養老地產九成虧損

當今中國，“未富先老”的問題已尤為突出。

最新數據顯示，在中國平均每千名老人擁有養老床位僅20.5張。而按照國際標準，這個數字通常為40—50張。如何解決中國的養老問題呢？“以房養老”似乎成為了一條解決整個養老問題的捷徑。

無論是以租賃為主的養老地產、捆綁保險或醫療服務的養老地產還是荷蘭式的地產養老，盡管樣式五花八門，但對于許多人來說盈利模式不明晰始終是他們擔憂的一個重要風險。

但是在被稱之為“養老產業元年”的2013年，還是有一些利好消息。

圍繞著資金、項目、經驗、模式等問題，保險商、基金以及開發商都依托于過去的優勢想要分食老齡化時代的“蛋糕”。險資注重產業的培養，資本尋找合作的途徑，地產商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養老地產受到了各方的青睞。

那么，養老地產是否真的已經到了一個爆發期？各利益方又如何衡量自己在這個領域中的地位與優勢？誰將在行業中主導未來的發展？

險企的盈利模式

保險企業筑巢養老地產，分的是哪杯羹？

“我們并非像市場上所說的在圈地。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍忍不住為險資企業做養老地產叫屈，這個行業的浮躁帶來了很多社會的誤解，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進。泰康是把這個當戰略做的，從創意產生到實施，差不多四五年了。”

中國人保集團公司董事長吳焰曾表示，金融機構參與養老產業發展最忌掛羊頭賣狗肉，要警惕在養老概念下惡炒房地產，否則會把這個行業扭曲。實際上，人保亦對養老產業發展非常關注，也在做相關準備。

養老地產，重點是養老，還是地產？劉挺軍向《英才》記者強調：“養老地產首先是服務業，其次才是房地產業。”

在國外，養老社區往往由三種組織來置辦：宗教組織、開發商和醫療機構。保險企業進入的雖不多，但也慢慢出現了些苗頭。日本、歐美等國家的險資也都在進行直接承辦養老地產方面的探索。

國外社保、保險和養老護理等模塊都很專業化，不用跨越；而國內這幾方面都不怎么成熟，無法找到好的運營商去整合。因此，中國養老地產的發展模式很難從國外直接復制。

“投資、開發和運營這三大塊，泰康都在做。但在運營效率上，由于中國的公共醫療和衛生設施不像國外那么專業，社區自身配套的成本也會高一些，這些都是產業本身的困難。”劉挺軍說。

不過，泰康在養老地產領域的實踐也得到了同業的認可，一位保險企業老總就對《英才》記者評價說：“泰康自己做了一個和產品鏈接的養老社區，把前端——保險提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養老服務的實體，這兩個結合起來，也是為了盈利的需要。而在國外，兩者是分開的。”

至于外界顧慮的回報周期太長，在業內人士看來似乎“不是事兒”，而恰恰是國內的保險業應發展的方向：“保費繳納的期限本來就很長，投資更應匹配些非銀行類的長期性資產，公路鐵路、商業地產、養老社區，這樣的東西才能滿足盈利性的要求。”

泰康人壽董事長陳東升也認為，“從資產與負債相匹配的角度看，養老社區的出租率穩定，回報就相對穩定，這與保險資金的安全性、長期性、穩定性、流動性需求相匹配。”

險資長期資金的支撐無疑為這個行業樹立了一道天然的門檻，過濾掉求快錢、沒耐心為長期服務投入和培育市場的機構。公眾的誤解和配套產業的青澀都還只是一些浮在表面的問題，整個市場最需要的是時間。

對于養老地產的盈利模式，劉挺軍認為如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢。但用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚。養老地產真正的盈利來自服務附加值。

投資機構覬覦養老地產

隨著國內房地產調控的日趨嚴格，本來就受到諸多限制的境外資本開始轉戰原本并“不受待見”的養老地產。

本質上是服務性質的養老地產，其一次性資金投入大而且回報慢，如果想達到良性運營的發展起碼需要10-15年的時間。缺少追求穩定長期回報的基金支持，地產商很難獨立推動相應項目。

2011年美國的對沖基金與收購集團峰堡投資（FortressInvestment）就曾計劃為一只基金募資約10億美元，主要投資于面向中國迅速增長的老年人口的住宅。

