房地產(chǎn)直接融資時(shí)代

王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“房地產(chǎn)說(shuō)到底是金融問(wèn)題，將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的。”萬(wàn)科入股徽商，恰恰印證了這句話(huà)。

10月30日，萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布公告，擬通過(guò)旗下子公司萬(wàn)科置業(yè)以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開(kāi)發(fā)行，預(yù)計(jì)最大認(rèn)購(gòu)金額為34.3億港幣。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅f(wàn)科將持股8%，成為徽商銀行最大單一股東。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)融資都是以銀行貸款的間接融資為主，此次行業(yè)龍頭入股銀行，一石激起千層浪。

多元融資嘗試

不少業(yè)內(nèi)人士感慨，地產(chǎn)做到最后其實(shí)就是做金融。

自2003年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，內(nèi)地地產(chǎn)商在各種限制性政策的狙擊之下，不斷突破創(chuàng)新尋找新的融資通道。其中萬(wàn)科更遍嘗各種融資方式，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域和調(diào)控下的市場(chǎng)中占得先機(jī)。

翻開(kāi)萬(wàn)科歷年年報(bào)和公告便會(huì)發(fā)現(xiàn)，風(fēng)靡國(guó)內(nèi)房企的海外IPO（類(lèi)紅籌融資）始自萬(wàn)科。

2004年，萬(wàn)科和德國(guó)的國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行（Hypo Real Estate Bank Internatinal，簡(jiǎn)稱(chēng)HI）達(dá)成合作協(xié)議，共同完成“中山城市風(fēng)景”項(xiàng)目。鑒于利用外資的政策限制，萬(wàn)科采用了海外上市的融資架構(gòu)來(lái)完成HI的2740萬(wàn)美元貸款。該模式出爐以后的近10年時(shí)間里，碧桂園、SOHO中國(guó)、恒大、龍湖等境內(nèi)房企的海外融資，也主要是在該模式基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，以符合政策要求。

然而限于A股上市公司的身份，萬(wàn)科并未享受上述融資模式帶來(lái)的更多紅利，其綜合融資成本甚至高于中海外、華潤(rùn)、龍湖等H股房企。

而對(duì)于近期國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)再融資放開(kāi)，萬(wàn)科也未有太多期待。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，萬(wàn)科2007年推行再融資，保持每年40%甚至更高的增長(zhǎng)速度，那時(shí)向股東融資是有利于公司發(fā)展和他們自身利益的。而萬(wàn)科現(xiàn)在已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)期，沒(méi)有迫切的股權(quán)融資需求。

萬(wàn)科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購(gòu)港股房企南聯(lián)地產(chǎn)，到成立海外事業(yè)部，再到今年正在推進(jìn)的B股轉(zhuǎn)H股，萬(wàn)科的國(guó)際化戰(zhàn)略正一步步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，緊隨其后的國(guó)際融資之路也已打通。多位券商分析師表示，一旦萬(wàn)科的B轉(zhuǎn)H實(shí)施成功，其境外融資渠道進(jìn)一步趨于多元化，融資成本也將進(jìn)一步降低。

比之房企目前多用的海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募融資，入股銀行更為高明。不僅僅是向金融機(jī)構(gòu)和投資者借款，而是將地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)打通了，無(wú)論是社區(qū)金融還是供應(yīng)鏈金融，其產(chǎn)業(yè)鏈條均向上延伸。

“有了自己的控股銀行，房企的境遇將大為改善。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品的客戶(hù)，完全可以讓其通過(guò)自己入股的銀行來(lái)辦理按揭貸款，在房貸額度收緊的情況下，更有利于打造企業(yè)銷(xiāo)售的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。”來(lái)自CRIC研究中心的分析師表示。

調(diào)控十年，即是一部房地產(chǎn)金融的進(jìn)化史，直接融資漸漸成為主流。隨著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域細(xì)分，其與金融的融合趨勢(shì)也進(jìn)一步加強(qiáng)，產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出。

直接融資時(shí)代

實(shí)際上，持股銀行的房企并非萬(wàn)科一家，綠地集團(tuán)、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)商早已入股商業(yè)銀行。就在萬(wàn)科此次發(fā)布公告前不久的10月26日，越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀地產(chǎn)對(duì)外宣布向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購(gòu)，以每股35.69港幣現(xiàn)金收購(gòu)最多不超過(guò)75%股份，所涉及金額約為港幣116.44億元。

“當(dāng)前受政策影響，銀行渠道融資不易，信托、發(fā)債等融資成本高昂，入股銀行可以大大降低其融資成本，為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)籌集資金。綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)還可以通過(guò)入股銀行來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)拓展，或者為客戶(hù)提供更多的金融服務(wù)。”中投顧問(wèn)金融行業(yè)研究員霍肖樺說(shuō)道。

住建部政策研究中心與高和資本日前聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在八年間增長(zhǎng)了6.5倍，房地產(chǎn)進(jìn)入直接融資時(shí)代。

“房企高度依賴(lài)銀行貸單一格局在未來(lái)將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。

過(guò)去十年，房地產(chǎn)與銀行的關(guān)系就像華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出的，“沒(méi)有銀行，就沒(méi)有房地產(chǎn)”，銀行與地產(chǎn)生死相依。然而梳理近十年房地產(chǎn)融資格局，一個(gè)清晰可見(jiàn)的趨勢(shì)是，房地產(chǎn)公司正在逐漸擺脫對(duì)銀行的依賴(lài)，借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

“總的趨勢(shì)是往直接融資發(fā)展，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，做網(wǎng)上金融。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍說(shuō)道。

地產(chǎn)與金融互相滲透，可能會(huì)改變整個(gè)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特征，也可能生發(fā)出新風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)分析師朱大鳴指出，地產(chǎn)和金融相互滲透，在看到利益的同時(shí)也必須防范風(fēng)險(xiǎn)。“不可否認(rèn)，金融業(yè)從來(lái)就是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的產(chǎn)業(yè)，特別是當(dāng)前鬧錢(qián)荒的背景下，銀行資產(chǎn)配置不當(dāng)，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業(yè)，同時(shí)也可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成沖擊；而房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生紊亂，也勢(shì)必會(huì)影響金融安全。二者捆綁，風(fēng)險(xiǎn)也將成倍放大。”