探討房地產項目動態集成化風險管理系統的構建

周翊君ZHOU Yi-jun

（四川農業大學建筑與城鄉規劃學院，都江堰611830）

0 引言

中國的房地產市場是當今世界最大的房地產市場。“十一五”期間，我國房地產累計投資達16萬億元，比“十五”增長10.7萬億元。就2013年，全國房地產開發投資達8.6萬億元，房地產開發企業房屋施工面積達665572萬平方米，商品房銷售面積達130551萬平方米[1]。隨著我國建筑業市場全球化的不斷深入，投資主體多元化的格局給我國建筑市場注入了新的經營觀念和敏銳的風險意識。我國房地產項目風險管理尚未成熟，進一步研究風險管理系統模型的理論、方法及應用，有助于建立更加科學的動態化、集成化房地產項目風險管理系統，幫助業主順利開展房地產項目風險管理活動，推進我國房地產業穩中有進的持續發展。

1 房地產項目風險管理

1.1 房地產項目風險管理系統研究現狀 風險擁有兩層含義：一是未來發生的不確定性；二是未來損失的不確定性。房地產項目風險管理基于風險管理的基礎上，指房地產企業在房地產項目全壽命周期內對影響項目目標實現的風險因素進行識別、評價，制定風險應對方案并實施風險監控，進而規避、降低房地產項目風險事件的管理活動。目前，國內外研究學者對于不同的房地產項目風險管理系統都有不同程度的研究。

1.1.1 動態風險管理系統 動態風險管理實現了在項目全壽命周期的各階段進行風險識別、評估、應對、監控等過程，從局部到整體、循環往復、逐步進行。國外對此有許多前瞻性的研究，如卡耐基梅隆大學軟件工程研究提出的動態風險管理模型（CRM）[2]、國際項目管理協會（APM）開發了項目風險分析與管理（PRAM）系統，英國土木工程師學會提出了項目風險分析與管理（RAMP）系統等等。這些研究都為當前的房地產項目風險管理提供了理論基礎。

1.1.2 全面風險管理系統Haimest（1991）[3]提出了整體風險管理（TRM）系統，認為將風險管理中的價格、偏好和概率三要素綜合起來進行系統、動態的決策，可實現對風險的全面控制。學術界提出了企業風險管理（ERM）和全面風險管理（GRM），認為風險具有復合性和聯動性，風險管理需要從系統整體的角度管理各層次的風險，側重于對風險的整合。從國內學者對工程項目全面風險管理的研究中可看出，全面風險管理包含四層意義：一是項目全過程的風險管理；二是全部風險的管理；三是全方位的管理；四是全面的組織措施[4]。

1.1.3 全壽命周期風險管理系統 房地產項目不同階段的風險具有差異性，但又相互關聯、相互影響，并與外界環境存在錯綜復雜的關系，需要開發商從項目構思到報廢整個生命期內，持續地循環地進行風險管理，這便是全壽命周期（LCC）風險管理。學者H.Ren[5]提出了風險生命期的概念，Ali Jaafari[6]在其基礎上提出了全壽命周期風險管理（LCRM）。國內學者張亞莉[7]等人提出了項目全壽命期風險管理的系統模型，并分析了持續風險管理和團隊風險管理的重要性。蔡紹寬等人[8]將全壽命周期風險管理運用到水電工程項目中，建立了水電工程項目的全壽命周期的風險管理組織模式。

1.1.4 全壽命周期集成化風險管理 風險管理領域學者綜合了全面風險管理系統和全壽命周期風險管理系統的思想，提出了集成風險管理（IRM）。國內學者萬冬君[9]認為集成化管理模式的構建應以全壽命期管理理論為指導思想，立足項目全過程管理，項目各要素目標的集成是核心，提出組織管理、合同管理、風險管理和信息管理為集成化管理的保障措施。國內學者向鵬成集合風險管理的目標、文化、組織、方法、信息系統等建立了工程項目集成風險管理的系統模式[10]；并基于信息不對稱理論提出工程項目集成風險管理的方法[11]。

