海外房產投資指南

　　國內房地產政策的頻調“折騰”了投資者，而美國、加拿大、澳大利亞、新加坡等地由于政策相對寬松、華人移民相對集中、生活及工作環境更加愜意、投資回報率較穩定等等理由則受到了投資者的青睞。
　　數據顯示，近年跨境買房者呈現出了30%的增長率。那么，國外的房市究竟如何？有哪些購房條件？需要辦理哪些手續？涉及哪些政策？投資回報率多少？
　　美國
　　據全美房地產經紀人協會的統計數據，外籍人士買主中交易金額9%來自中國，達到了73.8億美元，位居第二。
　　1 房市現狀
　　2008年房地產泡沫破滅后，美國房價最高跌去60%。而由于美國經濟正在復蘇，且美國政府的量化寬松政策使得市場流動性大增，地產已出現回暖。未來房價若保持正常的每年上漲3%～5%的速度，2～3年后美國樓市或全面復蘇。
　　2 購房理由
　　2012年美國房屋抵押貸款出現創紀錄的低利率，對合資格的借款人而言是個好機會；美國最近提出的“負擔得起再融資方案”有助負資產的業主再融資，這可能是近年一個穩定房屋市場的重要因素。
　　3 房地產政策
　　據美國法律，房產所有者要受制于聯邦、州、市政府為公共福利目的的控制。具體稅率各州不同，最高的德州為3%，伊利諾伊州、紐約州、佛羅里達州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷為0.25%。
　　除此以外，美國的房產經紀交易費用由賣家承擔，現金購買交易費會低一些。
　　沒有工作和信用記錄的外國人有一種方法可以貸款：在國內時就在外資銀行開戶，并獲得很高的信用。
　　4 購房注意事項
　　在美國購房，購買保險相當重要。最主要的保險有三種：房屋結構保險，主要針對將來房屋的結構性損傷投保，但也可對屋內的家具電器投保；產權保險，主要是針對房屋產權可能出現的問題，一旦房屋產權出現問題，這種保險會賠付一切損失；home owner’s insurance，這是一種很復雜的險種，賠付的范圍甚至包括主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人在你家里做客受了傷。
　　英國
　　按照英國房地產公司邦瑞地產的統計，在他們的物業里，有10%的購買者來自中國內地。其中最主要的購房者為送子女出國留學的中國家庭。
　　1 房市現狀
　　目前英同房價雖有所回升，但比起2007年高峰時仍有11.6%的跌幅，房地產市場整體仍處于壓抑狀態。但是受外地購房者大量增加的影響，英國的豪華住宅已異常紅火。
　　2 購房理由
　　除了英國房地產行業政策穩定、交易透明、物業配套完善外，在英國購房的理由有兩點：
　　英國80%的城市租房比買房貴，對計劃在英國學習或工作三年以上的人而言，買房顯然更劃算，一套劍橋郡學區房的房價通常6年能翻一倍；近幾年英鎊對人民幣的匯率大幅下跌，對中國買家而言，相當于英國的房價打了7折。
　　3 房地產政策
　　英國投資房產的一個優點就是稅費較低。只有售價超過15萬英鎊的房屋，政府才會征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊，就征收2%的契稅。如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是在住狀態，就向住客征稅。對于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入環節的稅，但外國人買房沒消耗當地資源，只要每年填寫投資稅免稅證明就可免繳。
　　4 購房注意事項
　　購買英國房產，聘雇合格驗房師很重要，他們專為購房者提供住宅環境調查的方案，大至房子周圍未來十年是否有修路、挖掘、開發等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隱患、噪音污染等等指標，都能幫忙查清楚。
　　澳大利亞
　　數據顯示，2010～2011財年，在1770億澳元的外商投資中有420億澳元投資于房地產，其中中國買家投資占了40.9億澳元，現已成為澳洲房地產行業第二大海外買家。
　　1 房市現狀
　　據澳洲房地產投資的“72定律”，澳洲房產每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年將會再次實現中位價格翻倍。鑒于澳洲央行最近再次降息，不少業內人士分析預測，房價將開始再次上升。
　　2 購房理由
　　寬松的信貸要求降低了購買門檻；低銀行利息增大了消費者的借款能力；政府減少了土地的供給出讓，再不買將越來越貴；稅收體系有利于投資者和現有業主；政府推出了寬松的投資政策以吸引海外投資人。
　　3 房地產政策
