關于房產測繪的淺析

【摘要】伴隨著我國房地產市場的蓬勃發展，房產測繪日益成為社會關注的焦點。房產測繪是指通過測繪和調查得到房屋及其用地的權屬、位置、質量、數量以及利用現狀等有關信息，以文字、數據級圖形表示出來。房產測繪的主要目的是通過采集和表述房屋用地的有關信息，為房地產管理尤其是房屋的產權、產籍管理提供準確可靠的成果資料，同時也為房地產開發、交易、征稅以及城鎮規劃建設等提供基礎數據和資料。

【關鍵詞】房產測繪；平面控制測量；房屋調查；房產面積測算；房屋面積分攤

近幾十年來，由于計算機技術、信息技術、和空間技術的發展與應用，以電磁波、航空、衛星等新技術的出現，給傳統的測量帶來了革命性的變革，尤其是房產測繪。從傳統的皮尺丈量到如今的紅外線測距儀及全站儀的使用是測量數據更為精確。房產測繪獲得的表述房屋及房屋用地的有關信息，是房產管理工作必要的基礎資料和數據。準確而完整的房產測繪成果是審查、確認房屋的產權、產籍和保障產權人合法權益的重要依據。它關注的是民生問題。因此，房產測繪是房產管理工作的重要基礎。是今后測量工作的重要組成部分。房產測繪的基本內容包括房產平面控制測量、房屋調查、房產要素測量、房產面積測算、房產圖繪制、變更測量、成果資料的檢查和驗收等。本文主要著重對房產平面控制測量、房屋調查、房產面積測算及房產測量成果的內容進行探討。

1 平面控制測量

房產平面控制點的布設和其他控制網一樣，也應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網的原則，也可越級布網。房產平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。房產平面控制點均應埋設固定標志。建筑物密集區的控制點平均間距在100米左右，建筑物稀疏區的控制點平均間距在200米左右。房產平面控制測量可選用三角測量、三邊測量、導線測量、GPS測量等方法。隨著網絡RTK技術的發展，其點位精度也能滿足房產平面控制網的精度要求。當前。GPS定位技術和導線測量仍是房產測量主要的控制方法。

2 房屋調查

房屋房屋用地文件齊全有效、周邊權屬簡單清晰。房屋調查的內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。

3 房產面積測算

房產面積的大小直接決定房屋的總價，廣大購房者對房屋面積非常關注，特別對同一房屋在預測和實測前后面積差異更為關心，了解房產面積測算的內容，精度要求及數據處理，合理理解預測和實測，對整個房產測繪起著非常重要的實際意義。

3.1 房產面積測算的內容。面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產權面積、共有公用建筑面積等的測算。3.1.1 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。3.1.2 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算。3.1.3房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。3.1.4 房屋的共有共用建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

3.2 面積測算的要求及精度。3.2.1 按要求，各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。3.2.2 測量精度，房產面積精度分為三級，各級面積限差和中誤差不超過下表的計算結果（見表1）。

3.3 房產面積測算中的預測面積與實測面積。3.3.1 房屋預測面積是指商品房在預售中，由開發部門委托，房產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位按照規劃核準的施工平面圖上的尺寸，依據《房產測量規范》，對尚未竣工的房屋進行的房屋面積測算。3.3.2 房屋實測面積是指房屋竣工后，由開發部門委托，房產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，對房屋進行實地勘測、計算而獲得的房屋建筑面積。通常情況下，房屋預測面積和實測面積會有差異。房產開發在建設施工過程中由于多種原因，可能對建筑設計有所變更，這就造成了預測面積和實測面積差異的主要原因。其次人為因素、技術水平等原因，由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一，素質層次不齊，對規范，政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄和數據失誤，計算過程誤差等原因都會造成面積不同。而且，預測和實測有些是有兩家不同測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果，因此，我個人認為解決上述問題需，一、要加大宣傳力度，讓人們在購房時了解，預測和實測會有差異，面積差異較大時，應及時告知購房者。二、要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，健全完善的質量保證體系，要求房產測量人員要有高度的責任心，過硬的專業技術水平、一絲不茍的工作態度和綜合素質，從技術上加以保證。

4 房產圖繪制

在房產測繪中的圖件有房地產分幅平面圖、房地產分丘平面圖和分層分戶平面圖三種，在進行繪制時可根據要求分別繪制，各歸所用。

5 房產的數據處理

房產的數據處理在此我著重談談共有共用面積的分攤，不同的建筑形式，其分攤方式也不同。作為一名房產測繪者我們必須有能力對不同的建筑形式進行具體問題具體分析，進而確定其分攤方式。例如，獨棟別墅一棟就是一套，一般不需要分攤；雙拼建筑可以考慮從分隔墻的中線進行分割，也可不進行分攤；聯排建筑考慮到兩邊兩戶的山墻是外墻，宜對1/2外墻進行全樓分攤；對于普通住宅樓，應測量個套套內建筑面積和全樓的共有共用建筑面積，然后根據共有共用建筑面積分攤公式進行計算，一般全樓各套為同一個分攤系數；對于多功能綜合樓，就得按照誰使用誰分攤的原則依功能多級分攤。按照國家標準《房產測量規范》（GB/T17986.1- 2000）的規定，采取由上而下的分攤模式。第一步，將整幢的共有共用建筑面積，分攤到各功能區；第二步，各功能區再把攤得的整幢的共有共用面積和各功能區自身的共有共用建筑面積加在一起，分攤到各功能區的各層；第三步，各層再把攤得的功能區的共有共用面積和各層自身的共有共用建筑面積加在一起，分攤到各層的各套。

6 房產測繪成果

房產測量成果包括使用過的地形圖、控制點成果以及測量完的控制點、界址點、房屋建筑面積匯總表（各類面積：各功能區面積、分層面積，共有共用建筑面積、分戶面積）、房產平面圖、附件及備注等和相應的技術設計書、技術總結、協議書等資料。

7 結論

總之，房產測繪是嚴謹專業的測繪，它與其他測繪相比既有相同性又有獨特性，它關系到百姓的切身利益。因此要求每一個房產測繪工作者都要公平、公正對之。要努力學習專業知識、恪守職業道德，合理合法的生產合格的房產測繪成果，才能促進房產測繪行業的健康發展。