淺談因管理原因導致住宅開發項目出現的的問題及解決方法

摘 要：隨著科學建設的不斷變化與發展，人們生活水平的逐漸提高，對于房屋建設的要求也越來越高，人們在購買房屋的同時更加注重房屋建筑的質量，這就大大推動了房地產行業之間的競爭，與此同時，一些問題也暴露出來，文章重點從管理方面闡述開發項目存在的問題以及解決措施。

關鍵詞：

引言

讓老百姓有房住不僅僅是政府的責任，也是房地產開發企業的責任，一部《蝸居》讓房子問題再一次成為百姓茶余飯后的談論熱點，同時把房價和眾多房地產開發商推到風口浪尖上，我曾是一名房地產開發項目管理人員，多年來親歷了多個項目的拆遷、建設、驗收、安置乃至后期入住裝修的全過程，我在本文不談房價問題，主要從設計和管理角度將自己在項目管理中遇到的因決策、管理水平造成的質量問題導致增加成本、耽誤工期、銷售不暢，以及給購房者裝修帶來諸多麻煩談一談自己的見解。這些問題有些是我個人體會，有些是老生常談，有些問題本不應該發生，但又的確屢見不鮮，所以將這些問題一一記錄下來并進行簡單分析，希望對與房地產開發企業相關的從業人員有所幫助，也能對住房消費者有所啟示。

1 項目中出現的問題

以2006年自己參與建設管理的一個高層住宅項目為例，在項目開發建設中出現以下問題：銷售不提供貸款，設計變更頻繁發生，屢屢重復返工；砸墊層、重鋪供熱管線現象屢見不鮮，室內溫度不均衡；屋面漏水；墻面不平；有線電視通信穿線管不通；窗戶開啟方向不對，個別樓層窗戶甚至尺寸問題無法安裝；衛生間自來水和供熱水平管安裝不符合規范，嚴重超高而導致有效層高降低；室內排水管反味嚴重；地下車庫覆土厚度不足、內部保溫措施不到位，導致水管年年凍裂，大開挖不夠充分，周邊舊有毛石基礎及碎石嚴重影響官網施工和維護等等。

2 導致出現上述問題，從開發企業管理角度來看主要有以下幾個方面的原因

2.1 管理人員能力欠缺，不能為決策者提供全面有效的計劃、方案及建議，如設計戶型設計與該地段市場主體消費需求不符，成本核算不夠準確造成工程款支付計劃紊亂。

2.2 工程管理人員管理水平不夠，對設計施工圖未進行嚴格審查，導致施工過程中問題頻繁出現，導致工程質量問題屢屢發生；對施工方案未認真研究討論，倉促開工，導致在交叉施工作業時秩序混亂，返工時有發生。

2.3 工程管理人員工作態度不夠嚴謹，未嚴格執行各項施工技術規范和技術標準，例如土方大開挖不夠充分和門窗尺寸不符等低級錯誤。

2.4 各個環節銜接溝通不夠，因頻繁的出現問題而被動進行頻繁的設計變更。

3 解決問題的方法

3.1 組建專業管理團隊，包括市場營銷、設計、施工管理、成本控制、財務管理等專業并具備豐富實踐經驗，每一個環節管理人員盡量做到擇優而錄。

3.2 提高團隊意識和執行力。以既定的方案為目標，堅決執行，在做好本部門工作的同時，盡量從全局利益出發，與其他相關聯的部門多溝通，簡捷、高效地協同配合，高質量地完成每個環節。

3.3 建立全面管理控制體系，包括在市場分析、方案設計討論，圖紙審查，成本控制、財務支付計劃，設計變更、銷售方案、考核體系等方面應有全面、嚴格的制度，把問題盡可能在設計階段予以消除。

3.4 定期對各環節工作人員培訓。隨著近幾年房地產業快速發展，諸多相關聯的事物也在發生變化，如設計理念、需求方式、建筑材料、施工工藝及管理模式等好多方面都在不斷提升進步，所以必須要加強各個方面、各個環節的培訓。

3.5 提高各個環節工作人員責任意識、品牌意識和合理的物質待遇，增強管理人員的歸屬感、使命感，通過軟件和硬件的共同提升來塑造企業文化，從而不斷提高管理水平。

參考文獻

[1]徐江.住宅開發項目買方融資管理研究[J].天津大學學報，2009.