“王健林這種人，真是叫吃著碗里，盯著鍋里，看著田里。”

王志綱無疑是地產界一道耀眼的景觀，在房地產發展變化的前沿，總看見王志綱的身影，與泛地產伴隨而來的是“泛王志綱”：王志綱北至呼倫貝爾，西至成都，“指點江山，呼風喚雨”；王志綱的大作一本本出版；王志綱四處傳道，成為各地產論壇的“主菜”。

從現在到未來10 年，中國的企業家如果做到1 億、2 億我不管你，如果做到10 億以上，

想要騰飛，必須要懂得跨界與整合，這一點最成功的例子就是王健林。

自打10 多年前，中國開始評首富以后，你方唱罷我登場，城頭變幻大王旗，各種首富都有，但是很多都是不靠譜的，我認為真正比較靠譜的首富，楊國強算一個，還有今年評出來的首富算一個，就是王健林，王健林的凈資產，按照福布斯的說法是860 多億，還有的

算法是1600 億，還有人說如果上市的話，王健林應該亞洲首富了，兩、三千億都是有可能的。

大家看到突然冒出來一個新首富的時候，其實都是說不清楚萬達，但是我作為他的戰略合作者，我想跟大家分享一個，他是怎樣在戰略上抉擇的，是怎樣找到一個最適合他的發展方向，從而在短短時間里，從白手起家，成為中國乃至亞洲首富的，我把這一句話叫“跨

界與整合”，這一點將會在中國10 年起作用，從現在到未來10 年，中國的企業家如果做到1 億、2 億我不管你，如果做到10 億以上，想要騰飛，必須要懂得跨界與整合。這一點最成功的例子就是王健林。

我講一下和他參與合作的一件重要的事情，2008 年8 月份，王健林給我打了很多次電話，希望我在戰略上參與他一件很重要的事情，他想開發萬達發展史上的第二個模具，第一個模具就是你們看到的萬達商業廣場，萬達商業廣場分三代產品——初級、中級、高級。

高級就是所謂的城市綜合體，50 萬—100 萬平方米的。為了開發這個模具，王健林把自己定位為房地產運營綜合定制商，開發的過程用了10 年，第一代產品是10 萬平方米左右，那時候王健林發揮他的優勢，把中國城市化過程當中，最急需大百貨，比如說沃爾瑪、家樂福整合在手里，然后他跟沃爾瑪、家樂福說，你們不是想進入中國嗎？你們對中國水土不服，我可以減少你進入中國的成本，讓你一步到位，就直接落戶你所需要的城市，這是其一。第二，零租金，不要租金，直接可以開業，這對沃爾瑪和家樂福是極大的吸引力，有了這個承諾以后，回過頭來，利用和政治關系詳熟的優勢，找到市委書記和市長談，你們不是想出政績嗎？我想問問你們，比如說沈陽、哈爾濱，你們有沒有世界500 強？地方說沒有。王健林說，我一夜之間給你3～5 個世界500 強，要嗎？他們說，怎么可能？不要說3 個，一個就可以了。他說，好，我一夜之間給你帶來3～5 個世界500 強，條件很簡單，就在市中心，我認為最好的地，100～300 畝的地，凈地，手續辦齊，把一個億的訂金拿來，然后馬上把手續給我，從銀行拿5 億走，地方政府覺得這個很好，然后就同意了。同意以后，萬達一下把地拿到，按照3：3：3 制，比如說10 萬平方米，先建一個3 萬平方米的，比如說沃爾瑪、家樂福，免租。另外，還有3—4 萬平方米是住宅或者是寫字樓，另外還有兩三萬平方米，是散戶的商鋪，廣告開始打出來，以沃爾瑪為鄰，一鋪養三代。

中國人剛剛開始口袋里面有一點錢，聽說是傍大款，高興得不得了，兩萬、三萬趕快認購，一下收了6、7 億，6、7 億建成10 萬平方米是沒有問題的，建成以后，不僅白撿了一個沃爾瑪、家樂福的資產量，兩三萬平方米，甚至包括一個所謂的酒店。這種想法非常好，但是沒有想到，一開業以后，問題出來了，當商業沒有統一協調，統一安排，統一管理，都是散戶的時候，以沃爾瑪為鄰，不是福氣，而是以魔鬼為鄰。當沃爾瑪這種業態，把所有的消費者都吸引了以后，商家們一個個全部你死我活，商家一看養不了三代了，拼命鬧，一鬧就去政府鬧，政府扛不動就直接反映到萬達，這個時候萬達出現了非常大的分歧，這條路到底能不能走通？就在這樣的情況下，王健林充分表現了當老板的氣魄，他打著吊針告訴高層說：“再給我兩年，我相信這一條路絕對可以走通，我一定要把這個黑暗鉆過去，不是這個

