農村集體所有的土地不能轉讓土地使用權

原告（被上訴人 反訴被告）：楊某

被告（上訴人 反訴原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）與回車鎮黃灣村十一組（甲方）簽訂“征荒坡協議”約定：“……乙方征用甲方坡地及土地總費用為3萬元。乙方必須將征地款一次性付給甲方，否則甲方有權終止合同。乙方在施工過程中，甲方負責協調好當地鄰里關系，若發生糾紛，甲方負責協商解決。本次乙方征用甲方坡地為一次性買斷，乙方擁有征用地的使用權。乙方在國家法律、法規、政策允許的范圍內可以自行在征用的坡地上進行合理的改造和建設。……”2010年1月20日，王某與楊某簽訂“地皮轉讓合同”約定：王某將自己原買來的黃灣村河邊組公路邊一塊地皮轉讓給楊某，轉讓價24.3萬元；合同簽訂時交款10萬元，剩余款待地皮挖好后交清；王某負責處理村組糾紛和河邊道路不讓過車事情；楊某負責處理土地和公路交費事情；如有違約支付對方違約金10萬元。2010年1月21日，楊某支付王某地皮轉讓費10萬元，王某給楊某出具了收條。楊某將荒坡挖至與西淅公路基本相平后，準備用以建設加油站，后由于某些原因無法實施，于是楊某以“地皮轉讓合同”無效為由，要求王某返還已付款10萬元，為此雙方發生糾紛。在庭審過程中，雙方對荒坡上原有樹木被毀損失及現有場地恢復至原有荒坡能種植附屬農林作物的狀態所需要的費用協商確定為共計1萬元。

另，在二審過程中，原告王某提交五張照片，依此證明雙方爭議的土地開挖后的現狀。

一、楊某的訴訟請求

1、雙方所簽訂的土地使用權轉讓合同無效。

2、王某返還楊某已付款10萬元。

二、王某的答辯理由及反訴請求

答辯理由：

1、雙方簽訂的土地使用權協議實屬是一種土地承包權流轉，應是有效的合同。

2、楊某違約在先，應承擔違約責任。

反訴請求：

1、楊某應支付違約金10萬元。

2、若合同無效，應賠償損失或恢復原狀。

三、王某的上訴請求

1、原審適用法律錯誤，雙方簽訂的土地使用權協議實屬是一種土地承包權流轉，原審認定雙方簽訂的合同無效錯誤，該土地并不必要征收為國有。

2、楊某建設加油站與我無關，應當認定為合同有效，楊某應承擔違約責任。

3、原審判決顯失公平，明顯偏袒被上訴人，由于楊某的原因不愿履行合同，違約在楊某，而原審法院在沒讓楊某承擔開挖荒山時將荒山上的黃土、巖石丟棄給我造成的損失請求的情況下，判令對我造成的損失雙方各承擔50%顯失公平。

請求二審法院撤銷原審判決，一、二審訴訟費用由楊某承擔。

四、楊某的答辯理由

1、上訴人稱其與答辯人所簽約“地皮轉讓合同”是土地承包權流轉合同完全是無理狡辯，不論是從合同的字里行間所表現的內容，還是從字面所反映出的本質性質，均反映出該合同是土地使用權的轉讓，而不是土地承包經營權的流轉。根據法律規定，土地在任何情況都歸國家或集體所有，但這并不是影響土地使用權的轉讓，況且能轉讓的就是土地使用權，所有權不能轉讓，因此，上訴人關于合同性質的辯解是謊謬的。上訴人在上訴狀中多處稱“上訴人擁有的只是土地使用權，轉讓的也是一種使用權”，充分表明了合同轉讓的是土地使用權，而不是承包流轉。

2、根據《合同法》第58條關于無效合同的處理結果，一審關于返還和賠償的判決公平合理，完全有事實依據和法律依據。

綜上所述，應當駁回上訴人的無理請求，維持原判。

一、一審法院的認定和判決

王某與回車鎮黃灣村十一組簽訂的“征荒坡協議”的合同目的是轉讓土地使用權，王某利用受讓的土地使用權進行建設施工。王某與楊某簽訂“地皮轉讓合同” 的合同目的也是轉讓土地使用權，楊某利用受讓的土地使用權建設加油站。合同的目的和內容決定合同的性質，王某與黃灣村十一組之間不是農村土地承包關系，王某與楊某之間也不是農村土地承包經營權流轉關系，而是土地使用權轉讓關系。本案雙方當事人的合同標的是農村集體所有的土地使用權，該土地未被國家征收轉為建設用地，楊某建設加油站也非經依法批準興辦鄉鎮企業，或鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設使用農村集體所有的土地使用權，因此楊某與王某簽訂的“地皮轉讓合同”違反上述法律強制性規定，屬無效合同。楊某主張合同無效符合法律規定，本院予以支持。