對于有外資背景的基金來說，投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情。在發達國家，養老地產已經成為了一個相對成熟的產業。依靠國外養老地產經驗運營國內的企業是這些境外資本最大的優勢。

“國內一些房地產商會主動找我們，希望找到一個專業的合作伙伴來運營養老地產項目。”一位國際投資機構中國區負責人對《英才》記者表示：“因為我們有海外募資的能力，一些保險公司也在和我們談，打算共同成立一個專門用于投資養老地產的基金。”

90%

國內養老地產90%都在虧損，而一個養老地產項目從操作到成熟，往往需要10年左右的時間。

2012年7月，復星集團與峰堡投資共同打造的首個養老社區項目——星堡中環通過審批。此舉意味著復星集團邁開了試水養老地產的第一步。而峰堡方面則表示將把美國最大的養老地產運營商BrookdaleLiving與Holiday Retirement的投資與運營經驗帶入中國。

但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系，而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。不僅如此，人均資源稟賦差異、人力結構組成以及不同的養老觀念，都意味著不可能輕易照搬國外經驗。

因此，要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。

“現在許多人看到了養老地產是機會，是看到了養老市場的需求比較大，而真正有效供應比較少。”華高萊斯策劃總監郝榮福對《英才》記者表示，中國養老地產真正的噴發應該是未來5—10年之間。

不過，國內的資本力量，其中不乏一些大牌投資機構，早已在這個領域中跑馬圈地了。

2012年6月，雅達國際控股有限公司投資的烏鎮國際健康生態休閑產業園項目正式奠基。成為首個國家社保基金參與投資的綜合性健康養老產業園。雅達國際的大股東包含了IDG資本、紅杉資本和云鋒基金等多家知名投資機構。

“除了資金運營風險，合格服務人員數量的缺乏之外，現在國家對養老地產的政策支持力度還是偏低的，這些都是目前這個行業面臨著的一些風險。”郝榮福表示。

地產商還得靠政府

“他們并不是想踏踏實實地做養老，還是看準了這個掙錢的機會，最終通過資本運作在國外達到上市退出的目的。”一位養老地產開發商這樣告訴《英才》記者，他已經接到數封來自海外的郵件，想要通過入股的方式進行合作。

但在國內，能夠通過養老地產賺錢的公司可謂少之又少。

“國內養老地產的利潤率不高，90%都在虧損。”北京太陽城集團（以下簡稱太陽城）董事長朱鳳泊告訴《英才》記者，現在國內養老地產投資的風險很大，因為商業模式不清晰，而且真正養老的剛需并沒有起來。

業內普遍認為養老地產最大的風險是投資回收期過長。一個養老地產項目從操作到成熟往往需要10年左右的時間。一旦開發商在經營過程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務的運營，使整個項目的養老功能弱化，進而導致整個項目失敗。

國內養老地產開發商只能安排合理的銷售和持有比例，以平衡現金流。

“北京太陽城做養老項目的一個特點是以售養租，銷售70%，持有30%，這種三七開的模式現在已經成為一個范本，政府的養老用地都會按照這個比例進行出讓。”郝榮福說。

除了資金外，朱鳳泊認為市場定位決定了一個養老地產項目是否能夠成功規避這些風險，了解當前市場上總體養老需求以及老人的消費能力十分重要。

事實上，國內養老產業正處于一個萌發期。老年人的絕對數量并不小，但在消費能力和意愿上卻遠沒有想象的那么樂觀。

“我們從2004年開始研究老人，發現老人的消費能力大概就在一個月2000元上下，所以我就把戶型做成20平米左右的小戶型。”朱鳳泊認為高端養老地產項目不成功的原因在于“不研究需求和消費能力，只研究產品”。而太陽城所關注的市場，只占有效需求總量的5%左右。

郝榮福認為，養老行業的發展離不開政府政策上的支持。養老產業十分成熟的日本是個很好的參照對象。

30年前，日本同樣面臨人口逐漸老齡化的問題，在養老產業上發展卻進展不大。因此，日本政府除在資金投入外，頒布了相應的法規，比如老年人必須參加保險，此舉提高了適齡老人的消費能力，促進了整個養老產業的快速發展。

“現在政府已經意識到養老的問題，但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。”朱鳳泊說。