基于Hedonic模型的漯河市沙澧河風景區對周邊住宅價值影響分析

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1 研究背景

位于漯河市的沙澧河風景區，岸線長36公里，面積669公頃，是以都市休閑文化旅游為主題特色的國家AAAA級旅游景區和國家體育公園。其景觀生態價值對東外灘項目的增值作用不言而寓。本文基于Hedonic模型對其周邊住宅價值的增值效果進行了定量性的研究。

本次研究選擇了在國內研究中較為常用的二手房樓盤掛牌均價作為研究的因變量，影響住宅的各項屬性變量可分為三類，即區位特征、建筑特征和鄰里特征，結合被調查小區的情況，選擇了9個主要屬性作為影響因子進入模型，如表1所示。

表1 影響住宅價格的主要變量

綜合分析比較確定回歸效果最好的模型之后，可結合其系數η值來計算沙澧河風景區帶來的房價增值效果。在模型(1)和模型(2)中，η直接反應了距沙澧河風景區的距離每近一米所帶來的住宅價格增值額大小，而在模型(3)中，距沙澧河風景區的距離每近一米所帶來的增值額則為住宅價格×η。

2 數據的獲取

本文選擇漯河市沙澧河風景區周邊的商業住宅小區為研究對象，具體包括東外灘、外灘、雙匯城市花園、建業1號城邦、恒大綠洲、銀河灣、御園等二十幾個住宅小區，本次主要是通過網絡的形式(安居客和搜房網)獲取了所需數據。由于調查對象的隨機性，被調查對象的建筑類型包括多層、小高層、高層和別墅，為使住宅的價格更具可比性，剔除了建筑類型為別墅的樣本，同時，對于一些信息不全的樣本也進行了剔除。樣本數量總計為50個，最終進入模型的樣本為40個，而且數據基本都是同一時點，具有時效性。調查樣本數據的描述性統計如表2所示。

表2 所有變量的描述性統計

3 數據的量化

本文研究的住宅特征變量包括區位特征、建筑特征和鄰里特征三個方面，共9個變量，分別采用實際數值、二元虛擬變量和分等級賦值的方法進行量化。其中，公交線路數、建筑面積、建造時間、到漯河市沙澧河的距離、綠化率和物業費采用實際數值進行量化，教育配套、生活配套采用二元虛擬變量進行量化，而裝修則采用分等級賦值的方法進行量化，具體量化方法如表3所示。

表3 各指標的量化

4 模型計算結果

本文以房屋的成交價格為因變量，表3中的10個屬性為自變量，代入以上3種模型，運用spss軟件對樣本進行回歸分析，在5%顯著性水平下得到三個模型的回歸分析表，具體數值見表4。從表4中可知，三個回歸方程方差分析的顯著性檢驗值均小于0.001，說明各方程是高度顯著的，從判定系數R方可知，擬合程度從低到高依次為半對數模型、線性模型和對數模型，對數模型的復相關系數R=0.924，與1非常接近，說明自變量和因變量之間的線性關系很強，同時也說明模型對樣本數據的擬合在統計上是有意義的，回歸方程是有效的。

表4 模型比較表

經檢驗，最終進入該模型的變量有3個，分別為裝修、建筑面積和到沙澧河的距離。各變量的回歸系數如表5所示。

表5 各變量回歸系數表

由表5可以看出，所有系數的符號均與理論預期相符。自變量到沙澧河的距離系數為負，表明住宅的價格與到沙澧河的距離成反比關系，即假定其他條件保持不變，則距離沙澧河越遠，相對而言住宅的價格越低，其中t值為負，表明該變量對因變量的影響沒有后面兩項重要，但也是極其顯著的。

根據擬合結果，代入(3)式得到方程

5 模型的檢驗

上面對模型的計算結果進行了分析，討論了三種模型對問題的模擬，結果顯示對數模型的模擬結果是最佳的。下面討論對數模型的共線性問題。

5.1 共線性檢驗

診斷結果如表6所示。

表6 共線性診斷表

表6表明，所有變量中VIF值最小的為1.038，最大的為2.734，都遠遠小于10，從而可以拒絕各變量之間的共線性假設，可以認為自變量之間共線性不是很嚴重。

5.2 殘差的正態性檢驗

從殘差的直方圖(圖1)可以看出，殘差的分布近似于正態分布。

圖1 殘差的直方圖正太分布

總之，模型基本滿足正態性假設、和獨立性假設，具有良好的擬合度和較高的解釋能力，在統計上是有意義的。因此，可以用來分析和解釋住宅特征對住宅價格的影響。

6 結果分析

6.1 建筑結構特征

由結果可知，建筑結構特征中只有建筑面積和裝修程度這2個特征對曲江住宅價格有較明顯的影響。

6.2 鄰里特征

鄰里特征中只有到沙澧河風景區的距離這1個特征對曲江住宅價格產生了較明顯的影響。自變量到沙澧河風景區的距離的系數η為-0.001，如前所述，這個值表明住宅到沙澧河風景區的距離的變化所引起的住宅價值百分比變化。由于住宅到沙澧河風景區的距離采用的是實際數據，這里表明，住宅到沙澧河風景區的距離每減少1米則其價值可增加0.1%。

本次研究中的區位特征變量未進入模型。

7 結論

本文基于漯河市沙澧河風景區周邊小區的40個住宅樣本數據，采用Hedonic模型法計算了沙澧河景觀存在及其它建筑結構特征對周邊小區住宅的增值情況，得到住宅與沙澧河的距離每接近1米，可帶來0.1%的增值。根據調查時了解的情況，這主要是由于，在人們看來，沙澧河風景區是目前漯河市最大的一個風景區，其景觀、生態調節及游憩功能不容忽視，且隨著人們對生態環境關注度的不斷增強，距離沙澧河越近的房地產今后的增值空間越大。