1.2房地產項目風險管理系統集成研究現狀 基于國內外研究現狀，項目風險管理系統集成研究主要體現在三大方面：

1.2.1 基于風險管理目標的集成 在項目戰略指導下制定出風險管理總目標，考慮具體的項目組織體系及運作情況，科學地分解總目標，使風險管理目標具體可操作并統一服務于總目標。楊乃定等人[12]研究了在項目管理平臺上將企業戰略目標轉化為企業集成風險管理目標及目標體系。國內外學者有針對項目進度和成本目標風險的集成進行研究[13-14]，也有集成費用、工期和質量三大目標，研究多目標集成問題[15-17]等。

1.2.2 基于風險管理過程的集成 強調項目縱向管理過程的連續性、動態性，將動態風險管理貫穿于整個項目管理過程，并充分考慮每個步驟或階段之間的信息反饋過程。早期V.M.R.Tvummala等人提出了包含五個步驟的風險管理程序（RMP），國際項目管理協會和英國土木工程師學會提出了過程模型PRAM和PAMP，PMBOK2000將項目風險管理定為六個階段。但該時期風險管理未在管理過程上形成系統思想，而風險管理過程的集成實現了風險管理與系統管理的有機結合，把項目的每個階段視為任務單元，任務單元被串聯成循環作業的封閉系統，并把任務單元作業步驟與項目實施過程結合起來[18]。我國學者楊建斌[19]構造了兼顧我國國情的項目全過程動態風險管理流程圖和大型項目實施階段的風險管理流程圖。

1.2.3 基于風險管理方法的集成 一般為集成風險分析模型庫和風險知識庫的決策支持系統、集成風險分析技術和專家知識的專家系統等方法。錢學森、于景元等國內學者提出從定性到定量的綜合集成方法論以處理開放的復雜巨系統的方法[20]。近年來，我國學者根據房地產工程風險管理特點，側重于結合多種方法來分析項目風險。如提出了以模糊灰色系統理論[21]、主成分分析法與BP神經網絡[22]、模糊層次分析法[23]等等綜合集成方法對項目全壽命周期進行動態風險管理，使風險管理集成化。

以上國內外風險管理系統的研究逐步構建起了一個基于項目全壽命周期和全局的集成化風險管理系統研究的框架，這無疑對我國房地產項目風險管理的研究意義重大。

2 房地產項目動態集成化風險管理

2.1 動態集成化風險管理 基于以上各種風險管理模式的對比研究分析，結合房地產項目的特點，本文認為應大力開展房地產項目全壽命周期的動態集成化風險管理。該風險管理主要是在房地產項目動態風險管理基礎上，進行全壽命周期各階段的集成化風險管理，強調動態基礎上的集成化，側重于通過對項目風險的事前預防，來降低項目中、后期風險的發生概率。

房地產項目動態集成化風險管理系統是以發展的觀點、集成的方式、先進的管理方法手段，追蹤項目風險變化的過程，掌握風險變化的規律，評價風險狀態，進行風險應對決策。其后繼續追蹤風險的變動，反饋、檢驗、調整風險決策，使房地產項目風險管理與項目進程處于動態平衡的狀態，實現真正的動態集成化風險管理。

2.2 房地產項目動態集成化風險管理模型的構建

2.2.1 構建模型的前提條件 房地產項目動態集成化風險管理系統是基于房地產項目全壽命周期的管理，體現了風險管理的動態性和連續性。房地產項目全壽命周期是從項目構思開始到項目結束的全過程，可劃分為項目投資決策階段、前期工作階段、建設階段、租售階段以及物業運行階段。

由于房地產項目動態集成化管理是從全局的角度出發，旨在實現全壽命周期總體目標（功能目標、費用目標、時間目標），因此，本文研究的主體是業主或是代表業主利益的項目管理公司。

2.2.2 房地產項目動態集成化風險管理模型的構建 房地產項目動態集成化風險管理應基于系統論的角度識別和分析項目風險。本文在系統論的基礎上，結合國內學者針對我國大型工程項目和房地產項目管理的理論實踐，將動態集成化風險管理流程分為風險識別、風險估計與評價、風險應對及風險監控四個階段。構建了一個風險管理數據庫，每個管理流程對應一個功能模塊，風險管理數據庫從各模塊中收集信息、整合信息、反饋信息。房地產項目風險管理過程的集成子系統見圖1。

