探究對當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考

【摘要】隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也在逐步的發(fā)展著，而且速度快的驚人。近幾年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展可以說是我國各行各業(yè)中沒有辦法比擬的。但是正因為發(fā)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的如此迅猛，這其中必然存在著很多問題。如何積極有效的引導(dǎo)調(diào)控房地產(chǎn)，成為了我國現(xiàn)階段一個焦點問題。房地產(chǎn)金融政策和法規(guī)一方面，在我國的資源配置這一部分起到了基礎(chǔ)性的作用，另一方面他們鑄就了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效手段。本文就從房地產(chǎn)金融政策和法規(guī)的角度，探討一下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；政策；金融法規(guī)

房地產(chǎn)事業(yè)以迅猛的走勢發(fā)展起來，很多做房地產(chǎn)的在2000年初的時候都發(fā)家致富了。但是因為我國發(fā)地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的如此之快，從而出現(xiàn)了很多問題。這就需要我們在房地產(chǎn)開發(fā)，以及房地產(chǎn)金融上面加大力度。為我國房地產(chǎn)健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)存在的弊端

目前來看，因為房地產(chǎn)的迅猛崛起，造就了很多商品房剩余率急劇上升，房價的上漲幅度也非常的迅速，對于一些房價比較低廉的房子簡直就是供不應(yīng)求。而且很多其中的二手房地產(chǎn)主，在其中做手腳，導(dǎo)致違法違規(guī)的現(xiàn)象的發(fā)生。土地炒作的現(xiàn)象更是有增無減。就目前這些問題來看，無一個不是和政策無關(guān)的。這種現(xiàn)象的存在就是因為政策實施的不到位，政策監(jiān)督的不嚴(yán)厲而造成的。我們從供求關(guān)系上來講，無論是價格、數(shù)量還是說結(jié)構(gòu)上面都存在著問題。2000年的時候，黨中央面對房地產(chǎn)這種現(xiàn)象，下達(dá)了大量的文件。其中主要針對兩個問題做出了批示，第一上有政策下有對策，在中央金融政策執(zhí)行的時候“扭曲”。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟政策服務(wù)于地方經(jīng)濟，然而金融政策是由中央銀行直屬制定的，這就導(dǎo)致了中央政府和地方政府，在經(jīng)濟利益方面主觀上一致，客觀方面就顯得不是那么統(tǒng)一了。如果說中央金融政策對地方房地產(chǎn)無利有弊，那么地方房地產(chǎn)也就上有政策下有對策，這就造成了中央金融政策的在執(zhí)行的這一過程中變形。

121號文件的出臺，被主觀利益方排斥和抵制，其中就包括了商業(yè)性銀行、地方政府還有開發(fā)商。我們首先從開發(fā)商的角度來說，121號文件中白紙黑字寫的很清楚，主要是規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)貸款科目這一個渠道發(fā)放，不允許以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或者說其他形式貸款科目發(fā)放，對不是房地產(chǎn)科目發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，均按照只收不放去處理。而且規(guī)定了在房地產(chǎn)企業(yè)貸款的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的原有資金，必須是整個所需資金的百分之三十，這就對開放商自身的融資帶來了一定的威脅，也就導(dǎo)致了開放商的抵制。其次我們應(yīng)該從地方政府的角度來分析，地方政府之所以抵制和規(guī)避，大抵是是因為兩方面造成的。一個就是說121文件一旦實施成功，必然會對房地產(chǎn)的投資有一定的影響，房地產(chǎn)的投資一旦下降了，那么房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的增長率也就是無稽之談了。第二點就是說121文件的實施，對土地儲備貸款的進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，這就大大增加了地方政府，對土地資產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險以及成本。然而從商業(yè)銀行角度來講，對于房地產(chǎn)這一方面的競爭是存在著很大利潤的，121文件的出臺對商業(yè)銀行房地產(chǎn)放貸的利潤構(gòu)成了一定的威脅。所以說因為121文件房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、還有商業(yè)銀行帶來的這些弊端，在房地產(chǎn)開放商和銀行還有地方政府的積極配合之下，121文件出臺所給出的那些措施，也就得不到所想要的效果了。其實121文件出臺的最終目的，就是為了抵制房地長過熱而導(dǎo)致房價過高的這種現(xiàn)象，為了化解房地產(chǎn)的金融風(fēng)險，為了讓房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。但是因為地方政府和中央政府的利益目標(biāo)是不同的，所以就導(dǎo)致了政策實施的艱難性。

