深圳土改靶心是什么

經濟改革，土地不改，滿盤皆空。

房地產是核心資產，這一點在深圳的新一輪土改中再次得到印證。

從出臺的政策看，深圳土改有三大目標：逼迫低端、污染企業離開，吸引大型企業、高附加值企業，為后者騰出土地；盤活工業樓宇；為政府與企業增加資產。

與其他大城市一樣，深圳土地資源有限，截至2010年底，深圳市建設用地規模達917平方公里，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度擴展。不僅如此，許多低端的、高污染的企業占據了土地資源，而政府渴求的大型企業、高新技術企業無地生根。改革在這樣的背景下展開，所謂盤活資產最重要的就是盤活房地產。

深圳市決定加快土地的流通，突出的是工業樓宇流通與農村集體土地的流通。通過土地轉讓，一可以加快產業流轉，二可以讓企業通過工業樓宇轉讓獲得資金，三是政府從中獲利，土地國有的模式被搬開了第一塊磚頭。

此次出臺的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》亮點在于，工業樓宇分割轉讓范圍擴大，轉讓不必局限于市土地房產交易中心公開進行，可以自行交易。轉讓方式更加靈活，工業樓宇可以棟、層、間為基本登記單元進行登記。工業樓宇轉讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例，增值收益上繳的比例最低是50%，自工業樓宇完成轉移登記之日起5年內再轉讓的，應全額上繳增值收益。

遭遇資金瓶頸的企業，多了一條融資方式，不妨出讓一間辦公室走出困境；中小企業也可以在工業樓宇中找到自己合適的辦公場地。工業園區還在擴張，如龍崗區共有各類工業區996個，經梳理整合出基本符合發展規劃、功能仍然是工業用途的工業區460個，占地3081公頃，占全部工業區的53.15%，其中需要更新改造的有1846公頃。深圳上億平方米工業樓宇全部盤活的話，新創資金量驚人，可以暫時解決企業與政府在資金方面的燃眉之急。

此次改革根本性轉變是農村集體土地可以進入市場，這是極大的政策創新。法律規定農村集體土地國有化進入土地儲備系統之后，才能入市交易，國土部給予深圳一個大大的政策突破，只要土地完成拆遷補償工作，集體土地的繼受單位就可將土地入市交易。有兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。

當地官員強調，此次政策創新，并非否定土地國有，主要是針對農村城市化過程中存在“部分土地權益有爭議，政府拿不回，集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農村集體經濟組織繼受單位將土地用于低端廠房建設、廉價出租的現狀，以期盤活土地資源，為深圳轉型升級騰出更大空間。

土地，仍然是地方政府的第一抓手。盤活資產，企業與政府雙雙獲利；通過設計不同的權重，通過高地價驅逐低端制造業，開門歡迎500強企業，與其他高新技術、高端服務業；通過對有歷史遺留問題的土地進行改性，徹底搬掉土地制度上的絆腳石。

深圳的土改體現了一線工商業城市的土改思路，做大工業用地，盤活工業樓宇，吸引企業大戶與更多的資金。資產增值與增加資金的效果立竿見影，股票市場已有反映，至于能否真正實現轉型升級，要靠制度的配套改革，土地不過是其中的一環，絕不是全部。