又是一年春來到——淺談房建項目管理工作

興寧市鴻源房地產開發有限公司

摘要：有效地控制好建設工程質量管理是一個牽涉面廣，難度大以及十分重要的任務，質量控制的好壞會直接影響到人們生命財產，本文主要根據筆者多年從事房建項目管理中，簡要的探討了房建項目管理工作，以期實現建設工程施工的質量目標。

關鍵詞：房建；項目管理；安全管理；質量管理；進度管理

舊歲將辭，新春又到。在期待新年鐘聲響起的同時，鴻源花園項目也順利開盤。盤點過去，回首天天，在鴻源花園項目建設過程中的點點滴滴讓我受益良多。以下是我從該項目的房建工程管理工作中得到的一點淺見。

一、項目概況

鴻源花園位于興寧市城區中心，是組團式的大型社區。鴻源花園由A區、鴻貴區、鴻盛區和鴻福區組合而成，花園位置因有部分舊房要拆遷，故需分期分區建設。

A區由12棟建筑物組成，其中11棟均為框架結構、9層建筑物，建筑面積為11.8萬m2，1棟為框架剪力墻結構、地下1層、地上18層、建筑面積為1.85萬m2。工程造價約1.75億元。

鴻盛區：由6棟建筑物組成，均為框架結構、9層建筑物，建筑面積為6.8萬m2，工程造價約7800萬元。

鴻貴區一期工程由14棟建筑物組成，其中4棟為框架結構、9層建筑物，建筑面積為3.18萬m2；10棟為框架結構、地上12層地下一層建筑物，建筑面積為12.35萬m2，于2012年建成；二期工程由3棟為框架-剪力墻結構、地下一層為人防工程、地上18層建筑物，建筑面積為4.85萬m2，于2013年建成；工程造價約3.78億元。

鴻福區因舊建筑物拆遷未完成，故暫未能建設。

二、項目特點

（1） 項目規模大，技術含量高，工藝要求高，對施工過程的質量控制要求高。

（2） 屋面結構型式獨特，全部為坡型屋面，坡度大小不一，曲線走向，對結構和防水施工質量要求高。

三、項目目標

確保安全生產、工程質量達到合格標準和項目如期通過綜合驗收并交房給業主。

基于項目的整體實施情況，總結經驗如下：

（一）安全管理

房建工程的人力成本在開發項目所占比例較大，在保證材料充足的前提下，人力資源的優劣已基本成為房建工程施工進度的主要因素。那么隨之而來的就是安全生產的重要性，在“以人為本”的理念下，安全管理勢必成為房建工程管理的重中之重。作為基層管理者，搞好安全管理、做好安全自查、加強安全考核、是保證安全生產，促進工作順利完成的基本保障。對此，管理處根據本工程的施工內容、施工特點、環境條件等在工程開工前，對存在的危險源進行了識別，安排安全監理工程師來重點控制。管理處細化實施了“安全管理考核辦法”，明確了具體安全問題的處罰規定，使安全管理不再是一句空話，同時督促并審核承包單位編制安全文明生產管理計劃，制定專項應急預案。在施工實施階段，要求監理實行日常專人巡視檢查、定期檢查、專項檢查三種方式。針對房建工程施工班組多、人員進出場頻繁的特點，管理處定期組織施工人員進行安全培訓、強化自身安全意識，組織監理辦對新進場的施工班組及人員進行施工安全交底，定期進行安全檢查消除安全隱患，將安全事故防患于未然。

（二）質量管理

房建工程與人們的日常工作生活是密切相關的，所以房建工程的質量顯得尤其重要。有了公司之前完成的房建工程中吸取的有效的經驗后，在鴻貴區房建工程中，針對房建工程易出現的漏水問題，我們在設計方面采用了較保守的方案以確保工程質量，因此在結構防水方面沒有出現任何問題；但由于房建管理的經驗不足，在給水管道連接過程中忽視了最重要的“試壓”環節，造成通水后部分水管接口漏水，從而引起接下來的返工現象。在認真總結分析原因后，在房建工程防滲漏過程中應關注以下的幾個方面：

