美房產(chǎn)大亨的財(cái)富秘密

斯蒂芬·羅斯（下文稱(chēng)羅斯）站在一段廢舊的高架鐵路上，望著下方雜亂無(wú)章的停車(chē)場(chǎng)、修車(chē)行，十分感嘆：“這不是紐約應(yīng)該有的景象，我們將改變它。”那是幾年前。他所在的地方是紐約曼哈頓島西部一個(gè)占地10.5公頃的鐵路站場(chǎng)。在寸土寸金的曼哈頓，那是最大的待開(kāi)發(fā)用地。

如今，羅斯在那里投資150億美元興建的哈德遜城市廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。這是美國(guó)有史以來(lái)最具雄心的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也是紐約市最大的地產(chǎn)項(xiàng)目之一，集辦公樓、購(gòu)物中心、住宅、公園以及文化娛樂(lè)設(shè)施于一體，總面積達(dá)120萬(wàn)平方米，建成后規(guī)模超過(guò)洛克菲勒中心和新世貿(mào)中心。最震撼人心的是，整個(gè)項(xiàng)目建造在一個(gè)架空平臺(tái)上，平臺(tái)下方將保留鐵路隧道和高鐵軌道。《紐約時(shí)報(bào)》等美國(guó)媒體稱(chēng)這里為“紐約的新心臟地帶”，還有人說(shuō)這是“天空之城”。《福布斯》雜志則以“最后的大師級(jí)開(kāi)發(fā)商”來(lái)稱(chēng)呼羅斯。

羅斯是美國(guó)最大的非上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一瑞聯(lián)集團(tuán)的董事會(huì)主席。他1940年生于底特律，父親是美國(guó)投幣式自動(dòng)咖啡機(jī)的發(fā)明者，母親是家庭主婦，舅舅馬克斯·費(fèi)希爾則是底特律一位成功的實(shí)業(yè)家，曾連續(xù)23年入選《福布斯》400富豪榜。1966年，羅斯從紐約大學(xué)獲得法學(xué)碩士學(xué)位后，在底特律當(dāng)稅務(wù)律師。1967年底特律種族騷亂后，羅斯去了紐約，在華爾街闖蕩。在投資銀行貝爾斯登工作時(shí)，他因?yàn)楹蜕纤卷斪毂怀戳唆滛~(yú)，于是干脆向母親借了1萬(wàn)美元，自己干起了房地產(chǎn)。起步之初，他選擇的是經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)時(shí)，美國(guó)對(duì)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的人有很多稅收優(yōu)惠。羅斯利用自己的稅務(wù)知識(shí)，說(shuō)服很多富人把錢(qián)交給他投資。到1980年，他已建造了5000套經(jīng)濟(jì)適用房。他的業(yè)務(wù)逐漸擴(kuò)展到辦公樓、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

1998年，曼哈頓中央公園旁黃金地段的哥倫布圓環(huán)開(kāi)發(fā)成了熱點(diǎn)，多家地產(chǎn)商爭(zhēng)相搶奪這個(gè)特大項(xiàng)目。羅斯求見(jiàn)時(shí)代華納公司董事長(zhǎng)理查德·帕森斯（下文稱(chēng)帕森斯），想拉后者合作。帕森斯說(shuō)：“你有5分鐘時(shí)間來(lái)說(shuō)服我。”羅斯說(shuō)：“這個(gè)項(xiàng)目關(guān)系到如何展示你的品牌。”他建議把新項(xiàng)目冠名為時(shí)代華納中心。帕森斯立刻被打動(dòng)了。不到一天時(shí)間，兩人就敲定了這個(gè)17億美元的大項(xiàng)目。如今，羅斯的家就在時(shí)代華納中心，從他占地面積770平方米的豪宅里，可以鳥(niǎo)瞰中央公園全景。羅斯于1972年創(chuàng)建的瑞聯(lián)集團(tuán)，持有價(jià)值超過(guò)200億美元的房地產(chǎn)投資組合，是紐約最大的房東。他本人是紐約房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的終身主席，個(gè)人財(cái)富高達(dá)44億美元。可以說(shuō)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的紐約地產(chǎn)界，他站在了巔峰。

羅斯賺錢(qián)是大手筆，捐錢(qián)也是大手筆。2004年，他向讀本科時(shí)的母校——密歇根大學(xué)商學(xué)院捐了1億美元。今年9月4日，他宣布向母校再捐2億美元，由商學(xué)院和體育學(xué)院平分。這是該校有史以來(lái)最大金額的單筆捐款，也是美國(guó)所有高校收到的最大筆捐款之一。

對(duì)自己的成功，羅斯總結(jié)出兩個(gè)經(jīng)驗(yàn)。第一是有一支忠誠(chéng)的團(tuán)隊(duì)。瑞聯(lián)每個(gè)員工都在其所參與的項(xiàng)目中持有股份，所以忠誠(chéng)度高，沒(méi)人輕易跳槽。羅斯說(shuō)：“沒(méi)有別的公司能像瑞聯(lián)一樣提供這些待遇，我們所有人都是合作伙伴，利益密切相連。”他給自己的任務(wù)，就是為大家創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，給每個(gè)人提供所需的資源，使他們能最大限度地發(fā)揮所長(zhǎng)。第二是有遠(yuǎn)見(jiàn)。羅斯認(rèn)為，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要懂得“和城市一起成長(zhǎng)”的道理，不能光想著掙錢(qián)。 “你得想方設(shè)法來(lái)豐富這座城市。只有城市發(fā)展得好，公司才會(huì)好。”當(dāng)被問(wèn)及將來(lái)希望人們記住他什么時(shí)，羅斯回答：“我們讓城市變得更美好。”