淺談房地產項目的風險管理

摘 要：房地產項目開發的實施過程因為周期長、資金投入量大，在實施的過程中，風險是無處不在的，我們如何在項目實施的過程中，能夠對風險的管理進行控制和規避，是保證項目順利實施的關鍵因素。本文從對房地產項目實施過程中的風險分析、項目風險管理的內容以及項目投資風險防范措施作了詳細闡述。

關鍵詞：房地產 項目管理

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）05（a）-0234-01

1 房地產開發項目的風險分析

房地產投資過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在供應量大、政策瞬息萬變的的中國房地產市場，風險更是在所難免。

1.1 政策風險

房地產投資周期相對較長，又是近幾年國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大。2013年新《國六條》出臺，對投資、投機需求進一步抑制，二套及以上住房轉讓給予更嚴政策。政府換屆，調控的基調發生了變化，堅持中央調控政策不放松的同時，2013年不再以房價回歸為目標，而是加大保障性住房建設力度，強調城鎮化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續推行，長效機制的房產稅、保障房合理實施進一步探索中。一系列的調控政策，既為房地產投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優惠條件是保證投資成功的前提條件。

1.2 市場風險

房地產市場的供應量巨大，市場上的在售項目很多，住宅開發幾乎處于超飽和狀態，市場風險非常大，特殊時期的政策變數也會在一定程度上影響市場的取向。

1.3 合作風險

房地產項目離不開政府的支持，如果完全依靠合作方進行政府溝通與協調，將會出現他們承諾我們出錢的尷尬境地，這樣的項目建設不利于成本控制，綜合難度會很大；而且通過調研可以看出，除了國內一線大品牌的開發企業，購房者還是比較認同本地企業。

1.4 質量風險

在項目的策劃初期，經濟技術分析上如果出現問題，在未來的建筑品質和價格之間勢必會存在著一定的問題；在項目的設計階段，由于一些靠“關系”通過的圖紙，最終導致的不符合標準的方案；在具體的項目建設階段，由于具體的施工人員在建設過程中，對于圖紙的認識不夠正確，造成的建設中的失誤，或者是依據自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項目的施工管理中，由于沒有將關鍵部位進行跟蹤檢查，最終導致的結構不符合標準的風險；現在的建筑以期房為主，在交房時，建筑的結構與銷售時所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實際等等，都會造成一定的風險。

1.5 融資風險

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉移了自己的風險，房地產企業相當于還要繳納土地出讓金、支付現有動遷戶拆遷安置費、支付拆遷過渡期補償費、回遷住宅建設、政府各項收費、銷售管理費用等，大量資金的需求導致融資難度大，操作風險高。

1.6 管理風險

合適的管理團隊更需要時間上的磨合籌建，房地產開發商和施工單位之間缺乏必要的認知，在生產實踐中勢必會因為這樣那樣的問題產生一定的歧義，這樣必然會存在著一定的風險。

2 開發商項目風險管理的內容

（1）合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

（2）合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

（3）編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

（4）合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

（5）加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。

3 項目投資風險防范措施

（1）對房地產市場進行全面的調查，充分了解國家政策并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，準確地預測擬開發項目的費用與收益。并選擇在適當的時候開發適當的產品。

（2）充分考慮到其他開發項目的競爭，以市場競爭和主流客戶的真實需求為導向，順應市場需求，產品類型盡可能規避競爭填補空白，以便實現項目安全平穩入市，短平快迅速展開銷路。

（3）在合作過程中，與政府相關部門接洽、回籠資金去向與掌控，我方均應掌握主動權，便于進一步開展項目開發的工作。

（4）凸顯優點規避劣勢，強化從城市長遠發展著手，對于污染企業搬遷的長遠規劃，依山傍水的環境優勢，牢固的地質結構，以及市區將無可開發地塊的稀缺性等優勢，淡化周邊企業造成環境污染問題。

（5）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。實行項目股份化和項目風險抵押承包，將經營風險分散到全體股東身上。增加融資渠道，加強與當地商業銀行的合作以取得良好的貸款信譽度，加大房屋預售力度，所得預售款項重新投入項目的工程建設。

（6）加強管理，縮短工期，盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證安全、質量。

4 結論

總之，房地產投資是一種特殊的投資方式，投資周期長、投資量大、收益大，同時投資的物體具有不可移動性、投資易受政策的影響等特點也造成風險大。但只要我們針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，就能避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

房地產項目有著區別于其他項目的自身特點，這也決定了房地產項目風險的特殊性。如何最大程度的規避房地產項目的風險，這是追求利潤最大化必須解決的一個前提。在實際房地產項目的操作過程中，應該根據實際情況，合理的優化各種風險管理措施，提前發現風險、盡量規避風險、妥善處理風險，將因為風險而造成的損失降到最低。

參考文獻

[1]朱少東.房地產市場持續健康發展的助推器[J].新疆房地產，2006（10）.

[2]李紹陽.中國房地產市場調研報告[J].房地產決策與參考，2007（8）.