保障性住房建設應注重的相關工作

孟永明　張柄南　肖晉

經過十多年的穩步和健康發展，保障性住房建設已經成為一項重大民生工程，對開工時間有著嚴格的要求規定。前期報批報建難度相當大，須在四個月的時間內完成“四證”的報批工作。如何從企業的角度優化前期報批的成果，又符合政府對保障房開工建設的時間節點目標成為了重點。

自2009年起，上海在積極響應國家號召，市政府努力推進和全力支持以經濟適用房開發為主體的保障性住房建設。經過十多年的穩步和健康發展，保障性住房建設已經成為一項重大民生工程，對開工時間有著嚴格的要求規定。前期報批報建難度相當大，須在四個月的時間內完成“四證”的報批工作。如果走常規的商品房報批辦法最少需要6個月，雖然政府部門也開辟了部分綠色通道，但前期配套的成果優劣勢必會影響后期項目建設的成本控制，而成本又是壓在保障性住房建設頭上的一座大山，關乎到企業的利潤。所以如何從企業的角度優化前期報批的成果，又符合政府對保障房開工建設的時間節點目標成為了重點。

一、做好保障性住房的項目設計

障性住房開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

二、搞好房地產開發的四證審批

房地產開發“四證”指的是：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。在完成土地招拍掛手續后，土地證和用地規劃證可以采取同步交叉辦理。過程中明確了地塊強度指標（即紅線范圍、容積率、綠化率等）后，即可同步開始部分方案設計。之后的兩個重要節點是規劃方案設計和擴初設計審批，分別由規劃局和建交委主管，各相關職能部門參與評審。兩個審批雖然可以走政府主導的“并聯審批”綠色通道，但從企業的角度要相當謹慎。因為這兩個批文的評審依據和內容對項目建設的成本控制難易度起到了很大影響。

三、規劃方案設計申報前的環評報告

環評批文中的要求和建議會直接影響整個項目設計局限性和后期調整的可能性。其中敏感建筑物的退界距離、噪聲控制等級和新型環保材料的應用尤為重要。環保局往往把相關規定的“軟要求”和商品房推薦做法作為批文硬性指標，譬如：開閉站、煤氣調壓站等的退界距離是寫“宜8-12米以上”還是“須12米以上”和噪聲控制等級是細分到按使用功能區別控制等還是一刀切的統一按高要求執行，這些對平面布置整體性和后期調整的可能性有直接影響。還有一些區縣推薦的高級新型環保材料如透水性路面的使用配合雨水收集再利用系統等考慮到成本控制因素并不適合應用在保障性住房的建設上，在設計環評方案時需要予以規避。

四、保障房如何合理地用足規劃經濟指標以及其中的特殊性

保障性住房開發中的合理規劃和用足政策在項目開發中是相當重要的內容。合理地用足經濟指標可以說不單單體現在保障房身上，更是一些市場領頭的大型房產企業的核心競爭力。其中最重要的指標就是老生常談的面積。一般設計院設計的技術指標是參照設計規范和保障房設計導則進行計算的，但是最終竣工驗收，由于主管部門不同，計算口徑也有差異，會造成“房屋面積測繪”、“竣工規劃測量”的數據與最初設計有差異。這對竣工驗收會造成一些影響。房屋測繪和規劃測量通常是在開工后和驗收時由具有資質的第三方企業分別進行，所以往往設計院的指標要么是差異過大造成驗收超指標被罰款，要么是余量放了過大，造成利益的損失。為了避免這樣的情況，可以讓房屋測繪單位提前介入到方案設計階段，進行初步計算，把差異化控制在最小范圍。可以讓規劃測量單位提早介入到施工中后期，通過對圖紙和現場的測量，留出施工或規劃調整的余地，減少后期竣工驗收整改風險。而提前介入產生的費用與因指標偏差而造成損失及影響的風險相比是經濟的。

