各地樓市呈現明顯分化短期難暴漲暴跌

各地樓市呈現明顯分化短期難暴漲暴跌

□馬小娟

2014年以來，隨著全國樓市明顯降溫，房價漲幅進一步放緩，尤其是一二線城市與三四線城市之間房地產市場表現出明顯分化趨勢。曾經“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正逐漸改變，管理層對房地產市場“分類調控、因地制宜”的新思路越發清晰。專家認為，樓市調控政策正逐步向市場化、差別化、長效化、地區化發展，房地產市場今年將呈現量價齊穩的趨勢，房價不會出現暴漲或暴跌。

各地樓市呈現明顯分化

在今年杭州一些樓盤率先降價、部分銀行信貸政策收緊的沖擊下，全國房地產市場供需格局已經悄然改變，樓市降溫趨勢明顯。對此，中原地產首席分析師張大偉認為，一方面市場已近高點的預期強烈，一些投資者開始高位離場；另一方面，管理層力推不動產統一登記等信號，也意味著樓市調控已經從交易環節向存量環節轉向，這種變化在一定程度上打壓了投資性需求。

在財政部財政科學研究所所長賈康看來，近期房地產市場出現的降價征兆，表明樓市已經開始出現地區分化。“從房地產市場發展的趨勢看，房價必然按照不同區域、不同地段，形成分化格局。”賈康認為，近期市場出現的地區分化信號“很正常”，改變了十年來房市的“單邊上漲”態勢。

“與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區域市場持續分化的背景下，不同城市房地產景氣程度已出現較大差異。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲分析，一方面是一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快；另一方面是三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月。供不應求的局面使得一線城市價格上漲壓力較大，北上廣深等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。

一個政策管全國行不通

面對當前樓市分化趨勢，過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已經難以發揮效果，因地制宜進行調控才是當前市場發展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴實施限購政策和差別化信貸政策；同時要求房價下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開發規模。

對此，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已經從過去的絕對短缺，轉變為不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”式的調控政策已無必要，政府對住房市場的調控及時進行優化調整也是十分必要的。

事實上，今年政府工作報告中提出，要針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

秦虹表示，管理層已發出了調控政策的明確信號：“在抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向不變的前提下，具體政策從過去的“一刀切”式的政策轉為“分類調控、分城施策”；從過去偏重需求端的調控轉為供給端與需求端并重的“雙向調控”；從過去對房價的直接調控轉為對住房供求關系的調整，其目的就是真正實現“住有所居”的住房目標。

短期內難現暴漲暴跌

近來，杭州等部分二三線城市不時傳來大幅降價的消息，使得近來唱空中國房地產市場之聲不絕于耳，一些人甚至預言樓市或將崩盤。對此，專家普遍認為，房地產市場短期內出現暴漲或暴跌都不現實。

“我們不能說住房市場出現大的拐點，更不同意崩盤的理論。”任興洲表示，目前房地產市場增速放緩是宏觀經濟減速換擋，以及供求關系逐漸改變的必然結果。沒有一個國家的房地產行業是永遠高歌猛進的，到了一定程度會規律性地回落。但這不是泡沫的破裂，而是正常回落。

任興洲認為，縱觀全世界房地產的發展，在快速城市化的發展過程中，崩盤情況很少，甚至幾乎沒有出現。只有城市化到了很高的水平，而且房地產供求關系已經基本平衡了以后，才會出現所謂的泡沫破滅的問題，但我國當前城市化率只有53%左右，整體水平還不是太高，還有相當多的人沒有住房。而且與國外相比，我國房地產首付還是比較高的，杠桿率不高。在這樣的情況下，崩盤論并不現實。

（原載2014年3月28日《中國國土資源報》）