淺析房地產企業在項目開發過程中的成本控制

【摘要】保證項目目標利潤及目標成本的準確執行，規避潛在的、不可見的成本增加的風險，充分利用項目各參與方的專業優勢。

【關鍵詞】成本控制；方案競標；限額設計 ；項目決算 ；簽證管理；保修期

前言：

在房地產企業開發的全過程中，不斷總結經經驗，完善項目開發過程中各參與方的職能定位，明確給定指標，獎懲結合，以實現開發項目的社會價值、經濟價值。

對于一般常見的民用建筑工程，常按房地產開發進展的階段及影響成本的大小進行劃分為：決策階段、設計階段、施工階段、保修期四個階段。各個階段的工作重點各不同，其影響成本的所占比例也各不相同。我國房地產企業經過了近三十多年的市場化運作，已經積累了相當豐富的開發經驗，從國家每年發布的主地產開發竣工面積 一系列數據可以看出，房地產行業對我國經濟及社會的影響是無可替代的，因此對于該行業的從業人員來說，有必要在項目進行的過程中主動、積極、有預見性地進行成本的規劃及控制工作。

一、決策階段：對成本的影響是決定性的。對于一塊土地，上面是建廠房、商業、辦公還是住宅，決策至關重要。地段、位置、配套及土地使用權的合理合法取得，地價對成本的影響測算，項目的產品定位，目標客戶群體的定位，與前期的調研及策就尤為重要。通過與專業公司團隊的合作，詳實的市調報告及專業的意見，更有助于項目目標的實現，這是一個項目成敗的關鍵。因此，翔實而又具體、高質量的務實的可行性研究報告就是要思考的重點。通過決策方案比選確定項目的可行方案。

二、設計階段：一是對設計院的比選，方案的比選。基于企業自身在多年的開發過程中積累的的合作設計院中，選取一些專業主筆能力強，處理問題快捷、后期服務及時的專業設計院，建立長期的戰略合作關系，這樣省去了很多雙方了解溝通上的時間。

很多時候，一些大型項目為了有良好的視覺感觀享受，標新立異，都會通過設計方案競標的方式進行。而施工圖設計又可以選擇從自己合作過的單位中選取，這樣既可以取得優良的設計方案而又不會增加設計費用成本。

一旦一個項目的建筑方案確定后，其投資基本就決定了80%了。

在這重要的一環里，設計合同的專用條款就是要把控的要點：除了明確施工圖的質量及滿足施工圖深度要求外，對成本的控制還可以通過限額設計來實現。其實最早提出限額設計概念的就是開發企業從事工程造價的資深人士，從多年積累下來的竣工結算書及項目決算明細表入手，進行逐項比對分析，對各單位工程項目下的每個清單子目的結算數據都收集整理，其對應子目所占的總造價的百分比也對應有明確的數據，最后選定對工程成本影響較大的砼及鋼筋含量進行反指標量化執行。在滿足結構的安全性、耐久性、可靠性的同時，對于控制在設計合同要求限額指標內的節約部分對設計單位進行獎勵；否則進行處罰。

另外對因設計圖紙的錯誤、疏忽而引起的變更也要進行控制，錯誤在多少項或是引起造價變動多少限額的進行約定如何處罰。這就從外部約束設計出圖的質量保證。

三、在建筑方案確定后，其工程造價基本可以確定，按圖施工至工程竣工結算時誤差不會超過20%。工程項目實施過程中，結合工程項目管理的經驗，大致可以從以下幾個方面入手進行成本管理控制：

1、推行施工總承包制度：公開公平招標，面向市場尋求合作伙伴，有效地避免各專業工程在施工過程中因交叉作業等引起的工作面沖突及施工機械、設備使用中的矛盾以及成品保護、養護不力推諉現象，工期及工程質量都能有效保證。

同時項目中的大宗物件、裝飾材料可以直接與多廠家建立供應聯絡或招標，省去中間環節，直接采購降低成本。

2、合同管理：在大多數的房地產開發企業中，對合同文本的管理比較嚴格，有一套完整的管理制度及流程。首先合約部門會對每份合同在執行前都會對召集相關部門進行合同解析，在合同的執行過程中會有與之前項目各階段的數據對比；在合同執行完畢后也會有一個完整的情況匯總匯報。但是對于合同內容的條款的執行及檢查比對還是有待改進，尤其是在執行過程中：比如某個已完工的大型消防工程合同中約定，至竣工結算完畢后付款比例為80%，由于建筑合同范本及常規的合同大都是工程竣工結算后付款至95%的額度，在進度款的支付過程中就這么想當然的一路綠燈，款付出去了。雖不超過工程總價，但是卻偏離了合同的初衷。這是不嚴格執行合同的體現，對當期工程資金的支付造成了不小的壓力，資金的時間價值也增加了不少，進而間接影響了工程的造價，會使后期的維修變得不那么輕松可控。

3、變更及簽證的管理：在工程施工進行過程中，無論是前期圖紙會審發現的問題還是施工方進場施工后新出現的變更都是不可避免的。關鍵是如何進行簽證的管理？控制造價就是要求對各個工作要有前瞻性。除不確定的自然、地質條件外，變更基本是可控的。方案經過了論證，裝飾裝修經過了翻樣，效果可以通過圖形動效展示。只余下一些對整個項目影響很小的簽證了，這時就要與清單子目進行比對，并及時地、合理地、準確地計量該簽證，絕不能拖拉，從而避免相關的憑證滅失，最后無法準確結算的現象發生。

四、工程投入使用后保修階段：在這個階段，投資開發商要與物業管理單位及使用者密切聯系。在物業交付后的前兩年內，經過一段時期的使用，無論是建筑方面還是管道及設備供應安裝方面，各種質量缺陷就會集中出現，這期間都應保持與承建施工方的溝通聯絡，爭取在國家約定的保修期內把維修工作處理好，并保存好相關的書面及圖片等資料。這些理順后才是工程尾款質保金的支付的關鍵。不能把問題拖過了保修期并支付了質保金之后再請人進行維修再去向原施工單位追討的被動局面。

結束語：

通過以上的分析總結，可以看出，房地產企業在開發項目的全過程中，重視前期調研，準確的市場定位、專業的設計、公開方案招標、完善的維修物管系統都是在項目開發過程中重要環節，參與其中的各方都要圍繞成本來統籌考慮，分清主次，厘清思路，然后才能決勝全局。