保利激進拿地 萬科冷眼旁觀

出于對后市走向的不同判斷，萬科保利這兩大最具市場號召力的房企在3月土地市場上的動作出現極大分化。萬科在土地市場幾乎處于停滯狀態，而保利則頻頻出手，“再造計劃”已在路上。

遲遲尚未落地的“國五條”地方細則猶如“達摩克利斯之劍”懸在樓市之上，不僅令市場遭遇恐慌性購房過戶之風，各大開發商也陷入觀望，心態開始出現微妙變化。統計數據顯示，3月前21天10大標桿房企拿地塊數較1月、2月均有大幅回落。被視為行業風向標的萬科也再次“剎車換擋”，3月份拿地數量驟減，自3月份以來僅僅在大連斥資2.9億元拿過一幅地塊。萬科總裁郁亮多次表示，萬科沒有核心競爭力，因為房地產市場變化迅速，企業只能以變應變。萬科3月拿地“急剎車”也體現了萬科這一策略。

目前，房企大多跟隨萬科放緩在土地市場上的拿地節奏。唯有千億級龍頭保利繼續高歌猛進、攻城略地。3月至今，保利在杭州、合肥、沈陽共獲得地塊5幅，占10家上市房企總獲地量的半壁江山，斥資金額高達43.3億元，絲毫未見拿地減速的跡象。為何兩巨頭策略產生如此大的分歧。保利逆市大舉拿地是否與行業對目前的環境有著截然不同的認識呢？

保利目標：翻番再翻番

2010年，素有地產女強人之稱的宋廣菊接替李彬海擔任保利地產董事長。提出“未來三到五年，我們要再造一個保利地產”。2010年保利地產營業收入358.94億，居行業第三。2012年保利實現營業收入689.06億元，合同簽約金額1017.39億元。成功晉升房企千億俱樂部。宋廣菊再造一個保利地產的目標基本實現，但保利卻依然保持了雄心。

3月27日，在2012年度業績網上說明會上，宋廣菊表示公司仍將自己定位為成長型企業，并圍繞“三到五年再造一個保利地產”的目標發展。也就是說已經實現翻番目標的保利，還將維持高速增長，3-5年內保利的銷售要達到2000億，這似乎也可以解釋為何保利在近段時間瘋狂拿地，畢竟要維持千億之上的快速增長，作為房地產最基本的生產材料土地可是必不可少的。

董秘黃海在說明會上也表示：公司一貫堅持等量拓展原則， 會根據公司的銷售情況，土地儲備情況和資金情況，保持公司土地儲備可以滿足未來兩到三年的開發需要。2013年計劃拿出300億資金拿地。相對于2012年拿地447億元，這不算一個大數。

土地儲備規模是后續發展的動力

作為高周轉企業的代表，萬科和保利2012年銷售業績都明顯快于行業平均水準。兩者財務狀況也都良好，特別是2013年的業績基本已經鎖定。現在拿地其實更多是為2014年后的競爭做鋪墊。

2013年業績完全鎖定。萬科公司已售未結算面積1355萬平方米，對應合同金額1437億元，這些絕大部分將在2013年結算。保利預收賬款為905億元，占2013年預測收入的122%。相當于2012地產結算金額的1.4倍，業績繼續大幅增長可期。

兩家公司的負債都處在行業的平均水平。在手現金也相當充裕。萬科：2012年末，公司資產負債率為78.32%，扣除預售款后負債率為43.73%，處于較低水平。保利：公司的資產負債率78.19%，扣除預收款項后，其他負債占總資產的比例為42.14%。受益于銷售回款加快增長，公司在手現金較年初增長80%至327億元，遠高于257億元的短期借款和一年內到期的非流動負債。

兩者之間的最大的差異在土地儲備上：萬科2012年公司新增項目78個，權益建面1589萬平，2013年截至到公布年報時，新增項目14個，權益建面286萬平。2013年公司計劃新開工面積超過1653萬平，計劃竣工面積1290萬平。

保利：2012全年共計新增40個房地產項目，新增權益容積率面積861萬平方米。而2013年，公司全年計劃完成房地產直接投資930億元，計劃新開工約1600萬平方米，計劃竣工約1000萬平方米。

兩相比較可知，13年新開工和計劃竣工均與萬科相近，但去年拿地卻比萬科要少，要保持千億俱樂部成員身份，以及追趕萬科，保利都要在土地儲備方面多加力，這也是公司逆市大舉拿地的重要原因。同時，寬松的財務狀況也為公司買地提供了可能。

保利跟政策更貼近

事實上，由于“國五條”地方細則遲遲沒有落地，房企在3月后普遍陷入觀望。宋廣菊卻認為：“新國五條”沒有更多的新的政策， 都是對過去政策進行了重申，意在保持政策的一貫性和連續性；過去保利把握的不錯，今后會做得更好。

從去年至今保利的拿地舉動來看，擁有央企優勢的保利始終走在市場的前面，不論是拿地還是擴張都能把握最佳時點。去年上半年，當大多數房企還對調控心有余悸、不敢輕舉妄動之際，保利已開始在土地市場最低點逢低吸納、陸續獲地。而到了下半年各地政府密集推地、各家房企也開始瘋狂拿地之際，保利已“手中有糧、心里不慌”，從第三季度才開始從容拿地，并在11月份達到拿地金額的最高峰144億元。進入2013年后，頭兩月保利分別斥資36億元和18億元拿地，力度并不算大，而在“國五條”橫空出世的3月份，保利卻反其道而行之，斥資43億元獲取5地。

一直以來，房企同行一直視保利為政策“風向標”，認為身為央企的保利離決策層更近，跟著保利拿地總不會錯。這次保利是否又再證明自己具有先見之明，時間會給我們答案。