上山下鄉(xiāng)

我們曾經在多個學術研討會上談到我國住宅地產黃金十年已經謝幕，房地產開發(fā)應該轉型，但是大多數(shù)開發(fā)商不知道如何轉型，甚至不理解什么叫轉型。我國城市土地越來越昂貴，政府陷入既不想擴大“土地財政”侵蝕城市周邊的耕地資源，又找不到其他方法可以放棄土地財政，因此，轉型成為房地產開發(fā)突圍的重要課題。

我們國土資源、人文地理資源和宗教民間資源極其豐富，開發(fā)商完全沒有必要局限于爭奪城市昂貴的土地資源。

根據(jù)世界旅游組織的分析預測，我國將會在12大旅游產品方面形成新的消費熱點，其中之一就是村鎮(zhèn)觀光農業(yè)旅游，因此，鄉(xiāng)村旅游休閑開發(fā)和投資可以成為一個主要的方向，開發(fā)商可以利用自然和人文資源建立鄉(xiāng)村俱樂部。

觀光農業(yè)旅游是旅游業(yè)與農業(yè)之間的交叉型新興產業(yè)，以往我們的農村只有農業(yè)沒有旅游業(yè)，有自然資源和人文資源但沒有房地產綜合開發(fā)，有消費沒有形成產業(yè)基礎設施，因此，這三者的關系實際上是一個相互“跨產業(yè)”的經濟學概念。

農業(yè)不僅具有生態(tài)和自然屬性，還體現(xiàn)著一種新型的農業(yè)經營形態(tài)，第一產業(yè)的農業(yè)向第三產業(yè)的服務業(yè)拓展是需要房地產和資本投入才能體現(xiàn)一個產業(yè)投資的“邊際效應”。人們需要遼闊的大自然提供給人們休閑和觀光，提高休閑心理價值，但是產業(yè)劃分把農業(yè)與服務業(yè)割裂開來，顯然扼殺了轉型經濟要素，無法體現(xiàn)日益富裕起來的中國人的人生價值，滿足健康心理需求。

觀光農業(yè)旅游產業(yè)鏈在充分利用現(xiàn)有農業(yè)資源的基礎上，把農田建設、農藝展示、農產品加工和農業(yè)風光與人的休閑和自然享受融為一體，以體現(xiàn)“以人為本”的價值，實現(xiàn)“農業(yè)”、“旅游”和地產商業(yè)開發(fā)“多贏”局面。

要把第一產業(yè)的大農業(yè)轉向服務業(yè)，就是要把一個千百年來的傳統(tǒng)種植、養(yǎng)殖，甚至“窮山惡水”的土地、梯田和風景山體、宗教廟宇注入“觀光農業(yè)”和“休閑旅游”的元素，以服務業(yè)這個產業(yè)鏈的拓展和聯(lián)系起“跨產業(yè)”發(fā)展，才會形成經濟效益最大化，實現(xiàn)第一產業(yè)轉向第三產業(yè)戰(zhàn)略轉型。

目前，湖南把海拔800米確定為高寒扶貧地區(qū)，進行財政支持，但若把這些地區(qū)開發(fā)為夏季家庭度假區(qū)、休閑俱樂部，讓私人投資代替公共財政，效果會更好，當?shù)氐霓r民也未必需要搬離高海拔區(qū)。

鄉(xiāng)村休閑產業(yè)和旅游觀光產業(yè)是把農業(yè)“嫁接”到旅游和休閑的三次產業(yè)，而從區(qū)域概念上來說，它溝通了城鄉(xiāng)兩個地域，實現(xiàn)了山區(qū)與城市共同繁榮的目的，通過開發(fā)實現(xiàn)了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”和山區(qū)扶貧實現(xiàn)致富。

一方面整合城鄉(xiāng)經濟資源，實現(xiàn)了城市人的休閑旅游需要，打破城鄉(xiāng)封閉體系獨自運行局面；另一方面把農業(yè)低效率過渡到高收益的三次產業(yè)的經濟活動。從加拿大、美國和瑞士的觀光農業(yè)旅游產業(yè)鏈的拓展經濟來看，許多鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫會所、馬會俱樂部和農場都帶來一系列的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，都顯示了極大的經濟活力。

由于缺少投資和開發(fā)商的介入，目前我們的鄉(xiāng)村休閑僅限于層次較低的“農家樂”，質量難以保障。需求越旺盛，低檔次低標準的農家樂數(shù)量發(fā)展越快，而符合人們休養(yǎng)生息、旅游觀光和健身運動的高檔次的農家樂幾乎難覓蹤影。

我國農業(yè)資源充足，土地遼闊，山川秀麗，人文宗教資源豐富，應該盡早加以規(guī)劃，制定相關法律法規(guī)，出臺休閑農業(yè)的指導計劃，使得觀光農園向內容更豐富的休閑農業(yè)發(fā)展。