圖1 房地產項目風險管理過程的集成子系統圖

實現風險管理的持續性后，針對房地產項目風險管理系統的目標、組織、方法、信息及文化五大要素，本文以系統工程論為依據，構建了一個項目風險管理要素的集成子系統，集成了風險管理組織、風險管理目標、風險管理方法、風險管理信息系統、風險管理文化。房地產項目風險管理要素的集成子系統見圖2。

圖2 項目風險管理要素的集成子系統

房地產項目風險管理過程的子系統和風險管理要素的子系統存在著緊密聯系。風險管理過程子系統作為風險管理要素子系統的基礎平臺，起到信息處理作用，便于要素進展順利；相反要素系統取得的成果將應用于數據庫，兩個系統相輔相成。

本文考慮到房地產項目全壽命周期中風險管理過程和系統要素的動態性和集成化，意將兩個子系統糅合為一個系統，提出基于全壽命周期的房地產項目動態集成化風險管理系統。此房地產項目動態集成化風險管理系統由風險集合空間、風險管理目標空間、風險管理過程空間、風險管理組織空間、風險管理方法空間和風險管理信息系統空間六部分組成。房地產項目全壽命周期任一時刻集成化風險管理平面圖如圖3所示。

圖3 房地產項目全壽命周期任一時刻集成化風險管理平面圖

房地產項目動態集成化風險管理模型空間結構如圖4所示。

2.2.3 房地產項目動態集成化風險管理模型的動態集成化（橫縱向結合） 該模式不管在縱向還是橫向都考慮了風險集合空間、風險管理目標空間、風險管理過程空間、風險管理組織空間、風險管理方法空間和風險管理信息系統空間六個方面的動態性和集成化管理。在本系統中，風險管理過程空間可與風險集合空間兼容，而風險管理信息系統服務于整個空間系統，故房地產項目動態集成化風險管理系統主要的體系有風險管理目標體系、風險管理組織體系、風險管理過程體系及風險管理方法體系。

①風險管理目標體系是整個系統的核心與前提。該管理目標體系旨在協調平衡房地產項目質量、進度、成本、安全和環保五大目標。基層員工日常工作、上層人員的管理過程和管理方法都需圍繞風險管理的目標運行、修正。

②管理組織體系是整個系統的基礎。組織體系應從全員風險管理出發，制定科學合理的組織制度，保障風險管工作的順利進行，提高管理的主動性。

③風險管理過程體系是整個系統的關鍵。管理過程應不斷識別全壽命周期的風險、估計與評價風險、做出風險應對和風險監控。隨著管理過程的推進，各階段的管理水平應不斷提升。風險集合體系也可與過程體系合并，在管理過程中識別風險，并集合風險。

④風險管理方法是管理的先決條件。房地產管理方法體系針對具體階段，迅速地找出一至多種適用的方法，全面分析風險，便于管理工作的有效開展。

以上四個體系科學地服務于房地產項目動態集成化風險管理系統。系統關系如圖5所示。

房地產項目動態集成化風險管理模型的實現意味著在合理的組織體系下，綜合考慮項目的風險因素，高效地利用有限的資源，運用科學的風險管理措施，最大程度降低風險因素帶來的損失，實現風險管理目標和風險管理成本最低化。

3 結論

房地產項目由于建設規模龐大、建設周期長、經濟技術風險大、不確定因素多等特點，致使房地產項目風險管理成為一個復雜、動態、開放的系統。本文綜述了國內外各種風險管理系統的研究歷程，結合我國房地產項目風險復雜多變的特點，經比較研究，著重探討了基于房地產項目全壽命周期的動態集成化風險管理系統。依據系統工程理論和全壽命周期理論，在項目管理過程的基礎上構思了房地產項目風險管理過程的集成子系統。依據風險管理要素的系統性和集成性，構思了風險管理要素的集成子系統。糅合兩個子系統，初步確定了房地產項目動態集成化風險管理系統，為房地產項目風險管理的研究工作提供了一定的理論基礎。

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