（1）抓主體結構質量，嚴格控制結構裂縫和構件的幾何尺寸，確保結構的自防水能力及房間尺寸精度。

（2）嚴格控制屋面（特別是坡屋面曲線走向的陰角部份）防水層、廚房衛生間的防水質量，確保房屋不出現滲漏現象。

（3）嚴格控制砌體砌筑、內外墻抹灰質量，確保墻體不開裂、不空鼓。

（4）嚴格控制門窗加工質量和安裝精度、塞縫質量，確保門窗不滲漏。

（5）在給水管道連接完成后，必須進行“試壓”實驗，在確保整個給水管道系統無滲漏的情況下，再進行下一步施工。

三、進度管理

1.設計完善程度

房建工程最大的特點就是涉及專業廣泛，故施工圖設計的完善與否將成為影響房建工程施工進度的主要因素。由于個別專業的設計遺漏或錯誤問題，很可能造成其相關專業的停工或返工，不但會造成不必要的損失，還會影響到整個房建工程的總體計劃。所以，一定要加強房建工程施工圖設計的審查工作，盡量避免由于設計遺漏、設計錯誤或不合理設計等原因給房建工程進展帶來不必要的影響。

2.標底單價確定

目前，在我公司由業主定價抽簽中標的定標原則下，一個合理的標底也是影響房建工程進度的關鍵因素。標底價格直接關系到承包人最終的利益問題，從而會影響到承包人對工程重視的程度以及投入的狀況。由于房建工程主要材料為鋼筋和混凝土，對于這兩部分材料在施工期間的價格變化和材料是否按照比例下浮等特殊情況，應在標底編制時適當考慮或在合同條款中明確。

3.工作面劃分情況

由于房建工程涉及專業廣泛，且各專業間的施工工序銜接性較強，在施工過程中房建工程與其他專業存在較多交叉施工現象，故各專業施工工作面合理的劃分也是影響工程整體進度的關鍵因素。現結合鴻貴區項目情況舉例說明：

a.房建工程與人防工程施工銜接的影響：房建工程與人防工程施工銜接問題主要體現在人防門框安裝預埋上，房建結構設計與人防設計單位不同，人防設計單位只給出節點圖示大樣而無結合建筑結構的詳細的施工圖紙，而房建結構設計往往未考慮人防門框的節點處理方式，房建單位在施工前一定要搞清并熟悉人防門框的節點結構方面的處理方式，避免返工，而人防施工單位要及時配合房建單位進行門框預埋安裝，避免延誤工期。

b.房建工程與市政園林綠化工程交叉施工影響：由于小區建設管理不同與單位工程建設管理，房建工程要與小區內市政、園林綠化工程全部完成后才能進行綜合驗收，所以市政和園林綠化工程的施工對工期至關重要，當房建工程基本完成前就要對小區內的市政和園林綠化工程進行交叉施工，而此舉往往出現質量和安全問題，因此對園林綠化工程施工要有計劃分階段分區域地進行，既不要妨礙房建工程的施工又要順利如期完成排污道路綠化工程，使小區能按照計劃完成綜合驗收。

c、房建工程與機電工程施工銜接的影響：房建工程與機電工程的施工銜接問題主要體現在電梯、配電房以及設備房上，機電單位需由房建單位先完成上述機電房后進行設備安裝等工作，而問題往往出現在設備安裝前一些管道井、設備基礎以及用電部門的要求方面。由于實際進場機電設備可能與設計在外形和要求上有所出入，這樣經常造成土建單位施工完成的管道井或設備基礎無法正常使用，從而造成部分返工現象。建議將與機電設備相關的輔助工程（包括設備基礎等）納入機電工程范圍，這樣將有利于機電設備順利安裝調試。

d、房建工程與裝修工程交叉施工影響

項目房建工程及裝修工程劃分情況為：土建標段預埋所有管線達到毛坯房程度交由裝修單位進行開關、燈具、水龍頭安裝及地面、吊頂等裝修工作。按照上述工作面劃分后在后續施工中存在以下幾方面問題：

一方面，由于土建與裝修工程分為兩家單位施工，由于房建工程涉及專業多、計量細目較多的特殊情況，在工作面劃分時會存在施工重復或施工真空的現象。且在土建單位進場開始施工時，裝修方案未完全確定或在施工過程中的改變造成土建及后續裝修銜接的設計遺漏以及設計沖突問題。由此而引起的返工以及施工空白等現象對土建及裝修工作面銜接順暢上造成了較大影響，從而影響工程整體進度。由此可鑒，房建工程前期設計管理是房建工程的核心。對于上述問題，建