淺議以土地登記為核心的不動產統一登記的必要性

一、概念

根據《擔保法》第九十二條規定：“本法所稱不動產是

指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此不動產物權的核心在于土地物權，房屋、林木等不動產的自然屬性上依附于土地，因此必須以土地為基礎和核心來建立不動產登記制度。

《物權法》第六條（不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記）明確規定了物權設立和變動的公示方法，明確不動產物權以登記作為權利享有與變更的公示方式。第九條（不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外）對不動產登記效力作了規定。

二、我國土地制度發展

土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態系統的主體，是國民經濟和社會發展的重要物質財富。土地具有資源和資產的雙重特性功能，土地資產是土地資本的物的表現。要把土地資源向土地資產、資本轉化，就必然要求明確土地權利的面積、用途、地位、價格等。

1982年《憲法》第十條正式宣布，城市土地屬國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他方式非法轉讓土地。1988年通過的《憲法修正草案》規定土地使用權可以依照法律規定轉讓，1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》頒布。

在我國城市土地屬于國家所有，依法實行國有土地有償，有限期使用制度。采用的是土地所有權和土地使用權相分離的土地使用制，分為有償使用和無償劃撥使用兩類。國家作為唯一的土地所有者壟斷了城市土地一級市場，依法取得的土地使用權通過轉讓和出租等形式形成了充滿競爭的城市土地二級市場。自改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產價值得到體現，土地的經濟特性特別是城市土地的商品屬性日益凸現。根據世界銀行的一份研究報告指出，當人均GDP高于1000美元之后，土地的商業利用和市場價值才會顯現出來。也就是說，當經濟發展達到一定階段之后，土地的功能將發生新的變化，原來的生產性功能和資源功能會趨于弱化，而資產增值功能、生態循環功能等將趨于強化。根據目前的銀行匯率，中國人均GDP達到1000美元是1998年至1999年之間。這就要求我們要重新審視土地的功能，更要重視拓展土地的新功能價值，更好的挖掘土地的增值功能，避免土地資源的過度透支和閑置浪費，提高城市土地的合理有效利用，更好的服務于城市化發展的長遠目標。1986年《土地管理法》頒布，建立國有土地使用權、集體土地所有權和使用權登記制度。強調依法登記土地所有權和使用權受法律保護，為土地登記制度打下法理基礎。1989年11月，原國家土地管理局頒布《土地登記規則》，1996年2月對《土地登記規則》進行修訂，從49條修改到78條。2007年3月，第十屆全國人大五次會議審議通過《物權法》，規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。同年，國土資源部出臺《土地登記辦法》，從2008年2月1日施行，明確土地登記類型、程序、要求等。

三、相關理論

20世紀70年代前后，美國著名經濟學家道格拉斯·C·諾思（Douglass C. North）在研究中重新發現了制度因素的重要作用，他的新經濟史論和制度變遷理論使其在經濟學界聲譽雀起，并因此獲得了1993年度諾貝爾經濟學獎。制度可以視為一種公共產品，它是由個人或組織生產出來的，這就是制度的供給。由于人們的有限理性和資源的稀缺性，制度的供給是有限的、稀缺的。隨著外界環境的變化或自身理性程度的提高，人們會不斷提出對新的制度的需求，以實現預期增加的收益。當制度的供給和需求基本均衡時，制度是穩定的；當現存制度不能使人們的需求滿足時，就會發生制度的變遷。

我國的不動產分類復雜，登記分散在多個部門，針對不同類型的不動產，住建部門負責房屋所有權登記；國土部門負責集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記；農業部門負責耕地、草地承包經營權登記；林業部門負責林地所有權和使用權的登記；漁業部門負責水面、灘涂的養殖使用權的登記；海洋部門負責海域、無居民海島使用權的登記，涉及多個部門。全國大部分城市，房產和土地分開登記，房產在住建部門登記，所有土地使用權則在土地部門登記。在我國土地登記的標的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產管理部門分別管理的體制決定的。但這一做法與國際上通行的把地面上的房屋和其他建筑物、附著物作為土地登記內容一部分的做法不一致，且日益暴露出諸多弊端。2007年頒布的《物權法》規定，“國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，有法律、行政法規規定。”目前，我國土地、房產等不動產的交易越來越活躍、頻繁，極大的推動了不動產登記制度的改革，不動產統一登記制度的建立本身是不動產登記制度發展、創新的必然。

四、統一登記的意義

《物權法》2007年頒布實施后，促使老百姓的法律意識、維權意識、土地產權保護意識日益提高，過去“要我登記”，現在變為“我要登記”。市場經濟不斷發展對明晰產權的要求日益提高，市場經濟的基礎是建立產權清晰、公平交易的制度，而建立和健全產權制度的關鍵是明晰產權和保護產權及流轉順暢。房產、土地產權作為最重要的財產權，其歸屬和依法保護成為廣大人民群眾和社會各界最關心、最直接、最現實的利益問題。因此，建議不動產統一登記制度首先從房產和土地統一登記制度開始實行再逐步統一整個所有不動產登記是當前合理選擇。

1995年溫州市地產交易所（溫州市土地登記交易中心前身）一年的土地登記量為1161宗，到2011年一年的土地登記量達到37925宗（包括溫州市區所有交易及鹿城主城區一手登記量）。顯然，土地證所對應的房產證也有相對應的數量。房產、土地統一登記從效率方面還是節約行政成本方面考慮，以及從權利人的辦事成本而言都是意義極大的。權利人提供登記申請材料、當事雙方共同申請辦理完房產證，重復提供相應的材料和當事人重新申請辦理土地證。從辦公場所、工作人員配置、辦公設備及水、電等消耗，每個當事人往來辦證所造成的交通擁堵、污染，每宗檔案材料所耗費的紙張等能源消耗等各方面，統一不動產登記的意義巨大。同時必須合理布局不動產登記機構，盡量靠近不動產所在地，方便登記機關實地勘察、準確快速登記，也方便權利人申請登記和查閱信息，減少當事人奔波成本，真正做到方便群眾。

同時自2004年以來，針對我國社會經濟在快速發展的過程中出現的固定資產投資過熱、房價高漲等突出問題，黨中央、國務院所做出的一系列宏觀調控的重大決策中，土地作為重要因素參與到宏觀調控中。宏觀調控政策的制定是一個相關數據收集、處理、分析和應用的過程，通過對房地產二級市場的數據及對土地權屬、用途、用地規模和各類用地的比例關系等綜合分析，有效增強了宏觀調控的針對性。

不動產統一登記的制度為房地產市場的健康發展打下基礎，除作為保護不動產權利人的合法財產權的有效手段外，制度間接帶來的“反腐”話題，也是當下民眾最為關注的。更讓人期待的是，通過不動產統一登記讓不合法的財產權無處藏匿，為遏制腐敗滋生起到了積極作用。

參考文獻

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