KPI和CPI績效指標(biāo)在項目管理中的應(yīng)用

摘要：如何利用績效指標(biāo)，加強對項目公司的管理和考核，已成為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要不斷探索和應(yīng)用的重要內(nèi)容。這里就績效指標(biāo)中的KPI指標(biāo)和CPI指標(biāo)在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用作一探索。

關(guān)鍵詞：KPI指標(biāo)；CPI指；房地產(chǎn)項目管理

KPI（Key Performance Indicators）譯為關(guān)鍵績效指標(biāo)，是指企業(yè)宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)決策經(jīng)過層層分解產(chǎn)生的可操作性的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)，是宏觀戰(zhàn)略決策執(zhí)行效果的監(jiān)測指針。

CPI （Common Performance Indicator）譯為一般業(yè)績指標(biāo)，指影響公司基礎(chǔ)管理的一些指標(biāo)。體現(xiàn)對公司各層次的履行規(guī)定與職責(zé)的基礎(chǔ)管理要求。CPI是KPI得以實現(xiàn)的保障，也是考核依據(jù)。其表現(xiàn)形式為可評價的指標(biāo)和要求。

一.指標(biāo)來源：

通過KPI指標(biāo)可以衡量企業(yè)戰(zhàn)略實施效果，其目的是通過戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)達(dá)成不斷增強企業(yè)的核心競爭力，持續(xù)取得高效益的目標(biāo)。在具體的項目管理實踐中，KPI指標(biāo)體系的來源在于根據(jù)企業(yè)或項目開發(fā)戰(zhàn)略，逐步分解與承接戰(zhàn)略要項以及項目進(jìn)度和關(guān)鍵績效指標(biāo)。CPI的來源是公司制度/流程和部門職能，是為了實現(xiàn)項目的預(yù)期目標(biāo)，要求每個部門必須達(dá)到的一些基礎(chǔ)性的東西；是確定部門和個人的責(zé)任和績效標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)。

二.績效指標(biāo)制定的原則：

為了達(dá)到績效管理的目標(biāo)，績效指標(biāo)制定需符合SMART原則：

1 明確性（Specific）：是指績效考核要切中特定目標(biāo)，不能籠統(tǒng)；

2 衡量性（Measurable）：是指績效指標(biāo)是數(shù)量化或者行為化的，驗證這些績效指標(biāo)的數(shù)據(jù)或者信息是可以獲得的；

3 可接受性（Attainable）：是指績效指標(biāo)在付出努力的情況下是可以實現(xiàn)的；

4 實際性（Realistic）：是指實實在在的，可以證明和觀察；

5 時限性（Time-bound）：是指要注重完成績效指標(biāo)的特定期限。

企業(yè)在提取KPI和CPI指標(biāo)時，為了符合SMART原則，指標(biāo)可以從時間、成本、數(shù)量和質(zhì)量四個維度進(jìn)行提取。同時為了確保企業(yè)當(dāng)前的戰(zhàn)略目標(biāo)順利實現(xiàn)與保證未來組織實施的彈性，績效考核指標(biāo)可以按以下思路進(jìn)行選定：

1 基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和項目整體目標(biāo)分解KPI指標(biāo)：企業(yè)的遠(yuǎn)景是什么，項目要建成怎么樣的項目，怎樣保證項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的緊密銜接？為實現(xiàn)這些目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)如何將目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實？在項目實際運行中，就牽涉到考核問題，做到什么程度才是達(dá)到“好”的標(biāo)準(zhǔn)？這些標(biāo)準(zhǔn)就可以成為KPI的待選指標(biāo)。

2 從項目現(xiàn)實運行中必須達(dá)到的各項基礎(chǔ)管理目標(biāo)分解CPI指標(biāo)：項目的業(yè)務(wù)流程是怎樣的？業(yè)務(wù)流程上的相關(guān)部門、崗位應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)起自己的任務(wù)？部門和崗位是否很好地完成了自己的任務(wù)？這些衡量的指標(biāo)就構(gòu)成了CPI指標(biāo)庫中的一部分。

三.指標(biāo)的提取方法：

績效管理過程中，項目的KPI提取是績效管理的核心，項目的CPI提取是績效管理的基礎(chǔ)。與績效考核指標(biāo)的來源相對應(yīng)，項目的KPI和CPI指標(biāo)提取的方法有：

1.橫向提取和分解KPI指標(biāo)：主要是從項目開發(fā)的流程角度進(jìn)行分解，分析項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)在整個項目中的作用和重要程度，用確定項目關(guān)鍵節(jié)點的形式對整體項目進(jìn)行分解，確定項目公司應(yīng)當(dāng)在何時完成何種任務(wù)、承擔(dān)哪些責(zé)任？即PAST的KPI指標(biāo)提取方法——工作流程分解法（Process Analysis System Technique）。