就目前我國發(fā)展來看，無論是國營企業(yè)還是私營企業(yè)，都給員工交住房公積金，這就造成了住房公積金出現(xiàn)了大量問題的現(xiàn)象。我們可以從五個方面來考慮一下這個問題，首先說的就是想要將住房公積金統(tǒng)一起來，是一個非常困難的現(xiàn)象，尤其是現(xiàn)在很多私營企業(yè)員工留走現(xiàn)象非常普遍，企業(yè)欠交、停交或者說是緩交。第二點就是說我國的管理機構(gòu)非常不明確，因為不同的城市在管理方面迥異不同，還因為在管理上面不明確，就導(dǎo)致了財務(wù)部門只負(fù)責(zé)核定還有劃轉(zhuǎn)、基金部分負(fù)責(zé)安排還有使用、然而金融部門卻是負(fù)責(zé)存貸業(yè)務(wù)，這就造成了各個部門之間協(xié)調(diào)不均衡，造成了責(zé)任還有矛盾的混亂。在資金運作管理力度上面也存在著很多弊端，?？顚Ｓ迷瓌t落實的不明確，管理的不完善，從而導(dǎo)致了挪用和占用的現(xiàn)象普遍。在基金的使用方面也存在著很多弊端，比如說基金使用率比較低，使用方向也存在著明顯的差異，很多時候會出現(xiàn)這種現(xiàn)象就是說，對購房這種現(xiàn)象不夠重視，然而對于建房這方面卻重視的很，對于放貸審批的條件也是非常優(yōu)越的。最后要說的就是對于在法律上面，執(zhí)行的力度還是不夠的。在我國金融方面存在著金融過度支持的現(xiàn)象，導(dǎo)致金融過度支持的現(xiàn)象普遍存在是什么造成的。雖然說目前在理論界對于出現(xiàn)的這種現(xiàn)象是非常肯定，但是對于導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因還不是很肯定。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因雖然是很多，但是最基本的因素還是說金融體制和利益的驅(qū)動。我們首先從金融體制的角度上來分析這個問題，在這里面擔(dān)當(dāng)主要角色，還應(yīng)該是證劵市場和銀行部門這一方面。中國四大國有銀行占銀行總資產(chǎn)的四分之三，然而到2003年6月的時候，國有銀行的存款，還有貸款比例都非常的高。是我國經(jīng)濟建設(shè)資金的首要供應(yīng)者。在貸款方面，大中型的國有企業(yè)貸款是很方便的，但是像中小型的私人企業(yè)貸款是非常困難的。我們完全可以從國有資產(chǎn)賬戶中看出，房地產(chǎn)貸款均屬于優(yōu)良資產(chǎn)。以上的種種例子足以論證金融過度支持這一現(xiàn)象。

我們還應(yīng)該從金融法律法規(guī)方面著手，這里所出現(xiàn)的弊端可以從五方面說起。第一、目前我國房地產(chǎn)金融法律法規(guī)非常不健全。嚴(yán)重的落后于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動還有房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面頒布的法律法規(guī)。第二、房地產(chǎn)金融法律法規(guī)在協(xié)調(diào)性方面有缺失，甚至出現(xiàn)過抵觸這種現(xiàn)象。第三、現(xiàn)階段我國所頒布的金融法律法規(guī)當(dāng)中，法律的層次較低，實施力度較差。大多數(shù)的法律法規(guī)都是由國務(wù)院下屬部門頒發(fā)的。第四、房地產(chǎn)金融法律法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則的相互沖突，具體表現(xiàn)在國內(nèi)和外資在華的金融機構(gòu)，所享受的法律待遇不同。尤其是在業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、稅收等方面。第五、我國金融立法的透明度不是很高。

二、淺析中國房地產(chǎn)金融政策和法規(guī)的改善

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的所有問題均可以通過，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)解決。首先我們應(yīng)該從對完善房地產(chǎn)金融法規(guī)提出的建議說起。1、將房地產(chǎn)金融法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則廉潔程度加強。2、重視金融法規(guī)和其他條令的協(xié)調(diào)。3、提高房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融法規(guī)的法律層次。4、加快《消費信貸法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)出臺。5、對房地產(chǎn)金融法規(guī)的實施和監(jiān)督加以完善。

其次應(yīng)該從對房地產(chǎn)金融政策給出的建議來考慮，1、中央應(yīng)該將規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展，與重視“地區(qū)差異”和“政策效果”同時重視起來。121號文件最終的目的就是，把商業(yè)銀行出現(xiàn)的違規(guī)操作現(xiàn)象、房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占商業(yè)銀行總貸款規(guī)模的比例較高現(xiàn)象、等進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整。因為121文件的出臺，加大了銀監(jiān)會的檢查力度。筆者根據(jù)有關(guān)資料了解到，房地產(chǎn)信貸已經(jīng)成為銀行貸款比例過高的重點。與此同時，禍不單行，我國的消費品和生產(chǎn)品價格都在上漲，為了避免再一次的通貨膨脹問題的出現(xiàn)，央行提高了商業(yè)銀行的法定的準(zhǔn)備金率，不僅將信貸規(guī)模進(jìn)行收縮，而且還控制了貨幣供應(yīng)量的增長。這一政策的出臺直接遏制了貸款比例上升的現(xiàn)象。央行可以將具體的條款規(guī)定交給各地區(qū)的商業(yè)銀行處理，這樣不僅可以保障中行的統(tǒng)一性，也對房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異有所幫助。我們不僅僅應(yīng)該加大銀行的管理制度，而且還應(yīng)該有效地利用儲蓄存款，銀行既要放貸，又要防范和規(guī)避風(fēng)險。

