嘉興市商業地產投資環境的分析研究

【摘 要】目前，北京、上海、深圳等東南沿海地區和一線城市的商業地產已日趨成熟，這使得嘉興等二三線城市逐漸成為商業地產投資的熱點。商業地產環境是影響商業地產發展的決定性因素之一，因此，本文采用主成分分析法對嘉興市商業地產環境進行分析，并對分析結果進行評價，為投資商做出正確的決策提參考。

【關鍵詞】商業地產；投資環境；主成分分析法；嘉興市

當前國內對商業地產環境的研究主要集中在東南沿海地區和一線城市，對中西部地區和二三線城市涉及較少，且大多使用定性分析，而較少采用定量研究。本文以嘉興市為研究對象，對影響嘉興市商業地產投資環境的因素進行綜合分析研究，找出其主要影響因素，以便為政府制定更為合理的當地商業地產環境規劃和為商業地產投資者采取投資決策提供正確的建議，借以促進嘉興市的商業地產市場健康、持續發展。

一、研究對象狀況

嘉興市是浙江省省轄市，是長江三角洲重要城市之一。與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區位優勢得天獨厚。公路、鐵路、機場、水路四通八達，實現了縣市間的半小時交通圈和嘉興到滬、杭、蘇的一小時交通圈。全市土地面積3915平方公里，下轄南湖、秀洲兩個區，平湖、海寧、桐鄉三個市和嘉善、海鹽兩個縣。2010年，嘉興市總人口341.60萬，全市生產總值達2300.20億元，增長13.7%。人均GDP69297元，增長13.1%。固定資投資額為14882637萬元，較上年增長20.7%。房地產開發投資額2703889萬元，增長44.5%，其中商業地產投資額200921萬元，漲幅25.83%。竣工房屋面積6178954，漲幅22.35%，其中商業地產竣工面積1710127平方米，漲幅9.36%。商品房實際銷售額3406393萬元，漲幅11.25%，其中商業地產實際銷售額989125萬元，漲幅54.3%。

二、評價指標體系的構建

目前，國內外并沒有形成一套統一的、完善的商業地產投資環境定量評價指標體系。根據嘉興市自身情況，綜合其商業地產投資環境的影響因素及數據的可獲得性和準確性。本文構建的商業地產投資環境評價指標體系見表1：

表1 商業地產投資環境綜合評價指標體系

三、主成分分析法

在實證研究時，為了全面、系統地分析問題，我們需考慮眾多影響因素，變量太多會增加計算量和分析問題的復雜性，因此人們希望以較少的變量獲得較多的信息。主成分分析正是解決這類題的理想工具。主成分分析也稱主分量分析，旨在利用降維的思想，把多指標轉化為少數幾個綜合指標。其主要步驟：（1）選取商業地產投資環境的影響因素；（2）根據標準化矩陣建立相關矩陣；（3）解特征方程，求特征向量和特征值；（4）將標準化后的指標變量轉換為主成分；（5）對m個主成分進行綜合評價。對m個主成分進行加權求和，即得最終評價值，權數為每個主成分的方差貢獻率。

四、嘉興市商業地產投資環境影響因素的量化分析研究

本文從嘉興市統計網中選取2006至2010年共五年的數據作為樣本數據，將運用SPSS20進行主成分分析，分析研究嘉興市商業地產投資環境。首先對原始數據進行標準化處理，以此消除不同量綱的影響。接著，采用SPSS20對樣本數據進行主成分分析。特征值大于1的主成分有3個，其所解釋的方差累積貢獻率為97.01%。根據旋轉成分矩陣可知，地區生產總值、社會消費品零售總額、人均可支配收入、固定資產投資額、第三產業占GDP的比重、房地產開發投資額、商業地產銷售額、人均綠地面積、每萬人醫療機構床位數、城鄉居民年末儲蓄存款余額、城鎮化率、人口總數以及人均消費支出13個指標的荷載均大于0.87，說明主成分1基本反映了這些指標的信息；同理，主成分2反映了外資利用情況、商業地產銷售面積、房地產投資增長率三個指標的信息；主成分3則反映了人均道路面積、地區生產總值增長率和人口增長率三個指標的信息。這三個主成分基本保留了原有指標所反應的信息，所以可以用這3個主成分指標代替原有的19個指標。由最大方差旋轉得旋轉成分矩陣，由此得到前三個主成分的主成分模型為：

F1=0.971X1+0.993X2+0.157X3+0.978X4+0.926X5+0.931X6+

0.448X7+0.966X8+0.957X9-0.350X10+0.880X11+0.907X12+X13+

0.874X14+0.985X15+0.992X16-0.359X17+0.159X18+0.538X19

F2=0.237X1+0.098X2+0.975X3+0.171X4+0.085X5-0.028X6+

0.889X7+0.253X8+0.284X9-0.636X10-0.459X11+0.304X12+0.002X13

+0.085X14+0.137X15+0.016X16+0.364X17-0.979X18+0.426X19

F3=0.004X1-0.068X2+0.159X3-0.120X4+0.096X5-0.333X6+

0.098X7-0.015X8-0.010X9+0.659X10+0.093X11-0.249X12-0.025X13

-0.361X14-0.107X15-0.100X16+0.786X17-0.087X18+0.648X19

以每個主成分的方差貢獻率占所提主成分的方差累積貢獻率的比例為權重，可獲得主成分綜合模型：

F=0.7134X1+0.6983X2+0.3187X3+0.704X4+0.65X5+0.6288X6

+0.498X7+0.7135X8+0.714X9-0.376X10+0.5006X11+0.6843X12+

0.6823X13+0.6144X14+0.70132X15+0.68X16-0.165X17-0.103X18+

0.459X19

根據上述模型和標準化后的數據可以計算出嘉興市2006至2010年商業地產投資環境評價數值。見下表2：

表2

五、分析和建議

據表2的結果可知，嘉興市的商業地產投資環境有了很大的改善，投資者對嘉興市商業地產市場的興趣也越來越大，也意味著嘉興市商業地產市場有一個良好的發展未來，F1的方差貢獻率高達66.107%，說明F1是影響嘉興市商業地產投資環境的最主要方面，其代表經濟、市場、基礎設施和社會生活方面的指標。而要進一步改善嘉興市商業地產投資環境，就需著重提高其上述4方面的發展水平，同時兼顧其他方面。（1）加強市內基礎設施建設，加大整治和優化環境力度，致力于打造嘉興市高水準的商業地產投資軟環境，同時加大投資環境法制監管、執行力度。（2）依托自身特殊的地理優勢，全面提高對外開放水平，加強政府工作效率和改善投資政策，加大對外招商引資力度，進一步擴大利用內資和外資規模，改善投資結構。（3）努力擴大消費需求，提高消費對經濟的拉動作用，同時加快人才建設，為經濟發展提供各種人才。

參 考 文 獻

[1]周飛，陳士銀，吳雪彪.珠三角地區城市房地產投資環境評價[J].特區經濟.2009（12）

[2]楊光.基于主成分分析法的北京市商業地產投資環境綜合評價[J].時代經貿.2013（3）

[3]嘉興市統計信息網.嘉興市統計年鑒2011[M].中國統計出版社，2011