2.縱向提取和分解CPI指標(biāo)：將項目開發(fā)過程中的一些基礎(chǔ)性工作分解落實到項目公司具體部門。對于這些具體目標(biāo)，圍繞各部門職能定位從上到下進(jìn)行目標(biāo)分解，明確各部門具體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？即FAST的CPI提取方法——組織功能分解法（Function Analysis System Technique）。

PAST工作流程分解法：工作流程分解法主要是從項目流程的角度對整個項目KPI指標(biāo)進(jìn)行分解。通過分析項目的流程，確定項目的各個關(guān)鍵節(jié)點和目標(biāo)，如：開工、±0.00、竣工、銷售、成本、質(zhì)量、利潤 …… 。將各個關(guān)鍵節(jié)點和目標(biāo)置于整個項目流程中去思考。它既是上一個節(jié)點的延續(xù)，同時又為下一個節(jié)點提供內(nèi)部支撐。通過PAST分解，我們最終得到的項目績效指標(biāo)就有了一個明晰的主線，我們得到的項目績效指標(biāo)是前后相關(guān)的、互相支撐的。

? 魚骨圖分析法：魚骨圖（Fish-bone）是一種經(jīng)典的問題分析方法，通過對項目流程的梳理，我們就可以準(zhǔn)確地找到各個關(guān)鍵節(jié)點和目標(biāo)在項目價值創(chuàng)造過程中所處的位置，發(fā)揮的作用，自然也就找到了項目公司的關(guān)鍵業(yè)績領(lǐng)域KRA（Key Result Area）。

關(guān)鍵結(jié)果領(lǐng)域是一組確保達(dá)成業(yè)務(wù)目標(biāo)的、不可或缺的、必須取得滿意結(jié)果的領(lǐng)域。關(guān)鍵業(yè)績領(lǐng)域下又可以分解出若干個KPI指標(biāo)，“流程-指標(biāo)”分解法：其實是基于項目流程分析的一種指標(biāo)分解方法。這種方法重點分析流程中不同節(jié)點間的關(guān)系。績效指標(biāo)的選取依照時間、數(shù)量、質(zhì)量、成本四個維度，分別對每個關(guān)鍵節(jié)點的相關(guān)輸出（如竣工時間等）進(jìn)行監(jiān)控，并從中抽取項目公司的績效指標(biāo)。

FAST組織功能分解法：FAST法很像“目標(biāo)-手段”方法，我們要達(dá)到項目開發(fā)的預(yù)期目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)采取什么方法？各個部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？它是一種從上到下，由高至低的分解方法。

根據(jù)項目開發(fā)的整體計劃，確定項目公司CPI指標(biāo)的方法主要是基于價值樹的內(nèi)部導(dǎo)向法。內(nèi)部導(dǎo)向法的流程如下：

l 內(nèi)部流程導(dǎo)向法從項目開發(fā)戰(zhàn)略的制定開始。在這個階段，項目開發(fā)的總體目標(biāo)已確定。

2緊接著是對項目公司內(nèi)部職能價值樹的分析。我們可以把項目公司想象成一棵樹，項目公司內(nèi)部的每個部門，每一個人都要在這棵價值樹上找到他的位置，都要能夠承擔(dān)起一塊責(zé)任。

3根據(jù)價值樹的分析，我們最終可以得到關(guān)鍵成功因素 （Critical Success Factor）。關(guān)鍵成功因素指明了驅(qū)動項目公司獲得績效的因素，按照CSF就可以得到CPI指標(biāo)了。

4在確定CPI指標(biāo)的同時，應(yīng)當(dāng)指明：1）這個CPI指標(biāo)的落實部門是哪些？2）哪些CPI是重要指標(biāo)，哪些是一般指標(biāo)？

由PAST法分解得到KPI指標(biāo)和由FAST法分解得到CPI指標(biāo)的方法，可以將項目的不同節(jié)點和目標(biāo)串成一條線（例如形象的魚骨圖法），同時也建立起來項目公司內(nèi)部流程監(jiān)控體系（例如價值樹的分析法）。可以有效地避免項目開發(fā)過程的各個不同節(jié)點、目標(biāo)和項目公司不同職能部門績效指標(biāo)體系脫節(jié)，甚至是相互抵觸的現(xiàn)象。

可以說PAST和FAST兩種方法，前者解決了對項目開發(fā)戰(zhàn)略、項目總體目標(biāo)支持力度不夠的問題，后者解決了部門績效指標(biāo)之間相互打架的問題。利用兩種方法：由上至下以及橫向之間的績效指標(biāo)分解，在項目開發(fā)過程中形成一張網(wǎng)，可以確切地將項目公司績效的所有信息都包含進(jìn)去，并且指標(biāo)之間的相互驅(qū)動關(guān)系顯著。當(dāng)然，KPI指標(biāo)和CPI指標(biāo)的最終確定，還依賴于KPI指標(biāo)和CPI指標(biāo)的審核以及隨后實施過程中的更新。