2、我國的房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該和住房保障政策相協(xié)調(diào)，從根本上解決住房供求的問題，避免局部過熱的現(xiàn)象產(chǎn)生。我們不僅僅應(yīng)該在高檔商品房、別墅、商業(yè)上面加大力度發(fā)展，而且最重要的還應(yīng)該從居民住房的角度考慮。我國的房地產(chǎn)金融保障政策，只有和住房保障政策、相結(jié)合，住房的供求結(jié)構(gòu)問題才能得以改善。

3、我們應(yīng)該遏制金融過度支持的問題，這就需要我們推進(jìn)國有商業(yè)銀行的股份制改造。建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度。它不僅可以擺脫政府過度干預(yù)，而且還可以按照市場經(jīng)濟的規(guī)則運作和管理，特別是科學(xué)、合理的決策制度和體制的建立，從而能夠有效的避免金融過度支持這種現(xiàn)象。

4、應(yīng)該在體制、機制還有產(chǎn)品以及服務(wù)上面，加快房地產(chǎn)金融的政策，以期提高金融資產(chǎn)在運行時候的質(zhì)量和效率問題，進(jìn)一步地位我國的住房投資者和建房投資者有效地服務(wù)。據(jù)有關(guān)資料記載，我國的房地產(chǎn)金融機制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后于房地產(chǎn)發(fā)展的需求。我們應(yīng)該避免房地產(chǎn)項目開發(fā)集結(jié)資金的單一性和集中性，不僅僅應(yīng)該只是來源于銀行，應(yīng)該拓更多的渠道，最大限度的利用社會資金，解決房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的這種現(xiàn)象。

5、應(yīng)該建立住房公積金的明確使用規(guī)定，從來源、使用方向、性質(zhì)、使用原則等等方面采取一定的措施和手段，通過法律制定一系列的規(guī)章條例。已解決上訴文章中所出現(xiàn)的問題。

6、完善個人住房貸款擔(dān)保制度和體系，應(yīng)該在住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)上加大監(jiān)管力度并，且規(guī)范擔(dān)保行為。鼓勵為收入不是很高的家庭提供住房貸款擔(dān)保。然而對沒有擔(dān)保能力或者說是擔(dān)保行為不是很規(guī)范的機構(gòu)應(yīng)該，盡量的整改或者清除。加強房地產(chǎn)金融出現(xiàn)的危機和防范工作。在商業(yè)銀行上面不僅僅應(yīng)該只是防范信貸風(fēng)險，還應(yīng)該防范消費信貸風(fēng)險。商業(yè)銀行不僅要防范來自開發(fā)信貸方面的風(fēng)險，同時要重視消費信貸方面的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)金融政策法規(guī)完善的加強措施

首先我們應(yīng)該加大力度完善資本市場體系和要素市場體系。我們可以從三個角度來說明一下上述問題。首先要搞好城鎮(zhèn)住房改革的各項措施，其次應(yīng)該完善住房補貼基金的來源渠道。我們還需要搞好住房的二手市場，簡化住房辦證和交易的手續(xù)。我們還應(yīng)該在市場服務(wù)上面建立一個完善的體系。規(guī)范各種遺留的問題，切實的為人民服務(wù)。我們還應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督、保障調(diào)控方面的積極作用。并且穩(wěn)定的去推進(jìn)我國金融體制的改革和創(chuàng)新工作。

結(jié)語：

總之，我國房地產(chǎn)金融政策以及法規(guī)方面還存在著很多弊端。我們應(yīng)該加大力度去切實的解決這一系列的問題，以更好的服務(wù)于我國的房地產(chǎn)事業(yè)，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)更加能夠得到穩(wěn)步的提高和發(fā)展。我國還應(yīng)該在法律法規(guī)方面切實的落實到房地產(chǎn)事業(yè)當(dāng)中，不至于讓某些不法分子在這方面鉆空子，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)步平穩(wěn)的發(fā)展起來。

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孫芙蓉（1985-），女，四川南充人，四川工業(yè)管理職業(yè)學(xué)院建筑工程系，助教，碩士，研究方向：主要從事房地產(chǎn)金融與政策研究.