世界銻都冷水江的土地交易經

如何實現土地價值最大化成為世界銻都冷水江市的攻堅難題，為此，近年來，冷水江市國土資源局除了實現土地網上招拍掛之外，還加強了土地交易的流程監管、建立健全了相關配套制度。

成效非常明顯。從2010年到2012年，冷水江市國土資源局掛牌出讓國有土地使用權共118宗，出讓面積97公頃，成交總價款5.3億。其中，2012年一共掛牌43宗地，成交價款2.9億元，創歷史新高。

網上招拍掛催生“地王”

“297萬起拍，10萬起價。”

“307萬、317萬……467萬。”

這是2012年年底，冷水江市國土資源局通過土地網上交易系統后，經過18次叫價后成交的一宗土地。

2012年，冷水江市通過改革土地交易方式，建成并運行了土地網上交易系統，此后，凡經營性用地，全部實現網上掛牌交易，網上掛牌率達100﹪，成為婁底市五縣區第一個全面實現土地網上招拍掛的縣市，并由此誕生了387萬/畝的地王，逐步實現土地價值最大化。

為了規范作業，冷水江市土地網上交易系統實行“專人分別掌握密碼”，紀檢監察全程監督參與，嚴格按照網上掛牌交易規則進行操作。土地網上掛牌交易，必須經過發布網上掛牌交易公告、申請人辦理UK數字證書、申請人提出競買申請、申請人繳納競買保證金獲得競買資格、競買人報價及網上競價、成交確認等步驟，環環相扣，缺一不可。

重要的是，這一系列程序完全在封閉保密狀態下進行，競買人足不出戶即可參加網上競買土地使用權，最大限度確保土地使用權交易擺脫人為操縱等干擾現象。

同時，土地交易網上招拍掛還可以使得土地價值最大化，以前未實行網上招拍掛時，每宗地基本上就是底價交易。以467萬成交的這宗地為例，底價是297萬，網掛后，它的價值陡增170萬元。

陽光下的流程監管

“流程陽光，才能真正保證交易陽光。”冷水江市國土資源局土地管理辦公室主任李武敦說。

首先，充分做好土地招拍掛出讓前期準備工作，采取分片包干負責，嚴格審查擬出讓宗地權屬來源、四至界線，做到土地權屬合法、界址清楚。為了掌握全市土地資源市場情況，冷水江市國土資源局領導非常重視。2012年7月，冷水江市國土資源局局長鄧慶華帶領相關職能股室負責人，對市區臨街面有多少剩余土地進行排查摸底，對有商業價值的土地進行登記，對盤活冷水江市土地市場打下了堅實基礎。

其次，土地招拍掛出讓信息公開。對出讓的每宗地塊，土地交易中心及時將地塊的位置、面積、價格、出讓條件等內容，利用報紙、國土資源交易平臺、有線電視、網站等大眾媒體及土地交易大廳顯示屏及公示牌向社會進行公告，公告期限不少于20個工作日，同時，印刷土地出讓信息公告張貼到漣源市和新化縣等縣市，有效地擴大了信息公開的覆蓋面。

再次，采用局集體會審擬初價、市地價管理領導小組集體決策定價的方式。局集體會審由局長、分管副局長、地產管理辦公室主任、評估所所長、相關股室負責人等7人組成，通過對每宗地的性質、用途、容積率等進行討論，按照不同用途、不同性質、不同級別的土地擬出初審價格，最后報送由主管副市長任組長、各相關部門主要負責人組成的市地價管理領導小組實行集體決策定價。

土地交易配套制度逐步健全

為了規范土地市場秩序，冷水江市國土資源局建立并實施了土地公開交易、基準地價定期更新公布、建設用地集中供應、建設用地供應總量控制、土地價格集體決策、土地出讓計劃發布等制度。

冷水江市擁有婁底市最規范的、最具時效性的基準地價。

“我們基準地價根據市場變化，每兩年更新一次。2013年土地基準地價基本上已經報到省里去了，讓土地交易有價可依，這也是土地價格最大化的措施之一，”李武敦介紹說。

同時，值得一提的是2012年5月5日冷水江市人民政府制定了《關于國有建設用地調整容積率補交土地出讓金的通知》。這是冷水江市第一次專門出臺了有關國有建設用地調整容積率的土地規范性文件。

這個文件出臺有著深刻的現實背景。因為隨著城市發展，國有建設用地需求量日增，在這過程中，冷水江市國土資源局發現國有建設用地的容積率存在超標現象，此文件出臺后，能有效地保證國有資源不被流失。

另外，市紀委監察、國土資源等部門還建立了出讓用地項目建設情況跟蹤監管機制，有力保障和促進了經營性用地、工業用地招拍掛出讓工作的健康深入地開展。加強服務制度建設，以土地市場交易中心為服務重點，從交易資料受理到交易完成，除了繳費，均由交易中心服務人員全程辦理，避免了百姓辦事來回跑。