2014年地產投資：“外熱內冷”是趨勢

國內地產：

政策市場雙拐點投資空間收窄

十八屆三中全會讓中國房地產來到了拐點。

十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉統一的建設用地市場。房地產業內人士一直認為，如果這一設計能夠有力實施，土地供應能夠有效增加，那么，“地價推高房價”的魔咒就有望得到破解。

目前看來，從李嘉誠撤資開始，到隨后的王石、潘石屹出售旗下股份和項目，再到各地樓市投資客傳出的集中拋售，以及10月份各種房地產相關數據的反轉，直至十八屆三中全會上釋放的增加土地供應、加快房源供給等方面的政策信號，這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發展方向，并引向一個判斷：改革將加快房地產泡沫破裂。

在此背景下，未來樓市的供應結構是低端有保障、中端有支持、高端有市場的三元供應體系，所以未來房地產將更加多元化。目前已經有一部分開發商有意將更多的注意力轉移到中高端市場。而這也意味著，未來滿足普通購房者自住需求的住宅價格將有望被拉低。

那么，對于普通置業者、投資者來說，房地產將來的保值增值功能如何、是否值得投資、何時何地以及如何投資，就成為很迫切的問題了。

首先看商業地產。

“雙11”當晚9時，當淘寶天貓“雙十一”交易額突破300億元后，阿里集團董事會主席兼CEO馬云在阿里巴巴總部的新聞直播間驕傲地表示，300億元不是問題，自己不關心數字，而是希望借助市場力量將房價、物價打下去。

馬云的話遭到諸多調侃。任志強稱“300億元也就是幾塊地錢”。保利地產余英則不屑地表示：“馬云知道全國一年房地產的總銷售額嗎？”有網友表示：“恒大若是聯合萬科等千家房地產搞個中國購房節，一天搞五千億元也是可能的。”

雖然這些調侃道出了當下房價高企的現實，但是同樣不可否認的是，電商沖擊、成本高企和消費走低已經成為零售類上市公司的三大“業績殺手”。這也正是馬云與王健林一個億賭局的可賭性所在。上海商情-快速消費品研究中心指出，在宏觀經濟增速放緩、政府限制公款消費的要求及電子商務沖擊下，零售業態進入微利時代。商務部今年上半年重點監測的百貨企業中，銷售平均增長10.6%，凈利潤平均跌幅為16%。除宏觀經濟作用外，電商的強勢、租金與人力成本的施壓、新店費用攀升以及自身發展限制，導致多數百貨店正在經歷陣痛。

支撐未來商業地產的產業可能只有“現場消費”的如餐飲、美容美發等產業。商業地產布局，需要瞄準產業趨勢。

海外地產：

投資、移民等多重利好引投資熱潮

由房地產引發的資產意識已經深入人心，隨著民間資本進一步累積，人們在剛需完成后，將資產增值作為進一步的需求，不動產自然成為不二選擇。然而面對國內投資渠道有限、人民幣升值及金融危機后海外資產估值處于相對低谷等因素的影響，國人遂將目光逐步投向海外。世邦魏理仕發布的《中國資本進軍海外房地產投資》報告就指出，以中國當前可投資資產超過一千萬元人民幣的高凈值人群的資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。

2013年11月15日中國海外房地產投資繼續大幅增長。據仲量聯行公布的數據顯示，截至昨日，2013年中國海外房地產交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀錄。

在投資目的地方面，根據目前市場經驗，表現最為活躍的市場為歐洲、美國、澳大利亞和新加坡。

中國房地產機構投資者對購買美國、澳大利亞和新加坡資產的興趣也有所增加。2013年第三季度，中國境外投資者在澳大利亞商業房地產市場的交易額接近5億美元，較去年同期上漲近一倍；在新加坡市場，今年年初，Bright Ruby出資10億美元購買了新加坡的一個酒店和零售綜合體，成為新加坡歷史上最大的一宗商業房地產交易；在經歷了幾年的觀望之后，中國房地產機構投資者今年開始以大手筆進軍美國房地產市場，2013年在美國房地產市場的總投資額突破20億美元，預計今年最后一個季度還將達成更多交易。

過去三年間，歐洲地區一直是中國投資者最先關注的地區，其中大部分的房地產交易是在英國達成的。2013年，這種趨勢得以持續，但交易地范圍有所擴大，已遍及整個歐洲大陸，同時投資者對南歐和中歐地區的投資興趣也有所增加。但是，英國仍是整個歐洲地區最受投資者青睞的市場，那些尋求高收益率的投資者仍重點關注倫敦中心地區的辦公樓和住宅資產。中國學生在英國人數之多，超過在歐洲其它國家的中國學生人數總合的兩倍還多，而這些學生中還不包括超過一萬名香港學生。

英國倫敦作為中國買家投資海外住宅的首選城市，一直維持著強勁的增長態勢。海外尤其是中國買家在倫敦市場可享有一些有利條件，使其成為規避風險和獲取利益的最佳選擇。這些有利條件包括：海外買家持有及轉手房產均不設限制；人民幣兌英鎊的匯率優勢可使得中國買家節省近三成的購房成本；海外買家無需支付房產稅、資本利得稅，使投資收益最大化；海外買家可申請購房貸款，利率低至3%，貸款比例高達75%；租賃市場表現強勁，租金收益率高；大部分房屋可擁有永久產權或長期租賃產權；完善的法律、稅務及簡單便捷的購房體系，使海外投資者在國內即可輕松購買倫敦物業。

目前在倫敦中心地區購置物業的買家僅有30%是英國投資者，其余70%為海外投資者，其中亞洲投資者的占比接近35%。在這些亞洲買家中，年齡在40歲以上的買家約占到84%；從職業來看，來自金融行業的買家占比最高，約為23%；而買家以投資為目的買入后出租的占比高達85%。

在傳統移民國政策收緊之際，歐洲一些國家為了提振經濟大開移民之門，自2012年起作為歐洲新興移民國（塞浦路斯、希臘、葡萄牙、西班牙）鄭重打出“買房送居留”甚至“買房直接入籍”等投資移民牌后，一定程度上分散了國人海外置業的投資。與美國、加拿大這些傳統移入國相比，歐洲這些移民項目在申請條件、投資門檻、審批速度方面更具明顯優勢。從而在2013年移民市場上穩穩地占據了一席之地，可謂“后來者居上”。

申請門檻低、辦理周期短；投資額度低、簽證通過率高；居住要求低、兼具投資價值，是此類“買房移民”的共同特點，相對嚴苛的老牌移民國家無法達到要求的投資人來說是個不錯的選擇。目前最為典型的葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯四個國家中，門檻最低的是希臘，僅需25萬歐元。葡萄牙和西班牙，投資要求是50萬歐元起。而如果想順利的投資這些國家，先搞清楚各國房產稅情況是十分有必要的。