中國房價上升周期接近尾聲

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一樣具有周期性，這是絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一致看法。隨著中國土地財政的日益惡化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)儼然成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，獲得了迅速的發(fā)展并愈來愈顯示出其發(fā)展的周期性波動。

從中國土地財政目前的數(shù)據(jù)來看，風(fēng)險已經(jīng)相當(dāng)大。盡管作為地方政府仍有十足的動力通過賣地來換取收入，但地方負(fù)債的風(fēng)險已經(jīng)逐級放大，多數(shù)地方政府的收入交由房價來決定恐怕不是最優(yōu)選擇。

國外對房地產(chǎn)周期的實(shí)證分析研究比較多。美國的房地產(chǎn)周期主要按庫茲涅茨周期模式進(jìn)行，即18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Fred·Case（1974）和Alan·Rabinowitz（1980），分別以美國房地產(chǎn)市場交易量（或銷售額）為依據(jù)，通過分析1795—1973年共180年間美國房地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)行情況，指出美國房地產(chǎn)存在約18左右的長周期波動，主要受歷史事件如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)衰退、技術(shù)創(chuàng)新等事件影響。我們的研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)5年的小周期和10年的中周期。

從1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅之后，中國房地產(chǎn)在1997年經(jīng)歷東南亞金融危機(jī)，1998年—1999年房價繼續(xù)保持調(diào)整趨勢，隨后在2001年之后出現(xiàn)復(fù)蘇，直至2003年SARS出現(xiàn)，導(dǎo)致房市重現(xiàn)衰退。而2008年房價再次調(diào)整。我們關(guān)注幾個重要的年份，1987年是國際金融危機(jī)爆發(fā)；1993年中國宏觀調(diào)控導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫破裂；1998年受金融危機(jī)影響房市不振；2003年受SARS影響，房地產(chǎn)受到較大打擊；2008年國際金融危機(jī)導(dǎo)致中國房價大跌。2013年會發(fā)生什么情況？

早在2004年王石就曾經(jīng)提出，新的房地產(chǎn)拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在2013年。他認(rèn)為，在2013年以后，中國房地產(chǎn)市場更多的可能是變成存量市場，而不是增量市場。而王石判斷房價拐點(diǎn)的另外一個重要論點(diǎn)是房地產(chǎn)占GDP的比例。他認(rèn)為，按照美國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，中國房地產(chǎn)的發(fā)展是比較合理的。2003年房地產(chǎn)占中國GDP的6.5%，自1998年以來，房地產(chǎn)在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現(xiàn)在的6%以上，但這種陡升的斜率將來不會按現(xiàn)在的陡升幅度上升，會有所放緩。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)曾表示，2013年前三季度房地產(chǎn)投資占GDP投資的比重達(dá)到15.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出美國房地產(chǎn)所占GDP比重，是次貸危機(jī)發(fā)生以前的三倍。而房地產(chǎn)增長比較合適的比重，是占中國GDP的10%左右。

此外，國內(nèi)貨幣政策的變化影響也需要警惕，這可能成為壓倒市場的最后稻草。

中國這一輪房價上漲，要持續(xù)到中央銀行采取貨幣緊縮為止。即，可能要等到CPI持續(xù)幾個月在4%以上。中國官方CPI何時持續(xù)在4%以上，根據(jù)判斷，預(yù)計要等到2014年上半年。

從外因角度來看，美國貨幣政策的轉(zhuǎn)向、美元升值周期的重啟和中日海上矛盾導(dǎo)致爆發(fā)局部戰(zhàn)爭都可能是中國未來房價大幅波動的導(dǎo)火索，這一點(diǎn)投資者應(yīng)該有所警惕。

當(dāng)前，可以肯定的是，當(dāng)下離房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向的臨界點(diǎn)越來越近了，中國房地產(chǎn)過去5年的瘋狂上漲周期已經(jīng)接近尾聲。