看網購如何改變中國零售和物流地產市場

仲量聯行日前發布了關于中國電子商務市場的白皮書——《中國電子商務：網購成為消費新勢力》，此報告旨在分析電子商務的興起給中國的零售地產及物流地產行業帶來的機遇與挑戰，同時就開發商和運營商如何在全新的市場環境中激流勇進提出建議。

電子商務在中國的發展非常迅猛。據波士頓咨詢集團估計，僅2011年中國就新增6100萬網民，且4300萬用戶首次嘗試網購。長遠來看，至2020年，中國網購市場規模將超過1萬億美元，超越其他所有國家。

仲量聯行大中華區研究部總監、報告作者柯志謙（Michael Klibaner）表示，當前的主流觀點對零售地產市場的發展前景過于悲觀，盡管一些細分市場存在風險，但零售業參與者們仍可以與時俱進、適應環境從而獲得成功。與此同時，電商市場結構在向B2C（企業對消費者）不斷轉型的過程中，將為物流倉儲行業創造發展機遇。

在發達國家，電子商務的崛起早已證明其對實體零售業的強烈沖擊。在中國，盡管一些細分市場存在風險，但當前的主流觀點對零售地產市場的發展前景過于悲觀。仲量聯行大中華區零售地產部總監鄧汝舜指出，我們認為這些擔憂過分夸大了電子商務的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。簡單便捷的網購不會使實體零售業消亡，但某些零售業態確實將失去其競爭力。其中風險最大的一類要數那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到沖擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。

和低端散售型購物中心不同，那些整棟持有型購物中心的運營者可以采用自上而下的策略來適應大環境。綜合考慮主題、定位、市場推廣和技術因素，購物中心運營者能夠為消費者提供不同的購物體驗，而這種體驗是網上無法獲得的。中國以“逛街”為休閑活動的傳統仍扎根于社會，實體店購物在中國仍將繼續扮演一項重要的社會活動。

而對物流開發商來說，電子商務的發展毫無疑問是有積極影響的。作為中國最大的物流開發商，普洛斯（GLP）在其年報中披露，在其中國大陸可供租賃的倉庫面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中的14%上升至2012年末的20%。

仲量聯行中國工業部總監司徒藝（Stuart Ross）表示，物流開發商應該意識到變革中的電子商務在未來將創造出更多的發展機遇。其中至關重要的變革當屬B2C（企業對消費者）網站的崛起。以往主導中國電商市場的C2C 模式并非倉儲需求的主要動因，迄今為止，電商對于倉儲需求的貢獻主要來自亞馬遜、1 號店和其他一些B2C 網站。越來越多的零售商開始在平臺網站上設立店鋪，同時建立完善自有網站，零售商需要更多的倉儲空間來滿足線上訂單需求。在線品牌和零售商們正積極擴張，并不斷完善其在傳統一線城市之外的市場分銷能力；而作為物流開發商，則應該關注位于新興消費集群中心的主要內地城市，并考慮在這些地區建設新的倉儲設施，以順應未來的倉儲租賃需求。而線下零售商也需要通過建立更加集中的配送管理體系來完善供應鏈，這同樣將對現代倉儲空間產生巨大需求。

電商配送的另一重要趨勢是一些大型B2C平臺開始探索建立他們自己的物流網絡，自行持有和管理倉儲設施。物流地產開發商將有機會利用他們的專長與電商建立互贏的合作關系。與電商合作不但能為開發商帶來優質租戶，同時也會因為能夠確保優質電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。

柯志謙認為，中國已成為電商大國，而電子商務市場的發展將改變商品消費、購買、存儲以及配送的方式。開發商、品牌和運營商只有走在電子商務的潮流尖端才能在改變與合作共贏中保持競爭力。