新“國五條”將房地產帶向何方

國務院總理溫家寶2月20日主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。就日前通過的“國五條”來看，基本上保持了既有調控政策：穩定房價的省長負責制，遏制投機行為，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。

首先，就建立價格穩定機制而言，會議要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。穩定價格有兩個不同地理解：一個是房價上漲有望突破的城市，要采取措施遏制房價暴漲；一個是房價暴跌淪為鬼城的城市也要穩定市場。當然，穩定價格首長負責制強調了房地產市場調控的執行主體，有利于調控政策推進，防止新國五條淪為空調。

第二，就遏制投機行為來看，會議要求堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施?？梢钥闯?，遏制投機行為還是主要依靠限購，對于限購政策，需要從不同層面理解，固然限購是靠行政手段來發揮作用的，但是從歷史上來看，限購政策起到了遏制房地產市場過熱導致市場整體崩潰的作用。遏制投機措施還有信貸政策和稅收政策，即嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。差別化住房信貸政策可能會細則出臺，這里面是否有突破性政策出臺，我們將拭目以待，因為這個政策很可能體現了決策層的政策選擇傾向。至于擴大個人住房房產稅改革試點范圍，仍然延續著指導性意見，在實際執行層面，試點或許會有一些實質性的擴大。

第三，就增加供給量而言，會議要求增加普通商品住房及用地供應。從土地供應數量上來看，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。從商品房有效供應角度來看，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。這反映了決策層仍然對于房地產市場基本判斷是供不應求狀況，事實上，剛性需求確實是支持市場價格堅挺最后一道防線，但是，如果這些剛性需求被投機性需求挾持之后，就可能變成了無效需求，同時，如果市場大量供應豪宅、大戶型住房，也會對市場需求形成有效鉗制。

第四，就保障性住房而言，會議指出加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。保障房歷史欠賬太多了，現在再搞亡羊補牢，畢竟還是有些益處。特別是會議強調，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

第五，市場監管方面，主要有兩點：第一是加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為，第二是推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。房地產市場雖然經過了多年的發展，亂象仍然叢生，預售管理不規范、中介黑客人、企業信用不高等，搞壞了房地產市場的信譽度。推進個人住房信息系統建設也面臨著很多牽制，最近就有很多地方立法對房地產信息查詢進行阻止，以至于公眾懷疑這種立法動機是保護既得利益者，而不是提高市場透明度。

從整體上來看，新國五條延續了過去的政策沒有根本性改變，在當前國際經濟形勢復雜，國內房地產市場冰火兩重天的背景下，房地產調控政策可能還會繼續延續既有政策。