如何實現海外房產出租收益

當海外房產在國內如火如荼銷售的時候，不管是購買來自英國曼徹斯特的學生公寓、加拿大溫哥華市中心的小型住宅，還是投資澳洲墨爾本、悉尼市中心的高層公寓及周邊區域的別墅，歸根結底，房產投資的目的是在獲得資產保值和增值基礎上同時獲得租金收益——實現以租養房。因此，在正確的海外租賃市場觀念下甄選合適的租客就顯得尤為重要。

通常狀況下，國內房產投資者在判斷海外租賃市場時會產生如下的時空錯位判斷：

一、越靠近市中心的房子，特別是高層公寓類住宅，其租金回報率會越高，物業的空置率會越低。

錯！

這樣想當然的認為其實很容易理解，國內絕大多數房產投資者都生活在一、二線大城市里，在過去的投資過程中恰好經歷中國城市化的快速發展階段，其中包括老房和舊房拆遷改造、城中村變新型經濟區等城市化轉型；因此才有北京二環房價高于三環、三環區域價格貴過四環，在寸土寸金的同時租金當然也水漲船高；正是基于國內這樣的邏輯關系和推理，國內的投資者也理所當然地這樣衡量海外房產的租金高低與市中心的遠近關系。而海外房產真實租金收益的多寡和物業空置期的長短卻與國人的“認為”和“想象”很不一致。

為了更好地詮釋租金回報率和空置率與市中心位置的關系，筆者特意把海外成熟房地產市場的典型——墨爾本作為案例進行剖析。最近的澳洲權威報紙《The Age》的公寓市場報道：Fairfax屬下的澳大利亞物業監察報告指出，預計到今年12月份，墨爾本公寓租金中位價格固定在$350/周就要兩年了，是有記錄以來租金停滯不漲最長的一段時間。有些地產中介透露，由于放租的公寓驟升，迫使很多業主要降租10%甚至更多來獲得租約。

此外，地產中介Biggin Scott的總裁Chris O’Shaughnessy說：“有一套租金$430/周的物業空置4周以后只能以$380出租。一室和兩室的公寓房空置4或6周的情況以前是從沒見過的。”他還補充：“有些業主認為，房租并非一味看漲是近乎不可能理解的。”另外，CKC的分析師Robert Papaleo說：“供過于求也在中心商務區——CBD及南岸區造成問題，但還是首次延伸到近城區。2010年到2014年間，在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五區建成的公寓數量是前十年總數的兩倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨爾本市區到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市場高峰即2005年竣工數量的4倍。這個數字還不包含多個由規劃部長Matthew Guy在過去28個月內批準的20座超高層住宅以及在最新規劃的近城區Montague中的17棟大樓。大批涌入市場的公寓會極度壓低租金價格，并可能造成近城區公寓房空置率躥升，導致業主回報遠不理想。在同一樓盤或數十個甚至數百個公寓房竣工同時投入市場時，爭取租戶的情況將尤為激烈。

從以上的真實市場數據和專業人士的反饋來看，未來墨爾本市中心及周邊5公里的近城區都可能遭遇公寓供給過剩的問題，而國內投資者并不了解的事實是： 30年前的墨爾本就已經實施國內剛剛提倡的城鎮化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本沒有生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設施完善的衛星城區。所以，急于入市的國內房產投資者，在選擇海外投資項目的時候，不要把國內短期形成的租房經驗套用到已經經歷過60年地產商業化的澳洲成熟房地產市場。而發生在澳洲的這種狀況，與英國、美國、新西蘭的地產市場情景十分類似。

結論是，決定任何一個位置，不管是市中心還是外圍郊區的租金回報率及空置率的關鍵要素，是當地的出租物業的供給和需求關系，而且這種供給和需求關系是動態的、當下的、可以發生轉化的；調查投資區域出租物業的供給和需求數量、出租平均價格水平、居住人群的分類，比單純衡量到市中心的遠近來選擇物業更加科學和有實效價值。

二、學生是投資物業的主流租賃人群，因此選擇學校扎堆的市中心進行房產投資。

錯！

海外成熟租賃市場真實情況是，學生類租客的受歡迎程度遠遠排在有收入的帶子女的家庭租客、有收入的年輕夫婦、有收入證明的本地金領和白領這三類優質租客之后。

究其原因，國人忽略了澳洲、新西蘭、加拿大、美國等成熟市場中業已形成的租賃市場的判斷依據、篩選優質租客的標準，單純依賴自身固有觀念來判斷造成的。

三、投資學區房收益高。

錯！

這種錯誤觀念形成的背景是這樣的：

背景1：海外發展商來國內推銷公寓產品的宣傳重點人群就是子女在海外留學的家長，因此總是以近交通、近大學、學區房概念作為吸引眼球的宣傳口號。

背景2：國內學區房的各種優勢，讓國人對海外房產市場中靠近大學周邊的學生公寓項目情有獨鐘。

事實情況卻可能與大多數人的想象相反，即很多大學周邊的學生公寓、高層公寓的房價增長緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。具體原因分析如下：

1.大學周邊區域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租給外來的留學生群體，再用以此換來的高租金租住到更有生活氛圍的其他區域。久而久之，大學周邊變成了海外留學生生活和居住的區域。

2.留學生扎堆居住區域的治安狀況、衛生環境等相對較差。留學生群居與合租房子成為一種生活方式，而這樣的生活產生了大量的學生垃圾品；周末夜晚的Party常常通宵達旦。這些都造成學生扎堆區域的犯罪率高企，衛生標準的降低，本地人都盡量不去居住外來人口扎堆的區域。

3.留學生租客的增加和減少隨時受留學及移民政策調整的巨大影響。留學生簽證標準的改變、留學生技術移民政策的更新無不牽動著海外學子的心，甚至匯率的波動都會影響到海外大學入學的留學生人數。因此，學生租客是受諸多社會因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩定租客人群，國內投資者在選擇海外投資物業時，切莫把物業出租的焦點集中在學生類租客身上，而更應該把目光集中在租賃市場的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

那投資“學區”房是不是已經淪為一句空話呢？該如何正確判斷和選擇真正意義上的學區房呢？筆者通過自身的海外房產投資實踐，給出如下的答案供大家參考：

投資到精英高中或者優質私立學校的周邊，而非大學旁邊。

因為對于進入該類學校的學生而言，他們的家庭為了更好地照顧其子女，會在周邊租房子、購買房子來滿足孩子教育需要。這種由家庭組成的學區氛圍，才是投資所謂學區房的價值體現。

投資到大學新的校區規劃的潛力區域。

舉例而言，墨爾本大學要在Geelong的某個新區開設新的5個學科的全新校區，且已經獲得當地的批準。在大學分校區建立之前進行提前投資，而不是投資到已經成熟的學校周邊。

時刻銘記：投資到有發展潛力的位置，而非已經成為大家公認的好位置的“位置”。用美國地產界的行話講：“You buy what you have seen！”即：要為您所看到的“好位置”付出代價和支付成本。

特約作者簡介：

劉磊：國際理財規劃師，私人銀行家認證（CPB）海外房地產投資課程講師，中國銀行（ICIE）高端人群房地產投資實務課程講師、房產投資專欄作者、評論員，澳洲西蒙斯家建集團首席房產投資策略分析師，具有中國外國專家局專家資質。著有《決勝海外房地產》。