房子與股票

如果有一項投資：起點1000萬元，每年能分到約16萬元的紅利，你會覺得這是一筆讓人興奮的投資嗎？

1000萬元是北京朝陽公園附近一套房子的售價，同一個小區，同樣面積的房子的租金報價是每月1.4萬元，算算租金收益率，不到2%。上個月看到一組別墅的照片，毛坯房，據說是3年前買下的，至今價格上漲了一倍有余，相鄰的幾套也都是空著沒有人住，每次去都會收到短信：河北人民歡迎您！

我始終認為這同樣是一場擊鼓傳花的游戲，只不過不是郁金香，不是6124的A股，不是黃金，而是房子。我聽說過在2006年和2007年的牛市中辭職專業炒股的人，也見過家里分了兩套房子，從此不再上班的人。我不覺得兩者有太大的區別。

國家出臺的房地產調控措施被指無用，包括不久前出臺的“新國五條”。如果跨界看看別的市場的調控，會發現瘋狂的市場總是如出一轍：2007年5月29日，財政部調整證券（股票）交易印花稅稅率，由1‰調整為3‰。 市場受到財政部調高證券交易印花稅稅率等利空消息影響，滬深兩市雙雙遭受重挫，跌幅均超過6%，兩市有859只個股跌停，上證指數暴跌281.84點，報收4053.09點。但是不出兩個月，上證指數就又創出了新高，并最終在2007年10月16日創造了6124.04點的紀錄。

今天我不知道對于房價來說，是處于5000點、6000點還是1萬點的位置，但是我可以看到每個人談起房子時的興奮，如同擦皮鞋的孩子也知道買哪只股票賺錢一樣。兩個市場間的區別是：當我們打開股票軟件，我們能清晰地看到每一只股票的表現，市場的表現和情緒的變化會更加一致。曾經有人認為由于發達的房產搜索引擎，讓所有美國人知道本國房價成交價格和趨勢，而加劇了金融危機中美國房價的進一步下跌。而目前國內由于房地產相關的信息不那么透明、準確，甚至每筆房地產交易需要有3個價格，這更催生了泡沫。

有三類資產是值得長期投資的——股票、債券和房地產。究其原因，上市公司會有分紅，會成長，會分享經濟的進步和增長；債券有利息，能帶來持續的收入；房子有租值，并且通常居民的收入、房屋的租金和房產的價格是同向的。隨著居民收入的提高，房產能夠分享這些利益。

但是，今天的房價已經遠遠走在了收入和房租的前面。最近兩年，租金在以每年大約15%的速度苦苦追趕著房價，一線城市的房租和收入的比值達到了40%的高位。很難想象，如果房價繼續上漲，租金能否繼續跟隨，畢竟收入上漲的速度遠遠落后于房價和租金。

據日本不動產研究所調查，1990年高峰期時，東京商業區的地價漲至1985年的2.7倍，住宅區地價則漲至1985年的2.3倍。結果是災難性的，今天日本的房價約是1991年的一半。

放眼海外市場，多數國家的物業通常每年的持有成本在1%～3%，而目前國內幾乎沒有持有成本，一旦房產稅出臺，很難想象會帶來什么樣的效果。

實際上今天買不起房的人并不是沒有地方住，而是因為在房子還便宜的時候沒有買，看到別人賺到錢，自己卻沒有，所以著了急。但是當我們再次回顧A股6124的那段經歷時會看到，在國家不斷的調控下，股市依然上漲。但成交量卻沒有伴隨著同時上漲，新開戶數雖然也在增加，而戶均資金卻在下滑。這些現象與今天的房地產市場都是如此相似。