新化：貧困縣讓土地生金

新化地處湘中偏西，國土面積3642平方公里，耕地面積64760.79公頃，建設(shè)用地面積28958.84公頃，人口140萬，是全省最大的國家級(jí)貧困縣、全國最大的庫區(qū)移民后扶縣、革命老區(qū)縣、比照實(shí)施國家西部開發(fā)政策縣和武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)試點(diǎn)縣。

新化長期以來由于基礎(chǔ)落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，特別是城市化率僅24.3%，低于全省平均水平20多個(gè)百分點(diǎn)，因此，土地市場一直處于低迷狀態(tài)。近年來，隨著交通格局和區(qū)位條件的改善，新化的土地市場日趨活躍。作為土地行政主管部門，新化縣國土資源局切實(shí)加強(qiáng)土地市場調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，維護(hù)土地市場秩序，土地市場建設(shè)取得豐碩成果。近三年招拍掛出讓國有土地76宗，面積50萬平方米，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入7.12億元，三年的土地出讓收入比過去幾年的總和還要多。

加強(qiáng)土地市場制度建設(shè)

在土地市場建設(shè)進(jìn)程中，新化縣不斷完善管理制度，用嚴(yán)格的制度管人、管事，實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)作。2012年，縣政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)土地市場管理的規(guī)定》。據(jù)此，縣國土資源局對(duì)土地交易的工作制度實(shí)行了全面修訂和完善，使之更嚴(yán)格、更規(guī)范。尤其在土地價(jià)格管理上，切實(shí)做到了國土資源部門集體決策，政府綜合評(píng)審，縣長親自把關(guān)。

一是堅(jiān)持基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新和公布制度。根據(jù)土地市場活躍程度，依照相關(guān)規(guī)定及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，并按政務(wù)公開和國土資源信息系統(tǒng)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，將基準(zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容公開，接受社會(huì)查詢，實(shí)現(xiàn)地價(jià)成果的社會(huì)共享。

二是堅(jiān)持地價(jià)評(píng)估審核分開制度。土地協(xié)議出讓、招拍掛出讓、收購儲(chǔ)備、企業(yè)改制等土地交易環(huán)節(jié)都實(shí)行地價(jià)評(píng)估制度，并始終堅(jiān)持地價(jià)評(píng)估工作同土地估價(jià)結(jié)果的審核確認(rèn)工作分開進(jìn)行。地價(jià)評(píng)估由土地評(píng)估事務(wù)所或其他社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評(píng)估結(jié)果由國土資源部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核把關(guān)，有效杜絕了隨意壓低或抬高評(píng)估價(jià)格現(xiàn)象的發(fā)生。

三是堅(jiān)持土地價(jià)格集體決策制度。協(xié)議出讓土地由國土資源部門土地出讓決策領(lǐng)導(dǎo)小組，根據(jù)評(píng)估價(jià)格集體研究確定價(jià)格，并報(bào)縣人民政府審批。招拍掛出讓土地出庫前起始價(jià)的確定，先由縣政府組織紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)、國土資源、規(guī)劃、城建投、所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成綜合評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組，根據(jù)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行綜合評(píng)審確定價(jià)格，再由國土資源部門土地出讓決策領(lǐng)導(dǎo)小組確定起始價(jià)。招拍掛出讓土地設(shè)有底價(jià)，只有達(dá)到或超過底價(jià)才能成交。

通過基準(zhǔn)地價(jià)更新公布制度、地價(jià)評(píng)估制度、地價(jià)管理集體決策制度等一系列“陽光工程”的建立和完善，不僅為加強(qiáng)地價(jià)管理、依法行政及建立公開、公平的土地市場奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而且有效克服了暗箱操作，從源頭上杜絕了腐敗，促進(jìn)了土地市場的廉政建設(shè)。

