到能貸款的國家買房去

3周全國10個城市《海外投資大講堂》的巡回講座，讓我深刻體會到目前國內投資者所處的地產投資窘境：即使國內房市調控持續加碼、前景撲朔迷離，依然無法阻擋地方城市“地王”頻出、個別城市價格堅挺上漲的局面，而被動接受市場信息、缺乏獨立判斷的廣大房產購買者及投資者，依舊“迷戀”于過去10年國內房產財富持續增長帶給他們的心理慰藉。在這些人的眼里，房產依然是他們心目中抵御通貨膨脹的“硬通貨”。

當下紙幣濫發成災，特別是自2013年2月9日以來，全球12個國家經歷了16次降息，各國央行爭相釋放流動性，比拼誰的國家貨幣“更賤”，造成紙幣的國際購買力不斷降低，物價不斷攀升，通脹也應運而生。

當大家都把房子當作所謂“硬通貨”投資，不考慮國家政策調控方向、利率變化、貨幣因素、房產供給和需求等，盲目把買房當作抵御通貨膨脹工具的時候，實際上，房產的抵御通脹功用已大大降低，特別是在中國目前的自有房比例高達89%（據住建部披露的數據）、租售比600∶1嚴重超標、收入比15∶1超負荷、貸款利率與租金回報率嚴重背離的情況下，國人缺的恰恰不是房子本身，而是房子帶給國民的財富安全感。

中國房產不是“硬通貨”

經歷了半個世紀甚至百年地產商業化發展歷程的發達國家，投資者是如何定義“硬通貨”投資產品的？他們判斷和選擇的依據及市場特性又是什么？

總的來說有以下十點：

帶來穩定和遞增的租金/分紅/股息收益的資產類別。

可預期的、有歷史多個周期追溯的、有穩定資本增值率的資產。

有100%公平及自由交易平臺和退出機制的資產類別。

資本市場下降周期中依然可以獲得現金流/租金/分紅/股息收益的資產。

資本市場下降周期中跌幅相對較小或波動幅度較小的資產。

資本市場下降周期中依然可以套現/贖回/變現/交易的資產類別。

可以隨時獲得銀行、金融機構抵押和融資功能的資產。

可傳承、無法復制、具有稀缺屬性的資源類資產。

能抵御市場漲跌周期、貨幣貶值、自然災害及戰爭威脅的資產。

提供資金避險機制、離岸避風港、對沖機制的資產類型。

對照以上十點，很顯然，在限購、限貸、購房自住和投資分離的中國房產市場，中國房產在很多層面上都不符合“硬通貨”資產的判斷標準。因此，國內的房產投資者，可以參考海外房地產的漲跌循環軌跡與利息調控周期的吻合程度，來選擇合適的時機介入海外房地產市場。

從海外眾多國家房產價格歷史走勢和減息周期（釋放流動性）的關系來看，可以得出這樣的結論：如果房價處于歷史高位，且房屋空置率居高不下（創新高）、租金回報低（創新低）、貸款利率高、可支配收入減少（超過國民支配收入的50%）、失業率上升（今年有700萬應屆畢業生，目前就業率不到30%）、房產成交量放大或者“地王”頻出（以日本東京為例，1989年達到了物業價格的最高點，隨后兩年“地王”涌現，1991年走到了市場的盡頭，房價、地價、租金齊跌），此時央行進行減息調控，恰恰是市場轉向，甚至是暴跌的開始。

相反，如果房價處于較低價位，且房屋空置率較低，租金回報率和貸款利率無限接近甚至超出（買房收租金的收益高于銀行存款收入），且成交量連續三個季度呈現穩定放大，此時的減息正是房價上漲的開始。

能得到海外銀行融資的房產投資才是“硬道理”

在貨幣超發的通脹時代，該如何通過合理的資產配置來跑贏CPI？如何選擇抵御通貨膨脹、平衡投資風險、建立房產投資對沖機制的“硬通貨”呢？

耶魯大學終身教授、CCTV2國際經濟學家陳志武先生說過，“通脹預期之下（貨幣超發不止情況下），唯有借出錢來才是贏家”。

我引申一步解讀：由于貨幣超發，幣值絕對購買力降低，貨幣貶值，大約5年之后，“通貨膨脹”替投資者歸還20%的債務；大約10年之后，“通貨膨脹”替投資者歸還50%的債務；30年下來，投資者的債務像夏日普照下的冰塊一樣消融殆盡。

大家看出答案了嗎？

當下，已經從銀行貸出錢的投資者千萬別著急還，因為通脹經濟周期下，應更多地持有資產和負債，而非現金（經濟通縮下，才會現金為王）；沒借錢的投資者應該選擇銀行貸款，用可以抵押和融資的資產類別進行投資——實現把央行超發的貨幣轉化成自己的財富，讓財富規模的增長速度與貨幣的超發速率同步，才能最大限度地抵御美元弱勢下，美國向發展中國家輸入的全球性通脹。

不同國家對海外投資者設有不同的貸款和融資條件。

歐洲的英國、德國、法國等國家，外國人投資房地產、股票及其他資產無法獲得當地銀行的融資支持。

歐洲小國，如塞浦路斯、西班牙、拉脫維亞等，中國人在房地產及其他資產類別的投資也得不到當地銀行的貸款融資幫助。

美國目前不對國外個人投資者提供房地產及其他類別的貸款服務業務。

加拿大可以給海外投資者提供最高60%的房屋抵押貸款（如帝國銀行），但條件相對苛刻（需要提供國內收入繳稅憑證）。

新加坡對于海外投資者購買房產可以提供60%～70%的購房融資。

香港金管局在去年11月份出臺限貸政策：所有海外人士在香港的投資購房最多提供50%的抵押貸款。

澳大利亞由于連續21年GDP的正向增長，對海外投資者在本地的房地產投資保持了一貫的寬容和認可的態度，可以提供最高70%～80%的購房抵押。

新西蘭金融機構對來自海外的投資者采取了與澳洲類同的購房抵押的寬松政策，可以提供70%的貸款。

因此，當國內作為融資和抵押載體的房產無法獲得借貸而使資產規模增長的時候，選擇可以得到海外銀行融資和貸款，且可以創造正向現金流收入的不動產作為選擇“硬通貨”資產的不二標準。