農(nóng)村房屋買賣，請慎重

【案例一】

出賣農(nóng)村房屋后不能再申請宅基地

楊某系四川省某縣農(nóng)民。楊某兩口子在城里找到了相對穩(wěn)定的工作，兒子也在外讀大學(xué)。由于一家常年在外，無人在家照看管理村中的房子，楊某便想將老家的民房處理掉，然后再在城里買一套商品房居住。2008年，楊某將自己家的房子折價賣給了同村村民王某一家后，便從村里搬走了。但是，楊某沒想到的是自己在城里買房貸款時遇到了麻煩，銀行以其不符合貸款條件為由拒絕放貸。于是買房的事情就暫時擱置了。

2012年，得知村里有一塊魚塘要對外承包，楊某決定放棄現(xiàn)在的工作，回村搞養(yǎng)殖。由于需要在村里常年居住照看魚塘，這時他向鄉(xiāng)政府申請在魚塘邊置辦一處宅基地重新蓋房子，但遭到鄉(xiāng)政府拒絕。工作人員說他原有的房子賣了后就喪失了再申請宅基地的權(quán)利。楊某不服，覺得鄉(xiāng)政府不給自己批宅基地是違法的。于是，狀告鄉(xiāng)政府，但最后敗訴而歸。

【說法】

我國現(xiàn)行的法律和政策，對農(nóng)村房屋出售均采取了非常嚴(yán)格的限制。在現(xiàn)階段，我國農(nóng)民所有的房屋尚不具有自由流通功能。農(nóng)民在房屋出售后，即喪失了再次申請宅基地加蓋房屋的權(quán)利，以防止借農(nóng)民身份炒賣房屋。這種精神在法律和政策中均有體現(xiàn)，如我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》也明確規(guī)定：必須嚴(yán)格宅基地的申請條件，堅決執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。

【案例二】

城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房不受法律保護

田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農(nóng)村老家房子賣了跟隨兒女生活。經(jīng)他人介紹，田老太與在縣城某機關(guān)上班的王某達成了協(xié)議，將家中老宅作價賣給王某。協(xié)議達成后，王某也一次性將購房款交付田老太。后來，政府因城區(qū)擴建需要，要對田老太原有祖屋房子進行拆遷。但是，由于王某非本村村民，政府根據(jù)法律和政策規(guī)定，認(rèn)為王某沒有領(lǐng)取拆遷補償款的資格。王某不服，認(rèn)為自己已經(jīng)購買了房產(chǎn)且交付了房款，因此有權(quán)享有拆遷補償款。為了證明拆遷房屬于自己所有，王某將田老太告上了法庭，請求法院確認(rèn)該房屋屬于自己所有。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某非本村村民，不具有村集體經(jīng)濟組織成員資格，無權(quán)享有宅基地使用權(quán)，王某購房違反國家政策和法律，因此王某與田老太的購房協(xié)議無效，據(jù)此，判決確認(rèn)協(xié)議無效，王某將房屋退還田老太，田老太將購房款退還王某。

【說法】

隨著城市住房價格高漲，一部分人便將目光投到近郊的農(nóng)村。因此，村鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住房也因法律規(guī)定不明，成為矛盾多發(fā)區(qū)域。而購房協(xié)議是否有效往往成為爭議的焦點。我國《民法通則》規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此，我國國家政策對城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)民宅基地是嚴(yán)令禁止的。另外，司法實踐普遍認(rèn)為，農(nóng)村住房在轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，依照法規(guī)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，向集體經(jīng)濟組織成員以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，故為無效。因此，人民法院暫不支持城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。