房價還能多貴？

今年以來的房價漲幅之大超出了大多數人的預期，尤其是北京等一線城市以兩位數的漲幅領跑全國樓市。

從業內專家到一般民眾，與年初相比，未來進一步看漲人數的比例不斷上升，敢于預言樓市尤其是一線城市樓市下跌的已不多見。繼續看漲的主要依據之一就是，面粉越來越貴，面包怎么能便宜？9月初，北京乃至全國7.3萬元/平方米的單價地王出爐后，更像是又給房價之馬猛抽了一鞭子。對此，我問我同事“元芳”怎么看，他的回答倒是直接：作為世界第二大經濟體的首都，有賣到15萬元/平方米的豪宅很正常嘛。他的看法則是繼續看漲的另外一條主要依據。

根據這兩條主要依據，有所謂專家預言，未來5年內，北京的房價將會突破10萬元/平方米，更有甚者，以過往25年房價漲速預測，25年后北京房價超過80萬元/平方米，全國房價9萬元/平方米。

似乎相信或者愿意相信此類預言的大有人在，但如果簡單以某些專家們貌似有理的某些說法倉促做出決定，那或許要為此付出不菲的代價。上述房價推論至少隱含以下似是而非的結論。

一、不斷上漲的地價一定推高房價？

高地價推高房價在多數情況下是成立的，但不是任何情況、任何階段必然推高房價。房子作為產品終端，最終面對的是需求端，是需求端決定房價而并非土地供應端，而地價的高低也最終取決于需求端。開發商實是房價形成機制中的一方，但并沒有單方面的房價決定權。他們同樣存在價格誤判的可能，并為其錯誤埋單。實際上，北京地王的制造者自己也表示 “北京地價不理性”、“地價暴漲，土地市場的風險在積聚”，而資本市場通過股價對他們的如此行為則投出了懷疑的一票。未來能不能將高地價轉化為高回報，最后還是看市場，而不是憑感覺。

二、房價的上漲是線性的？

可能在某些階段如起步階段會呈現一定程度的加速度，但不同的發展階段肯定有不同的支持或制約因素。過去十多年中國房地產價格持續上升的原因是多方面的，但其中一部分因素正在改變，比如經濟增速的下降，尤其是房價漲速的最重要推手基礎貨幣快速增長與流動性過剩這一因素也在逐漸改變。中國基礎貨幣與流動性的主要來源是對外貿易與順差高速增長積累起來的巨量外匯占款。外匯占款的增速下降甚至負增長勢必影響流動性的趨近，這也是今年6月“錢荒”的原因之一。隨著中國利率市場化推進與互聯網金融工具的更多創新，目前存款利率被實際壓抑的情況逐漸改變，房地產作為最好的抵御通脹資產之一的局面也可能會隨之改變。

三、世界城市的房地產價格必然是世界級價格？

不說北京房價達到80萬元/平米，即使達到30萬元/平方米，北京一套100平方米住房則價值3000萬元，以目前的匯率水平折合近500萬美元，如果人民幣繼續保持升值趨勢，將超過500萬美元。目前美國全國成屋價格中值約21.5萬美元，而數據顯示，中國60%富豪正在或考慮移民，如果有500萬美元財富，變現之后有足夠的資產可以移民到房價與物價水平很低、生活素質和條件更好的國家或者城市，那么這很可能會成為很多人的選擇。當流出成為趨勢，那么推動房價進一步上漲的動力無疑會逆轉。

簡單推論房價漲跌或者上漲的價位，不僅草率，而且容易誤導。對于這些推論，姑妄聽之，切不可作為投資的依據。房地產始終都是投資的工具之一，但不是唯一。當財富之夢全部專注于房地產投資的時候，那也是危險的。

錢如水

中國房地產市場十余年發展歷程的親歷者和同行者，現供職于一家在港上市的藍籌房企。

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