，一線城市也有比較高的泡沫。這里所謂的泡沫，就是租金收益率過(guò)低。這個(gè)數(shù)據(jù)，如果我們按照未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲幅度進(jìn)行計(jì)算，就沒(méi)有這么高了，因?yàn)椋袊?guó)的房租上升速度，顯然應(yīng)該高于歐美。

我們?cè)谇拔闹凶鲞^(guò)家庭總收入與房?jī)r(jià)之間關(guān)系對(duì)比，二線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)，房屋支出占比更低。二線城市之所以租金收益率更低，是因?yàn)榱鲃?dòng)人口相對(duì)較少，租房居住的人口更少。

如果我們僅僅停留在這個(gè)數(shù)據(jù)上，我們沒(méi)有理由完全否定泡沫論。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，租金比這個(gè)指標(biāo)，嚴(yán)格意義上，是一個(gè)投資型指標(biāo)，即把房屋僅僅看做收租工具，這個(gè)工具價(jià)格確實(shí)太高。

但是，事實(shí)上，房屋，并不僅僅是投資工具。其最大的經(jīng)濟(jì)屬性，是消費(fèi)品，是解決人類居住需求的消費(fèi)品。既然是消費(fèi)品，那么其定價(jià)，就不會(huì)完全按照投資工具的要求來(lái)計(jì)算。人們?cè)趯?duì)消費(fèi)品定價(jià)的時(shí)候，往往只考慮兩個(gè)重大因素：一是生活必須的程度，二是供求關(guān)系。

生活必須程度，是指一個(gè)消費(fèi)品對(duì)于人類生活的重要性。如果非常重要，即使要支付再高的價(jià)格，人們都有可能購(gòu)買(mǎi)。衣食住行是人類最基本的需求，其中任何一項(xiàng)，出現(xiàn)供求關(guān)系失衡的情況，商品價(jià)格都會(huì)大幅上升，與投資回報(bào)率并沒(méi)有關(guān)系。目前，人類生產(chǎn)糧食、衣服、交通工具等能力都非常強(qiáng)，所以，相關(guān)商品的價(jià)格漲幅不大，但是，人類生產(chǎn)房屋的能力如果有限，那么，房屋的價(jià)格就會(huì)直線上升。所以，供求關(guān)系對(duì)于必須消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，具有決定性作用。

當(dāng)人們的總支付能力能夠支付得起必須消費(fèi)品的時(shí)候，如果這個(gè)消費(fèi)品供求關(guān)系過(guò)分緊張，人們只有仍痛割愛(ài)，適當(dāng)放棄一些不必要的消費(fèi)，調(diào)劑資金先滿足必須消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)。

這就是說(shuō)，如果中國(guó)的房屋供應(yīng)總量，無(wú)法滿足人口的必須消費(fèi)需求，房?jī)r(jià)就會(huì)一直上升，直到房屋供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)之后，至少達(dá)到略大于需求的常規(guī)狀態(tài)，人們不再擔(dān)心房屋供應(yīng)量不足的時(shí)候，房屋價(jià)格才有可能回到合理的租價(jià)比區(qū)間內(nèi)。

在供求關(guān)系緊張情況下，房屋價(jià)格偏高，投資收益率明顯很低的情況下，只要房屋價(jià)格能夠上漲，收益率高低并不決定房?jī)r(jià)。房屋價(jià)格的決定因素是供求關(guān)系。

從危機(jī)的角度分析泡沫

目前，股市投資者擔(dān)心的，是房?jī)r(jià)下跌后，形成泡沫破裂，導(dǎo)致銀行呆壞賬、導(dǎo)致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)等一系列經(jīng)濟(jì)崩潰。那么，房地產(chǎn)究竟是否會(huì)導(dǎo)致這樣的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)呢？

企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌，是經(jīng)濟(jì)中的常見(jiàn)現(xiàn)象。所以，房屋作為房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，如果價(jià)格下跌，其實(shí)是很正常的現(xiàn)象，只要能夠大量銷(xiāo)售，公司就不會(huì)出問(wèn)題。所以，房?jī)r(jià)萬(wàn)一下跌，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，并不是不可想象的災(zāi)難。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，重要的是銷(xiāo)售量。由于房屋總體供小于求的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)公司不會(huì)擔(dān)心銷(xiāo)售量的問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)股票的問(wèn)題，主要是公司的個(gè)體銷(xiāo)售能力的問(wèn)題，而不會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性問(wèn)題。

普通投資者擔(dān)心的，主要是房?jī)r(jià)下跌，是否會(huì)形成銀行巨量呆壞賬問(wèn)題。這個(gè)擔(dān)心，我們可以從兩個(gè)角度來(lái)探討，一是購(gòu)房者方面，二是銀行方面。

在購(gòu)房者方面，除去富裕階層外，常規(guī)貸款購(gòu)房的主體，就是擁有一般工資收入打工族或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)收入的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。如果這些基層購(gòu)房者，出現(xiàn)集體拋售房屋的情況，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定甚至下跌。那么，我們就必須假設(shè)，出現(xiàn)什么情況，這些購(gòu)房者才會(huì)虧本甩賣(mài)自己的房屋呢？

