房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制探討

【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)近年的發(fā)展趨勢不斷提高，城市中的高層建筑為房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的利潤，城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃這一政策的推行，也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供機會，房地產(chǎn)在通過不同形式得到發(fā)展，促使城市中普通住宅樓、高層樓房、寫字樓等建設(shè)的增多，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目增多，需要投入大量的資金。對此，加強房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營得到有效的控制和管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)在正確的軌道持續(xù)發(fā)展的一種有效的方法。既房地產(chǎn)管理成本的控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；管理成本；控制

在我國近幾年房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，其主要原因是房價的不斷增長，受到人們廣泛的關(guān)注和討論，我國對于快速提升的房價，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，希望通過有效的控制手段，壓制房價不穩(wěn)定上升的趨勢。我國政策調(diào)控政策的出臺導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)激烈的競爭，為了提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)在保證建筑物質(zhì)量的前提下，加強控制成本的力度。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容

在了解房地產(chǎn)成本控制之前首先要對成本控制理解。成本控制屬于一種管理行為，是為企業(yè)服務(wù)的一種方法。成本控制是指企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先設(shè)定的成本管理目標，對企業(yè)生生產(chǎn)消耗發(fā)生以前和成本控制過程中，對影響企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品成本的影響因素采取有效的預(yù)防和控制措施，保證成本管理目標實現(xiàn)的一種行為。成本控制具體應(yīng)用于企業(yè)中是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中消耗的費用進行評估、計算、分析、調(diào)節(jié)、監(jiān)督、控制的過程。最大限度的提高企業(yè)成本的利用率，促使企業(yè)中生產(chǎn)產(chǎn)品運用的資金最低，從而達到提高企業(yè)利潤的增加，提高企業(yè)的經(jīng)濟實力。

房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制是在對房地長開發(fā)項目實施前，對投入資金的設(shè)定管理目標，在此基礎(chǔ)上，對開發(fā)項目成本進行估算成本、計算成本、分析成本、調(diào)節(jié)成本、監(jiān)督成本的使用、控成本使用。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要是樓層的建設(shè)，在其生產(chǎn)過程中需要對土地征用進行投標、樓房的設(shè)計、樓房建設(shè)的前期的策劃、樓房的具體施工。房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制是落實到具體的項目建設(shè)中，從細節(jié)上進行監(jiān)督和控制，從而保證成本的利用率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的原則

1.全面管理的原則

房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制以全面性為原則是對房地長企業(yè)所開發(fā)的項目從項目確定實施開始到項目竣工過程中所耗費的資金也就是項目成本進行監(jiān)督和控制不僅僅是通過項目建設(shè)的某一個方面進行控制，而是全方位的的控制，力求項目使用的每筆資金都有根有據(jù)，每筆資金的消耗降到最低、每筆資金用于實處。做到全面管理的原則會受到項目建設(shè)中各種經(jīng)營活動的牽制，管理的范圍廣泛，實施的難度大。之所已提出以全面管理的原則，是因為房地產(chǎn) 企業(yè)在進行成本管理首先對項目建設(shè)從整體上進行掌控，其次是層層深入到項目建設(shè)的細節(jié)中，最后，是評估和審計工作。所以，全面性原則是對房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)成本管理時，從整體上進行掌控的一種約束。

2.效益性原則

房地產(chǎn)企業(yè)實施管理成本控制的最終目的是企業(yè)利益最大化。對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目進行成本管理時時刻以保證效益最大化為原則，對項目建設(shè)前期的準備工作進行采用預(yù)防性管理辦法，從科學(xué)性和有效性出發(fā)，對項目籌備工作所運用的成本進行監(jiān)督，確定成本使用的最得當。在對項目建設(shè)施工設(shè)備的合理使用、材料的節(jié)約應(yīng)用、人員的合理規(guī)劃等方面做大效益最大化，例如，在購入施工設(shè)備是其中一個設(shè)備的使用功能較全能夠代替另一個設(shè)備，兩個設(shè)備同時購入就是降低企業(yè)效益的一種表現(xiàn)。