事情錯了，而是在摸索的時候要有一個過程，最后咬緊牙關，終于從第一代到第二代然后是第三代，發生了一個根本性的變化，資金實力雄厚，用不著靠散戶的錢養這個盤子，伴隨著整個中國的強大，不僅是所謂的沃爾瑪、家樂福，連喜達屋下面的索菲特等所有的世界級五星級酒店品牌甚至包括時代華納，都想進入中國。

這個時候王健林實力也雄厚了，氣魄也大了，他跑到美國，和這些所有的世界500 強講，你們不是想進入中國嗎？路上有很多暗礁，我打造一個航空母艦，把你們帶進中國，一下子世界各大佬都和他簽合同，回過頭，他找到國內很多省委書記和省長，你們不是要政績嗎？我讓你一夜之間有10 家、20 家世界500 強，用這種方式，最后萬達的城市綜合體，原來是3 年建一個城市綜合體，到現在是一年建5 個城市綜合體，就起來了。政府官員到年底的時候，不管家樂福、沃爾瑪還是時代華納，甚至是賣咖啡的，賣火腿的，都可以忽悠老百姓了：“今年我們成功引進了世界500強5 家，填補了本省的空白”，老百姓鼓掌，以為了不起了，其實就是忽悠，因為世界500 強有很多，像賣咖啡的星巴克就是，賣火腿的也有世界500 強，這樣就獲得巨大的成功，典型的跨界與整合，現在王健林成為了整個中國奇貨可居的老板。

他后來從大連搬到北京來的時候，上次請我吃飯，那天有4 個省委書記等著排隊，都是來招商的，招到的歡欣鼓舞，招不到的，甚至有人痛哭失聲。在這種情況下，他找我了，所以說王健林這種人，真是叫吃著碗里，盯著鍋里，看著田里。他找我的時候，我說為什么找我，他說他已經把城市綜合體這個事情做開了，原來是3 年開一個產品，現在是一年做5 個產品，原來就是中國的一線城市，現在已經到了30 萬人口的三線城市，所以說這個不用操

心了。現在開第三種產品，文化、旅游、度假綜合體。這一點希望我幫助他，我問是以哪里為基礎，他說到他公司去一趟。

那天我去了他的萬達中心，一下嚇了我一跳，八個大佬全坐在里面，有當時最負盛名的廣東老鄉黃光裕，還有復星的郭廣昌，還有聯想的柳傳志等等，都坐在那里，我去了以后，我說你們怎么都來了，他說這都是他的股東戰略合作者，但是都決議不了，希望我把脈，到底該不該做。我問做哪里？他說長白山，聊完以后覺得可以，第三天包了一個飛機去長白山。

在這里有一個小插曲，飛機上，探討你們為什么不買飛機？答案是，不是買不起，只是因為交通管制問題。沒有想到，我們從長春回來以后，王健林買了三架飛機，全中國的富豪們都在買飛機了，這就不說了。

后來到了長白山以后，遇到很有趣的問題，長白山放在那里幾千年，省委省政府也花了很大力氣，包括把它從縣級單位提升為地市級單位，但是長白山一直是旺丁不旺財，所以當時吉林省的書記非常失望，在這個時候跑去招商，找到了王健林，王健林帶著他那一幫兄弟去的時候，心里沒底，問這個地方能行嗎？后來我們在長白山待了三天，又開著飛機去了長春，見了省委書記和省長，帶了一個團隊，用了兩個月時間，對長白山進行了定位和挖掘，

對中國的市場現狀和未來進行了分析，得出了幾個判斷：第一，中國的休閑時代到了；第二，旅游觀光沒有地，觀光永遠掙不了大錢，只是旺丁不旺財，但是只有休閑度假有目的地；第三，如果條件到位，敢于投資，把一種天生麗質的資源打造成一種休閑度假的目的地，就會獲得巨大的回報。