無效的合同無須履行，不存在違約的問題，故王某主張楊某承擔違約責任，本院不予支持。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。據此規定，楊某要求王某返還已付款1O萬元理由正當，本院予以支持。

楊某、王某均應當知道該土地歸集體所有，王某無權轉讓該土地使用權，轉讓該土地使用權的合同違反法律強制性規定，因此楊某、王某對造成合同無效均有同等過錯，應當按照各自的過錯賠償對方5O%的損失。

綜上，一審法院判決：一、原告（反訴被告）楊某與被告（反訴原告）王某于2010年1月20日簽訂的“地皮轉讓合同”無效。二、被告（反訴原告）王某返還原告（反訴被告）楊某已付款10萬元。三、駁回被告（反訴原告）王某的其他反訴請求。案件受理費2400元，反訴費2300元，合計4700元，楊某負擔200元，王某負擔4500元。

二、二審法院的認定和判決

上訴法院經過審理后認為：本院查明的事實除楊某所舉五張照片外，其它查明的事實與原審法院查明的事實相同。

依據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款的規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須申請使用國有土地，雙方爭議的土地屬農村集體所有，且未被國家征收轉為建設用地，在此情況下，楊某在該宗土地上建設油庫，違反上述法律規定，且雙方在簽訂“地皮轉讓合同”時，對該宗土地的用途應當是明知的，據此，一審判決雙方所簽訂的“地皮轉讓合同”無效，符合法律規定，本院予以維持。因雙方所簽訂的‘地皮轉讓合同無效，不存在承擔違約責任問題，承擔責任的基本原則是該合同取得的財產，應予以返還，造成雙方簽訂的“地皮轉讓合同”無效雙方均有過錯，原審法院判決王某返還楊某已付款和對王某的損失各承擔50%的責任正確，本院予以維持。

綜上原審判決事實清楚，證據充分，適用法律正確，處理適當，維持原審法院的判決。二審訴訟費1050元，由王某負擔。

本案中，爭議的焦點在：兩份合同的性質是屬于土地承包經營權的流轉還是土地使用權的轉讓。

土地承包經營權流轉是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

本案中“征荒坡協議”的合同目的是轉讓土地使用權而非取得土地承包經營權，因為承包經營只能從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產而不能從事改變集體土地原本農業用途的建設施工。依據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三條的規定：“農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。”王某利用受讓的土地使用權進行建設施工。王某與楊某簽訂“地皮轉讓合同”的合同目的也是轉讓土地使用權，楊某利用受讓的土地使用權建設加油站。合同的目的和內容決定合同的性質，因此王某與黃灣村十一組之間不是農村土地承包關系，王某與楊某之間也不是農村土地承包經營權流轉關系，而是土地使用權轉讓關系。

我國實行土地用途管制制度，《土地管理法》規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。本案雙方當事人的合同標的是農村集體所有的土地使用權，該土地未被國家征收轉為建設用地，楊某建設加油站也非經依法批準興辦鄉鎮企業，或鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設使用農村集體所有的土地使用權，因此楊某與王某簽訂的“地皮轉讓合同” 違反上述法律強制性規定，屬無效合同。無效的合同無須履行，不存在違約的問題。

《合同法》規定：“合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”據此規定，楊某要求王某返還已付款10萬元理由正當。楊某、王某均應當知道該土地歸集體所有，王某無權轉讓該土地使用權，轉讓該土地使用權的合同違反法律強制性規定，因此楊某、王某對造成合同無效均有同等過錯，應當按照各自的過錯賠償對方50%的損失。

綜上所述，在我國由于實行土地用途管制制度，為保證農村集體所有土地農用的土地用途不被隨意改變，除興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須申請使用國有土地。否則即使簽訂了書面合同，也有可能被法院認定為無效，由此給合同雙方都造成利益損失。

（本文由上海建緯（長沙）律師事務所提供，點評律師熊煜、聶慧琴）