3.設(shè)定控制目標的原則

房地產(chǎn)企業(yè)為保證利益的最大化就對其開發(fā)的項目所運用的成本制定一個成本控制目標。在房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制過程中以控制目標位原則，對項目建設(shè)成本的運用時，從為達到控制目標為出發(fā)，對項目成本進行監(jiān)督和控制。項目建設(shè)中材料的購入、設(shè)備的購買、之處支付費用的協(xié)商等過程成本使用有協(xié)調(diào)的幅度方面是實現(xiàn)控制目標最最佳的途徑，而土地征收費用、項目建設(shè)需要交納的稅款是項目建設(shè)固定的成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的措施

1.項目籌備期管理成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目在前期準備期間需要對成本進行控制主要是對項目實施的相關(guān)政府文件、土地使用需要交付的費用，及項目建設(shè)對周圍環(huán)境和大氣造成的污染所要交付的費用等等。在進行控制的過程中首先以保證項目開發(fā)籌備工作都做到位，避免遺漏某項工作。其次是在籌備項目準確進行的基礎(chǔ)上控制成本，避免在項目施工的前期就出現(xiàn)成本浪費的問題。就以土地征用需要交付的費用為例，房地產(chǎn)企業(yè)為需要交付土地征用費用，及對土地上的房屋、樹木等破壞而交付的補償費用，土地使用稅及政府征用稅等與土地使用相關(guān)的費用，對于其它形式成本的運用屬于項目成本的浪費。另外，對項目工程造價進行分析，并與當前市場上類似項目開發(fā)造價成本相比較，制定有效的成本控制方案。

2.項目施工前管理成本控制

施工前房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的主要的對項目施工物品的準備，如項目建設(shè)材料、項目施工需要的施工設(shè)備的購入等。房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制具體表現(xiàn)為：（1）對項目建設(shè)材料的控制是保證材料的質(zhì)量。因為我國當前材料銷售市場中存在很多販賣劣質(zhì)產(chǎn)品的銷售商。和一些商家以假亂真的方式在優(yōu)質(zhì)的材料中加入劣質(zhì)的產(chǎn)品，從中獲取暴利。通過成本控制，對項目施工中需要的混凝土、鋼筋、安裝物品等進行詳細的檢查，經(jīng)過多次檢驗從而保證材料的質(zhì)量，避免采購如劣質(zhì)材料不僅不能夠 運用到施工中還浪費項目的成本（2）對項目施工設(shè)備成本進行控制是將施工設(shè)備的使用率發(fā)揮其最大，因為香米建設(shè)中有些施工設(shè)備具備兼用的功能，所以，在購入項目施工設(shè)備中對設(shè)備的使用功能進行詳細的了解，確定施工設(shè)備的使用功能，從而根據(jù)項目施工中能夠有效應(yīng)用的設(shè)備進行購進，避免不必要的設(shè)備購入，而對于施工建設(shè)的起不到積極的作用，進而浪費成本。

3.項目施工中管理成本控制

項目施工中成本的控制主要體現(xiàn)在工程項目安裝運行上，項目施工中管理成本的控制對于保證建筑正確安裝起到積極的推動作用。項目施工中工程造價、安裝武平的購入、施工人遠的工作等問題進行了解，項目建設(shè)中各方面都保證。工程項目的安裝工作才能穩(wěn)步進行。在成本管理的監(jiān)督和控制下，施工人員在進行安裝時能夠以正確的態(tài)度對待工作。避免安裝不標準、安裝配件缺少、安裝物品不夠等問題，既影響項目建設(shè)的質(zhì)量，又影響項目建設(shè)的進度。項目建設(shè)施工中國管理成本的控制比較復(fù)雜、繁瑣，需要注意施工中的細節(jié)，很多可忽視的小問題對房地長企業(yè)的項目建設(shè)成本有不同程度的影響。

結(jié)束語：成本控制是利潤最大化的一個非常有效的方法。房地產(chǎn)企業(yè)為了提高企業(yè)的經(jīng)濟實力，力求企業(yè)快速發(fā)展，對企業(yè)所開發(fā)的項目實行成本控制的措施。其具體的實施方案主要是通過管理模式對項目建設(shè)中每個環(huán)節(jié)中所需的成本進行監(jiān)督和控制，在保證項目建設(shè)的質(zhì)量下，做到成本利用最小化，質(zhì)量最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化管理成本的控制方法，提高企業(yè)的效益。

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