這一點從萬達開始，最后走的時候，他們老板開了一個會，有一個老板說這一次非常感謝王志綱先生，如果不來，就定不了這個決心，而且找不到思路。整個長白山，以后去可以感受得到，這絕對是一個高級產品，冬天42 條國際滑雪道，這都是我推薦和整合的設計機構，連滑雪場都是我選的，不知道的人以為我是一個玩家，其實不是，生命是一種體驗，幸福是一種感覺，你要給別人帶路，首先要品嘗這個東西，我是20 年前就到瑞士把滑雪滑了，

18 年前把全世界的高爾夫球場全部打完了，要知道它，才知道怎樣一回事，當時政府給了一個方案，就是所謂的做滑雪場的，后來我一看，頂多可以搞一個初級滑雪場，之后我們調了一個直升飛機，還有我的團隊，漫山遍野找，最后找了一塊非常好的地，現在初級、中級、高級滑雪場都有，完全可以開亞洲冬季運動會了。

另外，我幫他推薦了瓊斯和尼克勞斯兩個世界級的大師，做了三個世界級的球場，夏天高爾夫，冬天滑雪場，還有世界罕見的溫泉，一個中心，兩個基本點，三道菜就支撐起來了，最后的規劃里面，15 個世界級的度假酒店，已建成了5 個。

今年9 月，我去長白山，當時是一次休閑論壇，我去發表演講，四年沒有去了，感慨萬千，現在長白山已經火爆得不得了，他們告訴我冬天更火爆。關鍵不在于這個，在于王健林在開這個模具的時候，搶占了未來，搶占制高點，當時提出整個策劃方案給對方談判的時候要求零地價，后來市委書記和我們談這個問題，答應零地價，但是政府的錢是兩筆，一筆是中央的，總得給，另外一筆地方的，全部豁免。

后來王健林團隊的條件很簡單，即使是給中央的，也要用五年不斷返還，反正必須零地價。終于把這個活動簽下來了，包括這個產品，這個時候，王健林去全球跨界整合，全世界所有頂級品牌休閑品牌都跟他走，都和他談。說是投資500 億，其實啟動資金是20 億，現在也就投了50 億、60 億，已經初露端倪，這個時候，很多的戰略投資者愿意跟進來了。

前不久，美國一個很著名的機構，評選了世界上100 個一生必去的兩個地方，一個就是萬達做的長白山，一個就是我們做的銀川。為什么要去長白山？因為這個地方有世界級的休閑產品和休閑資源。為什么要去銀川？因為銀川有世界級的紅酒和酒莊。

關鍵的問題不在這個，長白山看起來不賺錢，模具開了，錢砸進去了，但是回過頭來，王健林和他的團隊順勢拿了10 個以上這樣的項目，西雙版納，大連、金石灘等等，而且談判地價都是零地價。

做一件事的時候，比如說開長白山模具的時候花了5 年，但是回過頭來，一年可以做5 個這樣的項目。我當時去長白山的時候，王健林的自由資產300 多億，現在是1600 億，就是滾雪球，滾起來的。他最精妙的東西是什么？我想操作是一個，管理是一個，但是生死攸關的還是生死抉擇，就是戰略，一下搶到了中國未來的制高點，收到了一種很好的運營模式，這種運營模式成功以后，上個月在青島打造了一個東方好萊塢，準備投500 億，全世界好

萊塢的很多大明星全部捧場。10 年前，20 年前我們說做東方好萊塢的時候，所有人都說是鄉下人辦宴席，自己騙自己，現在全世界都認為，下一個好萊塢肯定在中國。他為什么敢于在青島做這個？青島市政府一下就6000 畝地，也是零地價，用跨界和整合的方式，不光是旅游，而且是文化和演藝，他說用五年會建成，很多人不相信，但是我絕對相信。當然，至于說這個老湯能不能熬成廣東人說的老火靚湯，還要過程，但是作為商業業態和模式的成功，

這一點是毋庸置疑的。王健林成功的精髓就是跨界與整合。（ 本文節選整理自地產策劃大師王志綱先生在中山大學嶺南學院進行主題為“生死抉擇——王志綱縱論戰略之道”的演講）