保障房指標的特殊性還體現在陽臺面積和戶數。房管局的“滬建交聯（2010）1228號文”規定保障房封閉陽臺面積在規劃設計上算一半，而在房屋測繪（即以后的產證上）中算全面積。就造成房屋測繪的總建筑面積比設計的總建筑面積多，那么一些以總建筑面積為基準按比例設置的指標就會存在問題。因其他相關部門驗收是依據測繪面積來核定的，所以在設計階段，應考慮按含全陽臺的總建筑面積來進行計算及設置。這其實是政府不同主管部門之間的政策不一致，作為開發企業只能盡量規避此類政策矛盾風險，按高等級法規和驗收規定為準。同樣的由于保障房面積偏小，戶數就相對多，一些以戶數為計算基準的指標需特別注意。

五、提早確定水電煤等主要配套的基本數據

在保障性住房的開發過程中提早確定水、電、煤、通訊等主要配套工程也很重要。避免總圖和綜合管線布局的反復。綜合管線布局始終是所有開發企業的老大難問題。主要因為水電煤各大配套公司的審批節點滯后以及它們強勢的地位。方案和擴初階段，三大公司都會參與評審，對一些管網接口位置，高度以及需配套建設的設備設施提出意見和要求。以讓開發商留出空間和面積用于以后的水電煤方案審批。但實際情況是配套公司最終審核的方案出來前，這些指標都有可能發生變動。甚至會影響到超面積、增加設備，環評不達標和施工延期，從而造成成本大量增加。介于其強勢的地位和模糊的政策，只能通過優秀的配套承建合作單位的關系，提早獲取準確和明確相關指標，盡快拿出配套方案審批來降低風險和成本。因為三大公司的一個變化就可能會造成項目成本增加或者降低幾百萬，這差異足夠引起重視。

六、其他若干注意事項

做好保障性住房開發時要做好的其他相關事項，包括：由市交警主管的小區出入口審批，其關系到小區便利性和品質。由交運局主管的小區停車位和車道審批，其關系到地面通道合理性以及地面停車位的數量，地面增加一個地下就少一個，成本就會減少。由民防部門主管的地下民防工程審批，其關系到是否需要增加設備，能否節約成本。包括其他相關部門的一些規定，都會直接或間接的影響項目成本。也許一些小變化影響的成本不大，但是作為原本設計難度就大且以成本控制為重中之重的保障房建設來說，這可能就關乎到能否建設出企業開心，百姓舒心，政府放心的工程。

拿到以上兩個重要批文后，就是審圖以及工程規劃許可證的審批環節。加強設計單位與審圖公司的溝通可以更好、更快地完成此項階段，確保圖紙的完整性、降低因圖紙錯誤而導致后期返工或調整所增加成本的風險，并順利取得工程規劃許可證。在最終取得施工許可證之前，總承包單位、監理單位的招投標必須完成。與總承包單位的合同談判也是成本控制最重要的因素之一。

房地產開發的前期配套被越來越多的企業重視，由于高房價造成的對面積控制要求大幅提高，其對成本控制的影響也越來越大。而保障性住房由于其特殊性，對成本控制要求更高，所以更需要在各個環節加強控制。以上所提到的一些事項只是前期報批報建中的一部分，還有很多類似的科目同樣舉足輕重。如何舉一反三更好地提高前期配套成果的優質度，將成為以后房產開發工作中的重要方向。

七、注重平衡的開發進度

房地產開發企業在參與保障性住房的建設過程中，開發企業或項目公司應該在保質保量積極推進的同時，注意好保障性住房開發時的平衡開發進度、開發結構和開發資金運用等的諸多相關問題，認真和仔細地處理好保障性住房建設中的人工成本上漲、材料成本上浮、供需關系不平衡與政府相關部門的技術與政策協調和落實等有可能產生的困難和風險。還必須注意的是，房地產企業在參與保障性住房建設時存在著很多的不確定性，這往往是房地產企業難以進行有效把握和控制的。這些不確定性主要涉及政府回購期不明確、項目開發企業成本管控難以把握和政府宏觀調控對整個房地產大環境的影響等。