在現(xiàn)實(shí)的世界里，目前，我們很少看到自住型購(gòu)QrHQFWI+LvKbFOcvzM1fWbAtsTtref3bjqzFIcpYXp0=房者，甚至是小型的炒房者，愿意以低于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格出售自己的房屋。這與股票市場(chǎng)中常見(jiàn)的割肉現(xiàn)象是截然相反的。原因何在？一方面是房?jī)r(jià)經(jīng)常上升，另一方面是購(gòu)房者對(duì)于持有房屋有信心，相信房屋是一個(gè)實(shí)在的物品，不容易損壞，在自己經(jīng)濟(jì)有能力支持情況下，絕對(duì)不會(huì)虧損賣(mài)出。

所以，房屋持有者愿意低價(jià)傾銷(xiāo)自己房屋的原因，只有一種情況會(huì)支持，即大量購(gòu)房者出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)這些基層購(gòu)房者普遍出現(xiàn)收入大幅下滑、負(fù)債利息過(guò)高承受不起的時(shí)候，他們才會(huì)選擇快速銷(xiāo)售房屋，保證最低生活水平。這種情況，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，出現(xiàn)概率很低，購(gòu)房者沒(méi)有理由低價(jià)銷(xiāo)售房屋，所以，房屋價(jià)格不會(huì)下跌。

在購(gòu)房者方面，另外一個(gè)虧本拋售房屋的理由，就是新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自己持有房屋的價(jià)格。這就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)榇罅可a(chǎn)房屋，導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，不得不大幅下調(diào)售價(jià)，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于舊房?jī)r(jià)格。但是，這種情況，在當(dāng)前環(huán)境下幾乎是不可能的。在供地緊張、地價(jià)上漲、勞動(dòng)力價(jià)格上漲等成本推動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格只會(huì)高于舊房?jī)r(jià)格，很難低于舊房?jī)r(jià)格。

在銀行方面，能夠?qū)е挛C(jī)發(fā)生的，就是盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款，將貸款對(duì)象無(wú)限制擴(kuò)大，以至于大量沒(méi)有支付能力的人成為貸款客戶。這種情況，就是美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的原因。但是，截至目前，中國(guó)的銀行業(yè)從來(lái)都沒(méi)有向那些沒(méi)有支付能力的人發(fā)放貸款的現(xiàn)象，相反，銀行業(yè)的資金大量流向那些資金充裕的炒房人。我們可以看見(jiàn)在一線城市，大量的農(nóng)民工租住在廉價(jià)的城中村里面，沒(méi)有看到大量的農(nóng)民工通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的現(xiàn)象。這就說(shuō)明，銀行在控制房地產(chǎn)貸款質(zhì)量方面，完全處于低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

因此，在危機(jī)不可能發(fā)生的情況下，房?jī)r(jià)相對(duì)高一些，根本不會(huì)形成泡沫。泡沫的意義，本質(zhì)上是對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊能力，而不是價(jià)格高低。

在上述計(jì)算過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)水平，是一個(gè)非常關(guān)鍵的基礎(chǔ)因素。只要這個(gè)增長(zhǎng)率保持較高水平，房?jī)r(jià)就沒(méi)有泡沫；相反，如果增長(zhǎng)率下滑過(guò)快，房?jī)r(jià)就會(huì)有泡沫，泡沫就會(huì)破裂。

供求關(guān)系

綜上說(shuō)述，我們認(rèn)識(shí)到，單純的討論房?jī)r(jià)高低，意義是不大的。房地產(chǎn)的供求關(guān)系，才是最致命的核心要素。只要中國(guó)的房屋供應(yīng)量沒(méi)有遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求量，在國(guó)家盡量控制房?jī)r(jià)上漲幅度的政策努力下，房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的概率非常低。

在城鎮(zhèn)化的預(yù)期下，每年大約有一千萬(wàn)人口流向城市，進(jìn)一步加劇城市住房供應(yīng)緊張局面。按照城市人口的基本需求，人均23平方米的住宅，相對(duì)比較狹小。因此，大量的城市人口，都在為獲得更多的住宅面積而奮斗。一線城市的住宅相對(duì)新一些，二線城市以及一般城鎮(zhèn)，房屋及其周邊環(huán)境的改善型需求非常大。在人口眾多的基數(shù)上，新增住房需求的數(shù)量，是極其龐大的。

目前，政府的所有房地產(chǎn)政策中，大量的政策，目的是盡量穩(wěn)定住當(dāng)前的房?jī)r(jià)。這些穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，都不解決問(wèn)題的根本。而解決問(wèn)題的核心政策，是加快住房供應(yīng)量建設(shè)。大量的保障房建設(shè)，以及對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)商加大土地供應(yīng)，才是逐步改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)際有效措施。