　　澳洲購房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申請貸款，購房套數越多貸款額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申請75%的貸款。
　　澳洲政府為鼓勵海外人士投資房地產推出了“十年租賃計劃”，只要申請通過的房產都可以獲得十年共計約11萬澳元（約70萬元人民幣）的補貼額度。這些補貼不需繳稅。而已拿綠卡的澳洲居民，還享受首次購房置業補貼。
　　不過，2010年4月澳洲政府開始要求海外人士只能買新房，臨時居民可購買已建住房，但必須向相關部門提出申請，如臨時居民要離開澳洲則被要求出售其在澳洲的物業。當買家賣出房子時，所得利潤將被征稅。
　　4 購房注意事項
　　其一，要考慮除正常購房外的其他費用，包括過戶律師費、放貸機構的費用、房屋結構檢查費、房東保險費、印花稅、房屋及財產保險費、市容建設費、搬家費、地產代理費。
　　其二，澳洲的房屋還貸利率下降上升都很快，如果沒有給自己留下緩沖的余地，一旦利率快速上調，購房者會因還不上貸款而失去房子。
　　法國
　　中國在法國投資地產者大致可分為兩大類，—是通過大資金投入以獲取高額回報的投資者，專注于具有不可再生性質的法國酒莊、城堡、別墅；另一類是以購置自用、出租為目的而投資于法國經濟型公寓。
　　1 房產現狀
　　調查顯示，2012年前8個月期間，私人住房中新租約的房租漲幅被限制在1.2%，低于法國目前的通貨膨脹率1.9%。而2012年全年的房租漲幅不會超過1.5%。
　　2 購房理由
　　法國的法律體系很有保障，在法國從事法律和不動產方面的職業都受到國家嚴格控制，這讓消費者可以得到最有價值的咨詢和可靠的服務；外國投資者可以通過了解法國稅務體系和合理組合在法國的房產投資，最大程度地減免稅賦。
　　3 房地產政策
　　法國在稅收方面實行了四種優惠政策：住房儲蓄存款利息收入免征所得稅；住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得稅；降低出租住房建設增值稅，以鼓勵中高收入家庭買房。
　　同時還采取了多種政策鼓勵銀行和保險公司發放住房貸款。住房貸款有三種方式：市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。法國的住房貸款期限一般都長達15～20年，貸款人在申請住房貸款時必須同時購買人壽保單，當貸款人遇到一些例如通貨膨脹、失業、殘廢、死亡等不可抗原因而喪失還貸能力時，則由保險公司代為償還貸款人剩余的全部貸款。
　　4 購房注意事項
　　其一，買酒莊的流程相當地冗長繁瑣，不但需要先搞清楚該酒莊的葡萄園種植狀況和品質、釀酒技術的成熟程度，酒莊種植師、釀酒師等技術班底能否留下，并估算好投資回報率，且整個購買流程經常會持續一年以上，而中間還有可能遭遇鄰居莊園主或莊園主家族成員的抵制等意外情況。
　　其二，在申請貸款后需要找律師，房屋中介往往會向你推薦律師，由于有提成，他們推薦的律師可能會很貴，有的超過市場價的一倍。你在網上同樣可以找到當地信用好、收費低的律師。
　　新加坡
　　與中國相當接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會管理秩序等，使得新加坡對于中國買家而言，是一個極具吸引力的目的地。
　　1 房產現狀
　　新加坡是一個房屋保障體系非常完備的國家，商品房市場相當開放，成為外國購買者自由進出的“樂園”。
　　2 購房理由
　　新加坡不限制外國人購房；無資本收益稅、房產增值稅與遺產稅；租金回報率普遍高于貸款利率；二手房產市場活躍，有利于投資者隨時轉售房產；選擇期房還能享受根據工程進度“分九步走”的付款程序等。
　　3 房地產政策
　　購置物業是移民的方法之一。申請者只需花100萬新元購置房產，同時用100萬新元購買政府指定投資的移民基金即可順利移民新加坡。同時，投資移民新加坡辦理移民的周期也比較短，只需3～6個月左右。
　　只要本人年滿21周歲即可在新加坡購房，且還能申請到房屋貸款（購買第一套房可申請到60%～70%的貸款，第二套房可申請到40%～60%貸款）。新加坡買房認可中國內地的收入證明。
　　此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物業稅，按房屋年值征收，通常是出租一個房間（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房產稅。
　　4 購房注意事項
　　在新加坡房地產投資上，時間是你最大的敵人。如果房子空置沒有人住，不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