杜絕圍標(biāo)串標(biāo)行為

在土地出讓中，不設(shè)置對(duì)競買人的特定條件，不設(shè)置競買人數(shù)上限。采取掛牌、拍賣方式出讓的，一律采取價(jià)高者得的唯一標(biāo)準(zhǔn)，從根本上排除了人為因素的干擾。成交后，成交確認(rèn)書只與競得人簽訂；而不與其指定的任何第三方簽訂，競得人若出現(xiàn)不按規(guī)定簽訂相關(guān)協(xié)議、不按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款或其他違約行為，保證金不予退還，并取消競得資格。在收取競買人保證金時(shí)，提供多家銀行賬號(hào)，杜絕相關(guān)競買人從銀行系統(tǒng)取得其他競買人信息的可能。每次招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)，均在開始前1個(gè)小時(shí)確定底價(jià)，確保底價(jià)保密。紀(jì)檢監(jiān)察部門全程參與土地交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)出現(xiàn)的土地圍標(biāo)串標(biāo)行為予以嚴(yán)肅查處。2010年，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)2009年出讓的一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)存在串標(biāo)行為，縣政府立即組織相關(guān)部門進(jìn)行了查處，并予以廢標(biāo)重新出讓，挽回經(jīng)濟(jì)損失730萬元。

新化縣近三年來成交的土地，高出底價(jià)成交地塊62宗，占總出讓地塊的81.6%；底價(jià)成交地塊僅14宗，占總成交地塊數(shù)的18.4%。通過這兩組數(shù)據(jù)說明，新化縣在國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中基本上杜絕了圍標(biāo)串標(biāo)現(xiàn)象。目前，新化縣國土資源局正在加緊建設(shè)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)，將全面杜絕交易中“人與人”的直接接觸，進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場。

挖掘土地市場潛力

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，土地市場受到強(qiáng)烈沖擊。去年以來，新化縣的土地市場急驟降溫，交易量銳減。面對(duì)這種局面，新化縣國土資源局積極應(yīng)對(duì)，千方百計(jì)做活市場文章，挖掘市場潛力，效果極為明顯。

一是規(guī)范一級(jí)市場，增加土地收益。新化縣整合儲(chǔ)備中心、城建投和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職能，對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整和改革。儲(chǔ)備中心履行原有的職能職責(zé)，成為管好土地的“閘門”，城建投負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的融資，鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)征地拆遷安置的組織協(xié)調(diào)，成為群眾工作的主體，由此探索出一條具有“新化特色”的土地儲(chǔ)備之路。在這種土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制下，政府壟斷土地一級(jí)市場的力度加大，調(diào)控土地市場的能力得到加強(qiáng)。通過規(guī)劃、征收、收購、收回等多種儲(chǔ)備方式將新征集體土地，閑置土地，舊城改造、企業(yè)外遷、破產(chǎn)、城市規(guī)劃調(diào)整等置換的土地納入儲(chǔ)備庫，逐步實(shí)現(xiàn)“多個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí)，對(duì)經(jīng)營性用地通過征地拆遷和前期開發(fā)后基本實(shí)現(xiàn)凈地出讓，土地資源得到優(yōu)化配置，土地增值潛力得到較好挖掘，并提高了土地集約利用水平。

二是加大宣傳面和宣傳力度。對(duì)每一宗招拍掛出讓的土地，除在電視和中國土地市場網(wǎng)公布外，還在縣城主要廣場和大型超市門口擺放地產(chǎn)交易信息宣傳牌；對(duì)有些招拍掛土地，除在新化發(fā)布公告外，還在冷水江、婁底等電視臺(tái)發(fā)布公告。為增進(jìn)開發(fā)商對(duì)宗地情況的了解，公告中添加了宗地平面位置圖。

三是組織開發(fā)商對(duì)招拍掛出讓土地進(jìn)行實(shí)地踏勘，面對(duì)面介紹地域發(fā)展前景，宣傳增值潛力，調(diào)動(dòng)競買積極性。如今年初，新化縣國土資源局組織拍賣出讓了一宗面積 45258平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓起始價(jià)為6450 萬元，競買成交價(jià)1.095億元，高出起始價(jià)4500萬元，單宗地出讓價(jià)格創(chuàng)歷史新高。