房價泡沫的情緒誘因

“情緒指數”是引起地價、房價上漲的誘因，且這種情緒在開發商之間互相傳染。

我曾在一家房地產公司負責營銷，其間采用各種方式進行了100多次拍賣。令我奇怪的是從未失手，幾乎每次拍賣價都超出預期。我試圖去解釋房地產的瘋狂現象，但都沒有找到合適的分析框架，直到有一天讀到羅伯特·J·席勒的《非理性繁榮》，終于若有所悟。正是這本書，預言了幾個月之后的美國科技股泡沫。

席勒和另外兩名經濟學家獲得諾貝爾獎是眾望所歸。在研究了美國近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環理論。他發現，在股票市場如果出現一個誘發因素，往往使股票的價格上漲或下跌的結果超過了此誘發因素應該造成的結果。這是因為，如果一個誘發因素使股票價格上漲后，就會使投資者預期價格還會上漲且增強上漲的信心，結果使過多的投資者進入，造成價格更大幅的上漲。這就形成一個自發的反饋環，即使不再有新的外力，價格也會不斷上漲。

最近，地王成為樓市的關鍵詞。特別是北京農展館地塊創造了樓面單價超過7.3萬元的天價。到底如何看待“地王頻現”？藝術品的定價公式或許能給我們一些啟示，“價格=價值+稀缺性+情緒指數”。這個“情緒指數”就是引起地價上漲的誘因，且這種情緒在開發商之間互相傳染。

房價劇烈上漲的原因是雙反饋環的互相促進。第一個反饋環是地王推動的一手房價上漲。按照席勒的反饋環理論，部分開發商看到領頭羊企業如此瘋狂地追逐地王，自然調高了在此地塊附近樓盤的售價。這會使其他開發商有個錯覺，市場轉好、地價要上升了。于是就會有更多開發商追逐新推出的土地，地王再次出現，從而再次推動一手房價的上漲。

第二個反饋環是二手房推動的一手房價上漲。擁有房子的業主，從媒體看到土地上漲及“日光盤”的大肆渲染，自然有動力提高二手房的賣價；開發商注意到二手房漲價，也會要求自己的營銷副總提高一手房價格；買房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬元，能不趕緊出手嗎？然而房地產是否只漲不跌呢？當然不是，只要有個外因如大幅升息，使人們認為房價會下跌，同樣的反饋環也會出現，不過是逆向加速房價泡沫的破裂。

房地產投資非理性的根本原因是什么？房地產投資靠個人的能力無法判斷是否該出手嗎？席勒的研究表明，大多數投資決策靠直接交流，僅6%的人受媒體的直接影響，即新聞只是注意力連鎖反應的誘因，而非投資變化的直接原因。

席勒研究還發現，改變人們投資行為的主要原因是講故事及有信任關系的口口相傳，并受到從眾行為的思想感染，這種現象的心理學基礎就是人類決策過程中的“動物精神”。

3位諾貝爾經濟學獎獲得者理論認為，資本品的價格偏離價值是常態，因為反饋環的作用使得只要是資本品就會有泡沫狀態，即某個時段價格與價值的嚴重背離。

對于中國房地產，席勒在幾年前曾表示，無論從房價收入比、房價租金比看，中國樓市都處于相當高的水平。近期他又說，看起來中國房地產有泡沫了。同時席勒說“必須承認，有的泡沫會持續很長時間，特別是房地產泡沫，因為缺乏賣空機制和資本流動的限制”。

也許中國的地產泡沫有地方政府的保護、有東方文化偏好，這是個“堅硬的泡沫”。但席勒還說“是泡沫就一定會破裂”。把諾獎理論總結成一句話，就是警示投資者“要想比市場更聰明，幾乎是不可能的”。所以無論開發商還是投資者，增加風險意識是非常必要的。